Ein Leitfaden zur Eigentümerfinanzierung

ByDr. J. K. Hartmann

Einen Verkäufer zu bitten, Ihnen effektiv Geld für den Kauf seines Hauses zu leihen, wird von den meisten Hausbesitzern oder sogar ihren Immobilienmaklern normalerweise nicht in Betracht gezogen. Aber eine Eigentümerfinanzierung ist definitiv eine praktikable Option für einen Verkäufer, dessen Haus nicht verkauft wird, oder für einen Käufer, der Probleme mit den Richtlinien traditioneller Kreditgeber hat.

Sie wird auch als „Verkäuferfinanzierung“ bezeichnet und ist besonders beliebt, wenn die lokale Immobilienszene ein Käufermarkt ist.

Wichtige Erkenntnisse

  • Die Eigentümerfinanzierung ist eine Alternative zu einer herkömmlichen Hypothek, kann jedoch zusätzlich zu einer herkömmlichen Hypothek genutzt werden.
  • Die Eigentümerfinanzierung kann in Form einer Hypothek, eines Grundstücksvertrags oder eines Mietkaufvertrags erfolgen.
  • Für Käufer kann die Eigentümerfinanzierung effizienter und flexibler sein als andere Arten von Hypotheken, aber sie sind dem Verkäufer ausgeliefert, wenn es um Themen wie Zinssätze und Ballonzahlungen geht.
  • Für Verkäufer kann die Finanzierung des Kaufs eines Käufers eine stabile Einnahmequelle darstellen, aber Verkäufer sind für Themen wie Steuern und mögliche Zwangsvollstreckungsverfahren verantwortlich.

Was ist Eigentümerfinanzierung?

Eine Eigentümer- oder Verkäuferfinanzierung bedeutet, dass der aktuelle Hausbesitzer einen Teil oder das gesamte für den Kauf einer Immobilie erforderliche Geld aufbringt. Mit anderen Worten: Der Käufer leiht sich das Geld vom Verkäufer, anstatt eine Hypothek bei einem herkömmlichen Kreditgeber aufzunehmen.

Notiz

Käufer können auf diese Weise einen Kauf vollständig finanzieren oder einen Kredit des Verkäufers mit einem Kredit einer Bank kombinieren.

Es spielt keine Rolle, ob die Immobilie mit einer Hypothek belastet ist, obwohl der Kreditgeber des Hausbesitzers aufgrund einer Veräußerungsklausel das Darlehen kürzen oder es beim Verkauf sofort fällig stellen könnte.

Der Verkäufer behält in der Regel das Eigentum an der Immobilie, bis der Käufer das Darlehen vollständig zurückgezahlt hat.

So funktioniert die Eigentümerfinanzierung

Käufer und Verkäufer vereinbaren einen Zinssatz für den finanzierten Teil sowie den monatlichen Zahlungsbetrag, den Zeitplan und weitere Einzelheiten des Darlehens. Der Käufer gibt dem Verkäufer einen Schuldschein, in dem er diesen Bedingungen zustimmt. Der Schuldschein wird in der Regel im öffentlichen Register eingetragen und schützt so beide Parteien.

Verkäufern und Käufern steht es frei, die Bedingungen der Eigentümerfinanzierung auszuhandeln, vorbehaltlich landesspezifischer Wuchergesetze und anderer lokaler Vorschriften. Einige Landesgesetze verbieten beispielsweise Ballonzahlungen.

Notiz

Es ist nicht erforderlich, aber viele Verkäufer erwarten vom Käufer eine Anzahlung für die Immobilie. Ihr Grundprinzip ähnelt dem jedes Hypothekengebers: Sie gehen davon aus, dass Käufer, die über ein gewisses Eigenkapital an einem Haus verfügen, weniger wahrscheinlich mit ihren Zahlungen in Verzug geraten und das Haus in die Zwangsvollstreckung gehen lassen.

Arten der Verkäuferfinanzierung

Die Eigentümerfinanzierung kann verschiedene Formen annehmen. Einige Variationen umfassen Folgendes.

Landverträge

Grundstücksverträge geben Käufern ein gleichwertiges Eigentumsrecht an der Immobilie, sie übertragen jedoch nicht den vollständigen rechtlichen Eigentumstitel an der Immobilie. Der Käufer leistet für einen bestimmten Zeitraum Zahlungen an den Verkäufer und erhält die Urkunde dann bei der endgültigen Zahlung oder bei der Refinanzierung.

Notiz

Der gerechte Eigentumstitel bedeutet, dass der Käufer die Immobilie nutzen kann, sie aber nicht tatsächlich besitzt.

Hypotheken

Verkäufer können die Hypothek für den gesamten Restbetrag des Kaufpreises abzüglich der Anzahlung tragen, die möglicherweise ein zugrunde liegendes Darlehen beinhaltet. Diese Art der Finanzierung wird als „All-Inclusive-Hypothek“ oder „All-Inclusive-Treuhandurkunde“ bezeichnet. (AITD). Es wird auch als „Wraparound-Hypothek“ bezeichnet.

Der Verkäufer erhält einen Überschusszins auf das zugrunde liegende Darlehen. Sie könnten auch eine nachrangige Hypothek haben; In diesem Fall würde der Käufer das Eigentum an dem bestehenden Darlehen übernehmen oder eine neue erste Hypothek aufnehmen. Der Käufer erhält eine Urkunde und gibt dem Verkäufer eine zweite Hypothek für Swip Health in Höhe des Kaufpreises, abzüglich der Anzahlung und des ersten Hypothekenbetrags.

Mietkaufverträge

Ein Mietkaufvertrag, auch „Mietkaufoption“ genannt, bedeutet, dass der Verkäufer die Immobilie an den Käufer vermietet und ihm ein gleichwertiges Eigentumsrecht daran einräumt. Der Käufer erhält das vollständige Eigentum und erhält in der Regel ein Darlehen zur Zahlung an den Verkäufer bei Erfüllung des Mietkaufvertrags, nachdem ihm die Mietzahlungen ganz oder teilweise auf den Kaufpreis angerechnet wurden.

Vor- und Nachteile der Eigentümerfinanzierung für Käufer

Vorteile

  • Die Konditionen können flexibel sein

  • Anzahlungen sind verhandelbar

  • Es fallen weniger Abschlusskosten an

  • Der Schließvorgang geht schneller vonstatten

  • Die Qualifikation kann viel einfacher sein

Nachteile

  • Verkäufer können im Gegenzug für eine Finanzierung höhere Zinssätze verlangen

  • Der Kreditgeber des Verkäufers kann eine Zwangsvollstreckung vornehmen, wenn der Verkäufer eine bestehende Hypothek hat, die eine Veräußerungsklausel enthält

  • Die Laufzeit des Darlehens kann kurz sein und in einer Ballonzahlung gipfeln

Vorteile erklärt

  • Die Konditionen können flexibel sein: Die Finanzierung ist maßgeschneidert. Im Gegensatz zu herkömmlichen Krediten können Verkäufer und Käufer aus einer Vielzahl von Kreditrückzahlungsoptionen wählen, wie z. B. zinslose Tilgung, feste Tilgung oder zinslose Tilgung. Die Zinssätze können in regelmäßigen Abständen angepasst werden oder während der gesamten Laufzeit des Darlehens auf demselben Zinssatz bleiben.​
  • Anzahlungen sind verhandelbar: Verkäufer lassen manchmal einen Käufer in regelmäßigen Abständen Pauschalzahlungen für eine Anzahlung leisten, wenn sie eine größere Anzahlung wünschen, als der Käufer aufbringen kann.
  • Es fallen weniger Abschlusskosten an: Ohne einen institutionellen Kreditgeber gibt es keine Kredit- oder Rabattpunkte. Es fallen keine Abschlussgebühren, Bearbeitungsgebühren, Verwaltungsgebühren oder andere verschiedene Gebühren an, die Kreditgeber routinemäßig erheben, was dem Käufer Geld bei den Abschlusskosten spart.
  • Der Schließvorgang geht schneller vonstatten: Käufer und Verkäufer müssen nicht darauf warten, dass ein Kreditgeber die Finanzierung abwickelt, sodass sie früher abschließen können. Somit können Käufer schneller in den Besitz der Immobilie gelangen, als dies bei einer herkömmlichen Kredittransaktion wahrscheinlich der Fall wäre.

  • Die Qualifikation kann viel einfacher sein: Es ist kaum oder gar kein Qualifying erforderlich. Die Interpretation der Qualifikationen des Käufers durch den Verkäufer ist in der Regel weniger streng und flexibler als bei herkömmlichen Kreditgebern.

Nachteile erklärt

  • Verkäufer können im Gegenzug für eine Finanzierung höhere Zinssätze verlangen: Für Verkäufer kann es ein Warnsignal sein, dass sich der Käufer nicht für eine herkömmliche Hypothek qualifizieren kann. Möglicherweise möchten sie als Gegenleistung dafür, dass sie ein Risiko eingehen, das ein herkömmlicher Kreditgeber nicht eingehen würde, beispielsweise einen unerschwinglicheren Zinssatz.
  • Der Kreditgeber des Verkäufers kann eine Zwangsvollstreckung vornehmen, wenn der Verkäufer eine bestehende Hypothek hat, die eine Veräußerungsklausel enthält: Eine Veräußerungs- oder Fälligkeitsklausel kann zum Tragen kommen, wenn der Verkäufer eine bestehende Hypothek auf die Immobilie hat. Diese Klauseln können dazu führen, dass die bestehende Hypothek vollständig fällig wird, wenn der Verkäufer die Immobilie verkauft, ohne die ursprüngliche Hypothek abzubezahlen.
  • Die Laufzeit des Darlehens kann kurz sein und in einer Ballonzahlung gipfeln: Verkäufer können andere, für sie günstigere Konditionen verlangen, beispielsweise eine Ballonzahlung nach Ablauf einer bestimmten Frist. Der Käufer müsste an diesem Tag den gesamten Kredit abbezahlen, was bedeuten könnte, dass er eine herkömmliche Hypothek beantragen müsste, um an das Geld zu kommen.

Vor- und Nachteile der Eigentümerfinanzierung für Verkäufer

Vorteile

  • Der monatliche Cashflow wird verbessert

  • Verkäufer können als Gegenleistung für die Finanzierung einen höheren Zinssatz als üblich verlangen

  • Durch das Angebot einer Verkäuferfinanzierung heben sie sich von anderen verfügbaren Lagerbeständen ab

  • Verkäufer können auf den vollen Listenpreis warten

Nachteile

  • Der Verkaufserlös wird wahrscheinlich mit den normalen Einkommensteuersätzen besteuert und nicht mit den Kapitalertragssätzen, die niedriger sein können

  • Verkäufer müssen sich mit einem Zwangsvollstreckungsverfahren befassen, wenn der Käufer mit der Finanzierung in Verzug gerät

Vorteile erklärt

  • Der monatliche Cashflow wird verbessert: Zahlungen eines Käufers erhöhen den monatlichen Cashflow des Verkäufers, was zu einem auszahlbaren Einkommen führt.
  • Verkäufer können als Gegenleistung für die Finanzierung einen höheren Zinssatz als üblich verlangen: Das vom Eigentümer finanzierte Darlehen kann mit einem höheren Zinssatz verbunden sein, als ein Verkäufer möglicherweise auf einem Geldmarktkonto oder anderen risikoarmen Anlageformen erhält.
  • Durch das Angebot einer Verkäuferfinanzierung heben sie sich von anderen verfügbaren Lagerbeständen ab: Das Anbieten einer Eigentümerfinanzierung ist eine Möglichkeit, sich von der Flut an Beständen auf dem Käufermarkt abzuheben, eine andere Gruppe von Käufern anzuziehen und eine ansonsten schwer zu verkaufende Immobilie zu verlagern.
  • Verkäufer können auf den vollen Listenpreis warten: Verkäufer können in der Lage sein, den vollen Listenpreis oder einen höheren Preis zu verlangen, wenn sie die Finanzierung anbieten.

Nachteile erklärt

  • Der Verkaufserlös wird wahrscheinlich mit den normalen Einkommensteuersätzen besteuert und nicht mit den Kapitalertragssätzen, die niedriger sein können: Der Verkäufer muss bei einem Ratenverkauf möglicherweise Einkommensteuer zahlen, obwohl er nur die in jedem Kalenderjahr erhaltenen Einnahmen melden müsste. Dies könnte sie dennoch in eine höhere Steuerklasse bewegen.Dieses Einkommen würde als normales Einkommen besteuert und nicht mit dem günstigeren Kapitalertragssteuersatz, der sich aus einem vollständigen Verkauf ergeben würde.
  • Verkäufer müssen sich mit einem Zwangsvollstreckungsverfahren befassen, wenn der Käufer mit der Finanzierung in Verzug gerät: Dies könnte zu rechtlichen Albträumen führen.

Ist eine Eigentümerfinanzierung das Richtige für Sie?

So vorteilhaft sie auch sein mag, die Eigentümerfinanzierung ist ein komplexer Prozess. Weder der Käufer noch der Verkäufer sollten sich nur auf ihre jeweiligen Immobilienmakler verlassen, sondern sie sollten Immobilienanwälte beauftragen, die ihnen bei der Aushandlung der Transaktion helfen und sicherstellen, dass ihre Vereinbarung allen staatlichen Gesetzen entspricht, alle Eventualitäten abdeckt und beide Parteien gleichermaßen schützt.

Wer hält die Urkunde bei der Eigentümerfinanzierung?

Technisch gesehen behält der Verkäufer die Urkunde, bis der Käufer den Kredit zurückgezahlt hat. Der Käufer erhält das Eigentumsrecht an der Immobilie, das vollständige Eigentum geht jedoch erst nach vollständiger Zahlung über.

Wer zahlt die Grundsteuer bei der Eigentümerfinanzierung?

Die Verantwortlichkeiten für Grundsteuer und Versicherungszahlungen sollten in der Eigentümerfinanzierungsvereinbarung festgelegt werden. Normalerweise zahlt der Käufer diese in monatlichen Raten an den Verkäufer, und der Verkäufer zahlt die jährlichen Gesamtbeträge direkt an die jeweiligen Agenturen. Das unterscheidet sich von einer typischen Hypothek, bei der ein Käufer jeden Monat auf ein Treuhandkonto einzahlt und der Kreditgeber die entsprechenden Agenturen bezahlt.

Wo finde ich Häuser zum Verkauf mit Eigenfinanzierung?

Auf vielen Immobilien-Websites können Sie nach Schlüsselwörtern filtern (z. B. „Eigentümerfinanzierung“). Sie können auch eine Internetsuche nach „eigentumsfinanzierten Häusern in meiner Nähe“ durchführen, um lokale Unternehmen zu finden, die Käufer und Verkäufer zusammenbringen. „Verkäuferfinanzierung“ ist ein weiteres Schlüsselwort, das Sie ausprobieren sollten. Auf Websites zum Verkauf durch Eigentümer (FSBO) können Sie möglicherweise mehr Glück haben. Immobilienmakler kennen möglicherweise motivierte Verkäufer, die bereit wären, eine Eigenfinanzierung anzubieten.