Man kann Parallelen zwischen einem Leerverkäufer und einem auf Leerverkäufe spezialisierten Anwalt ziehen, aber sie unterscheiden sich so stark wie ein Flutophon von einer Tuba. Immobilienmakler verkaufen Immobilien. Rechtsanwälte geben Rechtsberatung. Ich würde einen Anwalt genauso wenig bitten, mein Haus zu verkaufen, wie ich von einem Immobilienmakler erwarten würde, dass er mir einen Freispruch wegen Mordes verschafft. Ich warne Verkäufer, die einem Makler rechtliche Fragen zu einem Leerverkauf stellen. Aber brauchen sie einen Anwalt, um den Leerverkauf durchzuführen? Vielleicht auch nicht. Vor allem nicht in Kalifornien, wo die Gesetze bereits Verbraucherschutz bieten.
Vor einiger Zeit beauftragte mich eine Verkäuferin mit dem Leerverkauf ihres Hauses in El Dorado Hills. Ihr Haus befand sich zuvor auf einem Treuhandkonto, als es von einem anderen Makler zum Verkauf angeboten wurde. Angeblich sagte dieser Immobilienmakler dem Verkäufer, dass es in der Verantwortung des Verkäufers liege, über seinen eigenen Leerverkauf zu verhandeln. Die Agentin sagte, sie habe nicht genug Zeit gehabt, die Bank anzurufen, und wenn der Verkäufer wollte, dass die Bank ihren Leerverkauf akzeptierte, müsse der Verkäufer selbst die Bank anrufen.
Es versteht sich von selbst, dass die Notierung aus diesem Grund abgelaufen ist und der Leerverkauf abgebrochen wurde. Es ist aus einer Vielzahl von Gründen keine gute Idee, einen eigenen Leerverkauf auszuhandeln. Auf der anderen Seite tummeln sich jede Menge Immobilienmakler, die sich zertifizierte Leerverkaufsspezialisten nennen, weil sie irgendwo einen dreistündigen Kurs verschlafen haben, aber nur wenige, wenn überhaupt, tatsächliche Leerverkaufstransaktionen abgeschlossen haben.
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Warum Sie einen Anwalt beauftragen müssen, um einen Leerverkauf auszuhandeln
Um es auf den Punkt zu bringen: Wenn Sie rechtliche Fragen haben, müssen Sie einen Anwalt beauftragen. Es verstößt gegen das Gesetz, dass ein Immobilienmakler, der nicht als Anwalt zugelassen ist, Rechtsberatung erteilt. Selbst wenn der Makler die Antwort auf eine rechtliche Frage kennt, darf ein Immobilienmakler sie Ihnen nicht sagen.
Gesetze ändern sich ständig. Banken beschäftigen Anwälte, die einen Abschluss an erstklassigen juristischen Fakultäten haben. Glauben Sie, dass die Bank auch nur im Geringsten zögern wird, wenn sie einen Weg findet, den Verkäufer eines Leerverkaufs unter Druck zu setzen? Hier sind 3 gute Gründe, einen Anwalt mit der Aushandlung eines Leerverkaufs zu beauftragen:
Befreiung von der persönlichen Haftung
Obwohl eine Bank Swip Health zwischen dem Hypothekensaldo und dem endgültigen Verkaufspreis erlassen kann, entbindet die Bank den Verkäufer möglicherweise nicht von der persönlichen Haftung. Dies bedeutet, dass es möglich ist, dass die Bank den zukünftigen Lohn eines Verkäufers rechtlich pfänden, Bankkonten pfänden oder den Verkäufer auf andere Weise wegen dieses Geldes belangen kann. Man nennt es ein Mangelurteil.Das Genehmigungsschreiben für den Leerverkauf kann Formulierungen enthalten, die die spezifischen Rechte der Bank darlegen, muss es aber nicht. Das Fehlen einer solchen Formulierung ist keine Garantie dafür, dass die Bank einen Verkäufer freigegeben hat.
Anwälte sagen, dass sogar ein Kaufgelddarlehen (das in Kalifornien unter bestimmten Bedingungen keinen Rückgriff bietet) einem Verkäufer Jahre später möglicherweise noch einmal in die Quere kommen könnte, insbesondere wenn die Bank sich das Inkassorecht vorbehielt oder irgendwie nachweisen konnte, dass sich die Bedingungen des Darlehens während der Leerverkaufsverhandlungen geändert hatten.Gesetze in Kalifornien schützen Verkäufer von 1 bis 4 Einheiten.
Vermögensschutz
Banken prüfen den Finanzbericht eines Verkäufers. Banken prüfen die Bankkonten und Steuererklärungen eines Verkäufers und ziehen bekanntermaßen auch die Kreditauskunft des Verkäufers ein. Wenn die Bank beim Verkauf einen Verlust erleidet, möchte sie natürlich einen Teil dieses Verlusts wieder hereinholen. Deshalb prüft die Bank das Vermögen und das verfügbare Einkommen des Verkäufers.
Wenn der Verkäufer ohne Schwierigkeiten einen Leerverkauf versucht, ist es sehr wahrscheinlich, dass die Bank eine Verkäuferbeteiligung verlangt. Auch wenn der Verkäufer aufgrund einer finanziellen Notlage für einen Leerverkauf in Frage kommt, könnte die Bank eine Beteiligung verlangen. Dies bedeutet, dass der Verkäufer für den Abschluss möglicherweise Geld einbringen muss. Gesetze in Kalifornien schützen Verkäufer von 1 bis 4 Einheiten.
Seelenfrieden
Sobald der Leerverkauf abgeschlossen ist, möchten die meisten Verkäufer die Tortur hinter sich lassen. Ein Anwalt kann einem Verkäufer diese Zusicherung geben. Ein Immobilienmakler kann das nicht.
Warum manche Verkäufer keine Anwälte mit der Verhandlung von Leerverkäufen beauftragen
Wer hat mehr Macht in Verhandlungen mit einer Bank? Ein Anwalt oder ein Immobilienmakler? Die richtige Antwort ist der Anwalt. Warum beauftragen nicht mehr Verkäufer einen Anwalt mit der Verhandlung des Leerverkaufs? Aus folgenden Gründen:
- Verstehe den Vorteil nicht
- Agent, Familie oder Freunde sagten ihnen, sie sollten es nicht tun
- Ich kann es mir nicht leisten, einen Anwalt zu bezahlen
- Sie gehen fälschlicherweise davon aus, dass ihr Vertreter die juristischen Dienstleistungen kostenlos erbringt
- Sie haben keine Haftung und kein Vermögen
Ich persönlich glaube, dass jeder Leerverkaufsverkäufer von einer rechtlichen Beratung profitieren kann, bevor er ein Haus als Leerverkauf auf den Markt bringt. Ich empfehle allen meinen Mandanten, sich anwaltlich beraten zu lassen. Vor allem, wenn ich rote Fahnen entdecke, die zurückkommen könnten, um sie zu beißen. Das staatliche HAFA-Leerverkaufsprogramm bietet zwar einen gewissen Schutz für Verkäufer, ersetzt jedoch nicht die Einholung von Rechtsberatung. Einige Staaten verlangen außerdem, dass ein Anwalt den Leerverkauf abwickelt. Kalifornien gehört nicht zu diesen Staaten. In Kalifornien wickeln allgemein zugelassene Immobilienmakler Leerverkäufe ab.
Zum Zeitpunkt des Verfassens dieses Artikels ist Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.
Willkommen auf meiner Seite!Ich bin Dr. J. K. Hartmann, Facharzt für Schmerztherapie und ganzheitliche Gesundheit. Mit langjähriger Erfahrung in der Begleitung von Menschen mit chronischen Schmerzen, Verletzungen und gesundheitlichen Herausforderungen ist es mein Ziel, fundiertes medizinisches Wissen mit natürlichen Methoden zu verbinden.
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