Kann ich meine Anlageimmobilie leerverkaufen?

ByDr. J. K. Hartmann

„Ich habe dieses Mietobjekt auf dem Höhepunkt des Marktes gekauft. Ich habe es zwei Jahre später refinanziert und ein zusätzliches Zimmer hinzugefügt, weil ich dachte, meine Frau und ich würden dort eines Tages in den Ruhestand gehen. Nun, dieser Tag ist gekommen und dies ist jetzt ein Unterwasserhaus. Ich schulde mehr, als es wert ist. Kann ich meine Anlageimmobilie leerverkaufen?“

Manche Leute denken, dass die Leerverkaufsoption nur auf einen persönlichen Wohnsitz beschränkt ist. Sie nehmen dies wahrscheinlich an, weil es bei bestimmten Arten von Kreditgebern viel Aufregung darüber gibt, ob eine Person das Haus bewohnt oder nicht, aber das hat mit den meisten Leerverkäufen wenig zu tun. Sogar die Richtlinien für (inzwischen eingestellte) HAFA-Leerverkäufe seit Februar 2011 erlaubten die Berücksichtigung einer leerstehenden Privatwohnung, solange die Wohnung nicht seit 12 Monaten oder länger leer stand.

In Kalifornien haben wir vor Kurzem ein Mehrfamilienhaus für einen Verkäufer verkauft, ohne dass ein Urteil über Mängel vorliegt und eine vollständige Haftungsfreistellung vorliegt. Ein Großteil der Qualifikationen hängt von Folgendem ab:

  • Ihre Art von Darlehen
  • Ihr Kreditgeber
  • Landesgesetze
  • Art der Immobilie
  • Härtegrund

Für einen Leerverkauf ist nicht immer eine finanzielle oder sonstige Notlage erforderlich. Einige Kreditinstitute waren sehr befürwortend für Leerverkäufe und boten Leerverkaufsprogramme an, die kaum oder gar keine Schwierigkeiten mit sich brachten. Seitdem sind sie verschwunden. Bei einigen dieser Programme wurden Sie für den Leerverkauf bezahlt, im Allgemeinen jedoch nicht im Hinblick auf eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie.

Vorbereitung auf einen Leerverkauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie

Als erstes müssen Sie einen Härtefallbrief schreiben. Mir ist klar, dass ich gerade gesagt habe, dass man nicht immer eine Härte zeigen muss, und das stimmt. Möglicherweise müssen Sie aber trotzdem einen Härtefallbrief vorlegen. Möglicherweise müssen Sie den Leerverkauf anfordern und logisch darlegen, warum Sie ihn benötigen.

Hier sind weitere Dokumente, die der Kreditgeber möglicherweise anfordern könnte:

  • Vergleichbare Marktanalyse.Ihr Agent kann ein CMA zur Übergabe an die Bank erstellen, um den Wert zu belegen. Die Bank wird höchstwahrscheinlich weiterhin ihr eigenes BPO bestellen. Die CMA wird Ihrer Anfrage jedoch Glaubwürdigkeit verleihen.
  • Bundessteuererklärung.Alle Zeitpläne und Seiten. Wenn Sie andere als Finanzinvestition gehaltene Immobilien besitzen, die in Ihrer Steuererklärung aufgeführt sind, ist es möglicherweise ein guter Zeitpunkt, über einen Leerverkauf aller Immobilien auf einmal nachzudenken. Nimm den Schlag jetzt einfach hin. Verbreiten Sie es nicht.
  • W2, 1099 oder anderer Einkommensnachweis.Dabei handelt es sich um Belege, die das Einkommen in Ihrer Steuererklärung begleiten und belegen.
  • Gehaltsabrechnungen. Die Leerverkaufsbank möchte oft einen Nachweis über Ihr aktuelles Einkommen und die Zahlen für das laufende Jahr sehen.
  • Kontoauszüge. Vollständige Seiten für die letzten zwei Monate von jedem Bankkonto, einschließlich Pensionsfonds. Es ist sehr ungewöhnlich, dass eine Bank einen Verkäuferbeitrag von Pensionskassen verlangt.
  • Listungsvereinbarung.Dies ist die Vereinbarung zwischen Ihnen und Ihrem Immobilienmakler zum Verkauf Ihrer Immobilie.
  • Kaufvertrag.Der Kaufvertrag enthält alle für den Verkauf Ihrer Immobilie geltenden Bedingungen, einschließlich der Art der etwaigen Finanzierung, der Anzahlung und des Verkaufspreises.

  • Finanzierungsnachweis des Käufers und/oder Vorabgenehmigungsschreiben.Ihr Kreditgeber möchte sicherstellen, dass der Käufer qualifiziert und in der Lage ist, die Transaktion abzuschließen.
  • Geschätzte Schlusserklärung. Unterm Strich ist das Netto am wichtigsten. Untypische Ausgaben werden höchstwahrscheinlich nicht anerkannt.

Vorteile beim Leerverkauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie

Mir ist aufgefallen, dass Kreditgeber manchmal nachsichtiger gegenüber Verkäufern einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie sind als gegenüber Verkäufern einer Privatwohnung. Man könnte meinen, es wäre umgekehrt, aber das ist nicht der Fall. Ich vermute, dass das daran liegt, dass die meisten Investitionen wegen des Cashflows oder einer möglichen Wertsteigerung gehalten werden. Wenn also eine Immobilie auf dem Kopf steht, fließt wahrscheinlich kein Cashflow und sie wird in den Augen des Anlegers nicht als Investition betrachtet.

Wenn jedoch ein privater Wohnsitz auf dem Kopf steht, ist er immer noch Ihr Zuhause. Viele Menschen kaufen ein Haus nicht als Kapitalanlage, wenn es als Hauptwohnsitz erworben wird. Daher berücksichtigen Banken beim Leerverkauf einer Immobilie andere Faktoren. In der Regel ist der Aufenthalt unter Wasser kein ausreichender Grund für einen Leerverkauf eines Hauptwohnsitzes.

Verkäufer scheinen eher daran interessiert zu sein, ein Unterwasserhaus zu verkaufen, wenn kein Geld mehr fließt und es auf dem Kopf steht. Wenn die Bank tatsächlich einen Beitrag des Verkäufers verlangt, sind Anleger häufig eher in der Lage, diesen zu zahlen, da sie verstehen, dass sie einen negativen Cashflow zahlen müssen.

Ein Leerverkauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie ist oft schneller und einfacher. Der Schaden für eine Kreditauskunft ohne ein Mängelurteil ist in der Regel etwas geringer als der Kreditschaden bei einer Zwangsvollstreckung.

Fallstricke beim Verkauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie als Leerverkauf

Wie bei jedem Leerverkauf sollten Sie rechtlichen und steuerlichen Rat einholen, bevor Sie dem Leerverkauf zustimmen. Da es sich bei dem Haus nicht um Ihren Wohnsitz handelt, der möglicherweise eine Vorzugsbehandlung erhält, unterliegen Sie möglicherweise einer Besteuerung der Spanne zwischen Ihrer Basis und dem Verkaufspreis.

Möglicherweise besteht auch ein Kreditdefizit, das sich aus der Differenz zwischen dem von Ihnen geschuldeten Betrag und dem von der Bank erhaltenen Betrag ergibt. Die meisten kalifornischen Verkäufer, die ich getroffen habe und die kompetente Steuer- und Rechtsvertreter engagiert haben, finden oft Möglichkeiten, diese beiden Probleme zu umgehen, aber Verkäufer in anderen Bundesstaaten haben möglicherweise nicht so viel Glück.