5 wichtige Schritte zum Kauf eines Zweitwohnsitzes

Bevor Sie den Kauf einer Zweitwohnung planen, haben Sie möglicherweise Vorbehalte, die Sie davon abhalten, eine sofortige Entscheidung zu treffen. Wenn die Zinsen niedrig sind und Sie sich eine teure Autofinanzierung leisten können, können Sie sich wahrscheinlich auch einen Zweitwohnsitz leisten, vorausgesetzt, Sie übertreiben es nicht und suchen nach einer Immobilie in einer preisgünstigen Gegend.

Es gibt noch andere Dinge, die Sie berücksichtigen sollten: von der Frage, ob Sie sich eine zweite Hypothek leisten können, über die Probleme, die bei der Steuererklärung auftauchen, über die Art des Hauses, das Sie möchten, bis hin zu den zusätzlichen Wartungs- und anderen Kosten, die ins Spiel kommen.

1. Berücksichtigen Sie den Standort 

Man könnte annehmen, dass die Entscheidung über den Verkaufspreis zunächst der wichtigste Schritt ist. Auch wenn der Preis eine wichtige Rolle spielt, ist er nicht immer ausschlaggebend für die Entscheidung, ein Zweithaus zu kaufen.

Wenn Sie sich zum Beispiel für ein Ferienhaus am Strand von Hawaii entschieden haben, werden Sie kaum ein Einfamilienhaus am Wasser für eine halbe Million Dollar finden. Wenn der einzige Ort, den Sie sich leisten können, in der Nähe von Puna liegt und Sie nicht dort leben möchten, wo es viel regnet, dann ist Ihre Suche auf dieser Insel vorbei.​

Der Standort ist der treibende Faktor bei Immobilien. Aus diesem Grund hört man das Mantra „Standort, Standort, Standort“ so oft. Sie müssen sich auch entscheiden, ob Sie in unmittelbarer Nähe Ihres jetzigen Zuhauses ein zweites Zuhause kaufen möchten oder ob Sie mit dem Auto, dem Flugzeug oder der Bahn dorthin gelangen.

Wie oft Sie die Zweitwohnung nutzen möchten, hat einen direkten Einfluss auf den Standort. Wenn es sich um ein Ferienhaus für einen Wochenendausflug handelt, möchten Sie höchstwahrscheinlich, dass dieses Haus leicht zu erreichen ist. Wenn das Zweitwohnsitz für ein paar Familienurlaube pro Jahr gedacht ist, kann es weiter entfernt sein oder in einem anderen Staat oder Land liegen.

2. Bestimmen Sie die Art des Hauses 

Die Wahl des Hauses, das Sie als Zweitwohnsitz kaufen möchten, kann auch von der Lage abhängen. Wenn Sie beispielsweise vorhaben, ein Ferienhaus in den Bergen zu kaufen, gibt es kleine Hütten im erschwinglichen Preissegment bis hin zu Luxushütten in Skiresorts, die Millionen kosten können.

Manche Menschen kaufen ein Zweithaus hauptsächlich zu Investitionszwecken, aber wenn Sie eine Immobilie zur Miete kaufen, kann sich dies auf die Art der Immobilie, die Sie kaufen, und den Standort auswirken.

Führen Sie einen Vergleich der Hypotheken-, Unterhalts- und sonstigen Kosten durch und ziehen Sie diese von der monatlichen Miete ab, die Sie voraussichtlich erhalten werden. Seien Sie genau, indem Sie für ähnliche Immobilien wie Sie die aktuellen Marktmieten für die Region verwenden. Stellen Sie sicher, dass Mieterschäden nicht Ihren gesamten Gewinn aufzehren oder dass Sie keine Verluste erleiden, wenn die Wohnung mehrere Monate lang leer steht.

Ein Haus auf dem Land steht für manche Menschen auf der Wunschliste. Vielleicht ist eine Eigentumswohnung oder ein Stadthaus eher Ihr Stil, wenn Sie mehr Annehmlichkeiten und weniger Gartenarbeit oder Wartung bevorzugen. Eigentumswohnungen bieten auch einen Lock-and-Go-Lifestyle, der einigen abwesenden Eigentümern ein sichereres Gefühl gibt, wenn sie nicht in ihrem Zweitwohnsitz sind.

Eine wichtige Überlegung hierbei sind etwaige zusätzliche Kosten, die für die Instandhaltung oder den Schutz des Eigentums während Ihrer Abwesenheit anfallen. Dazu könnte gehören, dass Sie eine Hausverwaltung beauftragen, Ihr Ferienhaus in den Bergen regelmäßig auf gefrorene Rohre, Wasserlecks und andere Probleme zu überprüfen.

Wenn Sie sich für den Kauf eines Strandhauses entscheiden, denken Sie daran, dass Sie möglicherweise eine Überschwemmungsversicherung abschließen müssen. Die durchschnittlichen Kosten betragen etwa 890 US-Dollar pro Jahr, abhängig vom Standort und den spezifischen Überschwemmungsrisiken.

3. Kennen Sie Ihre Preisspanne

Käufer, die sich zu viel leisten, lassen sich entweder von der Größe des Ganzen mitreißen oder haben es versäumt, einen Höchstbetrag festzulegen, den sie für den Kauf eines Zweitwohnsitzes zu zahlen bereit sind. Viele Käufer, die eine Zweitwohnung kaufen möchten, beabsichtigen, diesen Kauf zu finanzieren.

Einer der Gründe für den Abschluss einer Hypothek liegt darin, dass sie steuerliche Abzüge wie Zinsen und Grundsteuern bietet. Aufgrund des Steuersenkungs- und Beschäftigungsgesetzes wurde eine Obergrenze von 750.000 US-Dollar für den Abzug von Hypothekenzinsen festgelegt. Überprüfen Sie daher vor dem Kauf die Zahlen, um festzustellen, ob Sie Zinsen für Ihre zweite Hypothek abziehen können.

Wenn Sie beabsichtigen, den Kauf zu finanzieren, wird Ihr Höchstpreis möglicherweise von den Zinssätzen beeinflusst, und die Höhe Ihrer Hypothekenzahlung – zuzüglich Steuern und mehr – kann einen größeren Einfluss auf Sie haben als der Verkaufspreis.

Achten Sie auf Steuererleichterungen und Eigenheimkredite, da diese bei einem Zweitimmobilienkauf möglicherweise nicht so großzügig ausfallen. Abschreibungen und Abzüge hängen davon ab, wie viel Zeit Sie in Ihrem Zweitwohnsitz verbringen. Informieren Sie sich daher vor dem Kauf bei Ihrem Steuerberater.

Eine Möglichkeit, herauszufinden, ob Sie sich die Hypothekenzahlung leisten können, besteht darin, diesen Betrag in jeder Zahlungsperiode auf ein Sparkonto zu legen. Wenn es bequem ist und Ihr Budget nicht belastet, wird es Ihnen wahrscheinlich später gut gehen, solange Sie ein Polster behalten. Experten empfehlen eine Einzahlung von mindestens sechs Monaten in einen Rücklagenfonds.

Möglicherweise fällt es Ihnen auch schwerer, sich für eine zweite Hypothek zu qualifizieren, da die Kreditgeber in der Regel strenger sind. Überprüfen Sie Ihre Wohnkostenquote. Das bedeutet, dass alle Ihre Wohnkosten nicht mehr als 28 % Ihres Bruttomonatslohns ausmachen sollten. Dazu gehören Hypotheken, Steuern, Wartungskosten, HOA-Gebühren und andere Ausgaben.

4. Finden Sie einen erfahrenen Makler

Dies ist nicht der richtige Zeitpunkt, Ihren Cousin anzurufen und ihn zu bitten, Ihnen beim Kauf eines Zweitwohnsitzes zu helfen. Suchen Sie nach einem lokalen Immobilienmakler, der Käufer in der Gegend vertritt, in der Sie kaufen möchten. Ein erfahrener lokaler Agent sollte wertvolle Einblicke und Kenntnisse in der Region bieten.

Es ist wichtig, den langfristigen bzw. Wiederverkaufswert Ihrer Immobilie im Auge zu behalten. Zu diesem Zweck kann Ihnen ein erfahrener Makler vor Ort die Preisentwicklung vergleichbarer Häuser und die jüngsten Verkäufe sowie die Wiederverkaufsaussichten für Ihr Zielhaus mitteilen. Der Makler kann Sie auch über bevorzugte Stadtteile, die Vor- und Nachteile eines bestimmten Hauses, aktuelle Marktpreise, Annehmlichkeiten in der Nähe und einfache Erreichbarkeit, insbesondere bei schlechtem Wetter, informieren.

Machen Sie nicht den Fehler zu glauben, dass der Immobilienmakler immer Ihr Bestes im Sinn hat oder dass er Ihnen irgendwie eine Pause gönnen wird. Achten Sie darauf, Ihren Agenten mit Bedacht auszuwählen.

5. Holen Sie sich ein Vorabgenehmigungsschreiben 

Ihr örtlicher Immobilienmakler kann Ihnen wahrscheinlich einen örtlichen Kreditgeber empfehlen. Sie werden mit Ihrem Angebot besser abschneiden, wenn Sie einen Kreditgeber nutzen, mit dem der Verkäufer und der Makler vertraut sind. Möglicherweise möchten Sie Ihren eigenen Kreditgeber zu Hause nutzen, aber Ihr bevorzugter Kreditgeber vergibt in diesem Bereich möglicherweise keine Kredite.

Wenn ein unbekannter Hypothekengeber Ihre Chancen bei der Abgabe eines Angebots beeinträchtigen könnte, möchten Sie dieses Risiko möglicherweise nicht eingehen.

Viele Makler raten ihren Kunden, ein Angebot abzulehnen, wenn es ohne Vorabgenehmigungsschreiben erscheint und eine Finanzierung im Spiel ist. Fragen Sie, ob Sie einen Hypothekenantrag online ausfüllen können. In den meisten Fällen ist ein persönliches Treffen mit dem Hypothekengeber nicht erforderlich.

Durch die Beauftragung eines lokalen Kreditgebers erhöhen Sie die Chancen, dass der Kreditgeber einen Gutachter aus einem lokalen Gutachterpool heranzieht. Es ist wichtig, einen ortsansässigen Gutachter zu haben, der sich mit der Umgebung auskennt. Einige Online-Hypothekenkreditgeber haben am Ende einen Gutachter, der nicht in der Region ist, und das ist eine Möglichkeit, ein niedriges Gutachten zu erhalten, das Ihre Transaktion scheitern lassen könnte.

Bedenken Sie, dass Sie in der Lage sein müssen, zusätzlich zu Ihrer bestehenden Hypothek eine zweite Hypothek aufzunehmen. Es gelten wahrscheinlich die gleichen Anforderungen, einschließlich einer Anzahlung von 10 bis 20 %, der Einhaltung bestimmter Kreditstandards, des Schulden-Einkommens-Verhältnisses, der Vermögensüberprüfung und der Einkommensdokumentation.