Der Vorteil eines Leerverkaufs

ByDr. J. K. Hartmann

Brauchen Sie Gründe, einen Leerverkauf zu tätigen? Sagen Sie einem Ihrer Freunde, dass Sie einen Leerverkauf tätigen, und Sie werden wahrscheinlich mitleidige Blicke und Mitgefühlsbekundungen erhalten. Sagen Sie Ihren Verwandten, dass Sie einen Leerverkauf tätigen, und sie könnten ungläubig die Hände vor dem Herzen verschränken. Sagen Sie Ihren Kollegen, dass Sie einen Leerverkauf tätigen, und sie könnten über Ihr Unglück lachen. Fast jeder kennt jemanden, der sich bei dem Versuch, einen Leerverkauf zu tätigen, verbrannt hat.

Aber der Kauf eines Leerverkaufs hat Vorteile, an die die Leute nicht denken. Die meisten Menschen neigen dazu, sich auf die Nachteile eines Leerverkaufs zu konzentrieren. Außerdem gibt es viele Gründe, keinen Leerverkauf zu tätigen, wobei das größte Problem die Wartezeit ist. Es dauert zu lange, die Genehmigung für einen Leerverkauf zu erhalten.

Wenn Sie jedoch die Hürde der Wartezeit überwinden und damit leben können, dass der Leerverkauf abgelehnt wird, sind Sie möglicherweise der perfekte Kandidat für den Kauf eines Leerverkaufs. Das heißt, wenn Sie Leerverkäufe zum Kauf finden, da diese seltener vorkommen als in der Vergangenheit.

Gründe, warum Käufer Leerverkäufe anstreben

Immobiliensuchende tätigen einen Leerverkauf in der Regel aus dem gleichen Grund wie andere Käufer ein Haus kaufen – ihnen gefällt das Haus. Die Tatsache, dass es sich um einen Leerverkauf handelt, könnte das Problem erschweren, aber der Motivationsfaktor ist für alle Hauskäufer derselbe.

Ein zweiter Grund, warum Käufer Leerverkäufe mögen, ist, dass der Preis den Aufwand wert ist. Diese Käufer sind auf der Suche nach einem guten Schnäppchen, und manchmal lassen sich beim Leerverkauf Schnäppchen machen. Allerdings sind nicht alle dieser Verkaufspreise real.

Notiz

Seien Sie vorsichtig, denn Sie könnten einem Traum nachjagen, der nie wahr wird, wenn der Preis für das Haus falsch ist oder der Leerverkäufer keine Erfahrung hat.

Wie Verkäufer Leerverkäufe bewerten

Bei einem Leerverkauf erzielen Sie wahrscheinlich einen besseren Preis als bei einem regulären Verkäufer mit Eigenkapital, da die meisten Verkäufer eine bestimmte, manchmal unrealistische Vorstellung vom Wert ihres Hauses haben und sich nicht darum kümmern, ihren Preis an Ihr Budget anzupassen. Es gibt Verkäufer, die nicht akzeptieren können, dass ihr Haus nicht so viel wert ist, wie sie angenommen haben. Auch wenn ihnen klar wird, dass sie sich unter Wasser befinden, möchten sie nicht das Gefühl haben, ihr Zuhause zu verschenken. Das sind unvernünftige Verkäufer.

Nicht jeder Leerverkaufsverkäufer ist vernünftig. Einige von ihnen werden brutal verwundet, nachdem sie verpatzte Kreditmodifikationsversuche überlebt haben, und sie sind nicht stark genug, um den harten Realitäten eines Leerverkaufs standzuhalten.

Vernünftige Verkäufer wissen, dass ein Leerverkauf auf der Genehmigung der Bank beruht.Anstatt für ein Gutachten zu bezahlen, zahlt die Bank einem Makler möglicherweise eine geringe Gebühr im Austausch für eine Maklerpreismeinung (Broker Price Opinion, BPO).

Notiz

Sie können ein BPO auf die gleiche Weise wie ein BPO-Agent vorbereiten, um einen Preis zu ermitteln, den die Bank wahrscheinlich akzeptieren wird.

Dieser Preis ist wahrscheinlich kein Marktwert. Der Wert kann unter oder über dem Marktwert liegen. Wenn es unter dem Marktwert liegt, machen Sie schnell ein Angebot. Wenn Sie Glück haben, wird die Preisvorstellung des Verkäufers von der Bank akzeptiert. Der Preis könnte ein Schnäppchen sein, aber nur, wenn ein BPO dies belegt. Das ist der Schlüssel.

So bereiten Sie ein BPO für einen Leerverkauf vor

Die Vorbereitung eines BPO ist ziemlich einfach. Beachten Sie, dass die Lage oder etwaige Annehmlichkeiten oder Verbesserungen, die die Meinung beeinflussen können, nicht berücksichtigt werden sollten. Sie werden ein Haus an einer belebten Straße mit einem Haus an einer ruhigen Straße vergleichen. Sie könnten vergleichbare Umsätze für Null-Grundstückslinien oder Häuser, die an die Autobahn angrenzen, als Messinstrument für Häuser mit Grundstücksfläche verwenden. Sie werden nicht zwischen Reparaturarbeiten oder renovierten Häusern unterscheiden. Im Folgenden ist der grundlegende Prozess zur Vorbereitung eines BPO aufgeführt:

  • Führen Sie eine Umkreissuche oder eine Kartensuche innerhalb einer halben Meile um Ihr Zielobjekt durch.
  • Achten Sie auf ähnliche Quadratmeterzahl und ähnliches Alter.
  • Berechnen Sie den Durchschnitt der verkauften Verkäufe, indem Sie sie addieren und durch die Anzahl der verkauften Häuser dividieren.
  • Verwenden Sie die durchschnittlichen Kosten pro Quadratfuß multipliziert mit Ihrer Quadratmeterzahl.

So kaufen Sie einen Leerverkauf, wenn der Preis zu hoch ist

Wenn der Wert des BPO über dem Marktwert liegt und Sie das Haus trotzdem kaufen möchten, können Sie über dem Angebotspreis bieten. Wenn das Haus wirklich begehrenswert ist, könnten Sie mit anderen Käufern mit mehreren Angeboten im Wettbewerb stehen. Geben Sie ein attraktives Gebot ab, bei dem es sich möglicherweise um das höchste Angebot handelt, um Ihre Chancen auf den Kauf des Hauses zu erhöhen.

Wenn bei einem Leerverkauf der Schätzwert des Kreditgebers des Käufers unter dem Verkaufspreis liegt, was zu einem niedrigen Schätzwert führt, können Sie die Bank wahrscheinlich dazu bringen, den Preis zu senken. Die Bank wird fast immer den geschätzten Wert angleichen. Wenn es sich jedoch um einen regulären Leerverkauf handelte, könnte der Verkäufer eine Preissenkung verweigern.

Aber ein Leerverkäufer muss verkaufen. Außerdem hat die Leerverkaufsbank den Leerverkauf bereits genehmigt. Wenn die Bank die Transaktion abschließen möchte, was die meisten Banken zu diesem Zeitpunkt tun, senkt sie den Verkaufspreis entsprechend der Einschätzung des Käufers.