Das IRS sagt, dass es in Bezug auf Steuern kein kostenloses Mittagessen gibt. Wenn Sie das Eigentumsrecht an Ihrem Haus übertragen, sei es freiwillig durch eine Garantie- oder Zuschussurkunde oder unfreiwillig durch Zwangsvollstreckung, haben Sie Ihr Haus verkauft. Auch wenn Sie Ihr Haus mit Verlust verkauft haben, sei es im Rahmen eines Leerverkaufs oder durch Zwangsvollstreckung, können Sie Steuern zahlen.
Es scheint nicht fair zu sein. Was noch schlimmer ist, ist, dass Sie möglicherweise erst an dem Tag, an dem Sie Ihre Post öffnen und eine 1099 finden, feststellen, dass Sie Steuern schulden. Bedenken Sie, dass auch nicht alle 1099 bedeuten, dass Sie Einkommenssteuer zahlen. Die Banken versenden routinemäßig 1099-Nummern.
Ich habe mit Julian Block gesprochen, einem Anwalt in Larchmont, NY. Hier ist, was er zu Steuern, Gewinnen und Verlusten aus notleidenden Verkäufen wie Zwangsvollstreckungen und Leerverkäufen zu sagen hat.
Inhaltsverzeichnis
Julian Block über Gewinne und Verluste
„Verkäufer, die ihre eigenen Häuser über einen längeren Zeitraum besitzen, werden immer noch Gewinne erzielen.“
„Verkäufer von Wohnimmobilien, die in den letzten zwei Jahren oder so erworben wurden, werden jedoch Verluste erleiden. Selbst wenn keine Preisrückgänge stattfinden, entstehen Verluste aufgrund der Kosten für Immobilienmakler, Anwälte und dergleichen. Verkäufer können diese Verluste nicht abziehen. Es macht keinen Unterschied, ob sie zum Beispiel aufgrund eines Jobwechsels oder aus gesundheitlichen Gründen zum Verkauf gezwungen werden.“
„Neben den Problemen für Verkäufer von Privathäusern gibt es auch Steuerprobleme für Investoren, die beispielsweise mehrere Eigentumswohnungen in Orten wie Florida gekauft haben und diese nicht verkaufen können, weil potenzielle Käufer auf weitere Preisrückgänge warten. Oft lohnt es sich für diese Investoren nicht, ihre Wohnungen zu vermieten; die Mietzahlungen, die sie erhalten, reichen nicht aus, um ihre Immobiliensteuern und Hypothekenzinsen zu decken. Ihre einzige Möglichkeit ist, mit Verlust zu verkaufen.“
Sperrung der Verrechnung von Verlusten mit Gewinnen
„Verkäufer können ihre Kapitalverluste mit Kapitalgewinnen verrechnen. Wenn jedoch keine Kapitalgewinne erzielt werden, liegt die jährliche Obergrenze bei 3.000 US-Dollar (1.500 US-Dollar für verheiratete Paare, die getrennt einreichen) für die Anzahl der Verluste, die sie mit ihrem „normalen Einkommen“ verrechnen können, d.
Sperrung der Steuervorschriften für Zwangsvollstreckungen
„Das IRS verfügt über Steuervorschriften für Zwangsvollstreckungen oder Rücknahmen durch Kreditgeber von Häusern von Eigentümern, die mit ihren Hypothekenzahlungen in Verzug geraten sind. Es kann schwerwiegende und unerwartete steuerliche Konsequenzen für einen Eigentümer haben, der einfach weggeht, weil er oder sie über wenig oder gar kein Eigenkapital verfügt, und der Kreditgeber die Immobilie übernimmt und verkauft.
„In dieser Situation bedeutet die Aufhebung oder der Erlass der Schuld durch den Kreditgeber in der Regel, dass der Schuldner über meldepflichtiges Einkommen verfügt, obwohl es einige Ausnahmen gibt – zum Beispiel Insolvenz.“
Sperre für die persönliche Haftung
„Ein Beispiel: Brown kauft eine Eigentumswohnung und nutzt sie als Privatwohnsitz. Er zahlt 300.000 US-Dollar, eine Anzahlung von 15.000 US-Dollar und nimmt ein Hypothekendarlehen in Höhe von 285.000 US-Dollar auf 230.000 $.
„Das Steuergesetz behandelt die Transaktion als Verkauf. Brown erleidet einen nicht abzugsfähigen Verlust von 70.000 US-Dollar, den Betrag, um den die angepasste Basis seiner Eigentumswohnung von 300.000 US-Dollar ihren Marktwert von 230.000 US-Dollar übersteigt. Kein Abzug für den Verlust, da Brown die Eigentumswohnung als Privatwohnsitz nutzt.
„Brown hat außerdem ein meldepflichtiges Einkommen von 50.000 US-Dollar, wenn die Bank den Kredit kündigt. Die 50.000 US-Dollar sind der Betrag, um den die Schulden von 280.000 US-Dollar den Marktwert von 230.000 US-Dollar übersteigen.
„Geben Sie den IRS ein, wenn die verpfändete Immobilie zwangsversteigert oder wieder in Besitz genommen wird und die Bank sie zurückerwirbt, oder wenn die Bank weiß, dass Brown die Immobilie aufgegeben hat. Die Bank sendet ein Formular 1099-A an Brown und die IRS. Unter Verwendung der Zahlen im Beispiel gibt das 1099-A den Angebotspreis für die Zwangsvollstreckung (230.000 US-Dollar), die Höhe von Browns Schulden (280.000 US-Dollar) und ob er an Der Schuldenerlass (hier 50.000 US-Dollar) wird mit den gleichen Sätzen für normales Einkommen besteuert wie für Gehalt.
Gesicherte Schulden ohne persönliche Haftung
Das IRS sagt, dass Verkäufer, die nicht persönlich für eine Schuld haften, einen Betrag erhalten, der die gesamte erlassene Schuld einschließt, auch wenn der Wert der Immobilie, die als Sicherheit für die Schuld dient, geringer ist, was je nach angepasster Basis der Immobilie ausgeglichen werden kann.Durch Immobilien besicherte Kaufgelddarlehen in Kalifornien unterliegen keiner persönlichen Haftung.
Frau Smith kauft beispielsweise ein Haus im Wert von 300.000 US-Dollar, zahlt 30.000 US-Dollar an und nimmt eine Hypothek in Höhe von 270.000 US-Dollar auf. Smith stellt die Zahlungen ein. Die Bank verhängt eine Zwangsvollstreckung für einen Kreditsaldo in Höhe von 260.000 US-Dollar, und der Marktwert des Hauses ist auf 250.000 US-Dollar gesunken. Smith verfügt aufgrund eines Unfallschadens von 5.000 US-Dollar über eine bereinigte Basis von 295.000 US-Dollar. Der Betrag, den Smith durch die Zwangsvollstreckung erhält, beträgt 260.000 US-Dollar. Smith berechnet ihren Gewinn oder Verlust, indem sie den realisierten Betrag von 260.000 US-Dollar mit ihrer angepassten Basis von 295.000 US-Dollar vergleicht. Sie hat einen realisierten Verlust von 35.000 US-Dollar.
Planen Sie vor einer Zwangsvollstreckung oder einem Verkauf im Voraus
Bevor Sie einen Leerverkauf tätigen oder eine Zwangsvollstreckung durchführen, lassen Sie sich rechtlich und steuerlich beraten. Machen Sie eine Steuerplanung im Voraus, bevor es zu spät ist.
Für weitere Informationen wenden Sie sich an einen zertifizierten Wirtschaftsprüfer oder besuchen Sie die IRS-Website.
Eine vorübergehende Lösung, der Mortgage Forgiveness Debt Relief Act von 2007, sieht für bestimmte Eigennutzer eine Befreiung von der Schuldenerlasssteuer vor. Diese Bestimmung gilt für Schulden, die in den Kalenderjahren 2007 bis 2017 erlassen wurden.Aufgrund des CA Civil Code 580e gelten in Kalifornien andere Gesetze für die Besteuerung von Leerverkäufen.Suchen Sie einen kompetenten Steuerberater auf, um festzustellen, ob Sie von der Steuer befreit sind.
Quelle: Zu den Büchern von Rechtsanwalt Julian Block gehören:Julian Blocks Leitfaden für Hausverkäufer zum Steuersparen.
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