Wie funktionieren Immobilien-Flipper-Programme?

„Wir kaufen ein Haus, das sich im Besitz einer Bank befindet und von dem unsere Immobilien sagen, dass es an der Umwidmung beteiligt war. Mein Mann befürchtet, dass die Umwidmung für uns nach hinten losgehen könnte, aber ich denke, das liegt hinter uns, da die Bank nun Eigentümerin des Hauses ist. Wie funktionieren Immobilienumwandlungsprogramme?“

Du hast recht. Wenn das Haus umgedreht wurde und an die Bank zurückgegeben wurde, sind Sie von dem Umtauschplan nicht betroffen. Tatsächlich kaufen Sie dieses bankeigene Haus wahrscheinlich zu einem sehr guten Preis.

Immobilien-Flipping

Beispielsweise kauften Kunden im vergangenen Herbst ein Zwangsvollstreckungshaus im Pocket-Viertel von Sacramento. Es war ursprünglich für 50.000 US-Dollar mehr als der Listenpreis verkauft worden und vor der Zwangsvollstreckung durch die Bank vermietet worden. Nach Überprüfung der Transaktionshistorie stellte sich heraus, dass der Makler – der auch der Hypothekenmakler war – höchstwahrscheinlich eine überhöhte Schätzung erhalten hatte. Er verkaufte das Haus an einen Verwandten, der es dann vermietete und nie eine einzige Zahlung leistete. Die Käufer kauften dieses Haus für fast die Hälfte des ursprünglichen Verkaufspreises und weit unter dem Marktwert.

Stellen Sie für zusätzlichen Schutz sicher, dass Sie eine Eigentumsversicherung abschließen, um Ihre Interessen an diesem Haus zu schützen. Sobald das Eigentum jedoch über eine Treuhandurkunde im Zuge der Zwangsvollstreckung an die Bank übertragen wurde, werden alle Pfandrechte gelöscht.

Es gibt viele Möglichkeiten, wie ein Flipping-Schema funktionieren kann. Das obige Beispiel veranschaulicht eine Möglichkeit, dies zu tun, aber es gibt auch andere Betrügereien im Immobilienbereich, bei denen es sich um Strohkäufer handelt – einen Käufer, der nicht der eigentliche Käufer ist.

Flipper-Programme mit Strohkäufern

Nicht alle Flipper-Häuser beinhalteten Pläne. Beispielsweise ist der Kauf eines Flipper-Hauses von einem Investor, der eine Renovierung gekauft und Verbesserungen vorgenommen hat, in manchen Stadtteilen üblich, und der Investor hat höchstwahrscheinlich keine Gesetze gebrochen. Flippers hatte im Laufe der Jahre einen schlechten Ruf, weil einige Hypothekenmakler und -makler mit verrufenen Investoren unter einer Decke steckten. Dies ist eine der Möglichkeiten, wie Umkehrschemata funktionierten:

• Beteiligte Parteien
  Beim Flipping waren vier Parteien beteiligt: ​​der Gutachter, der Investor (oder Immobilienmakler), ein Hypothekenmakler und ein Strohkäufer – alle vier kannten sich.
• Investor
  Der Investor würde mit einem Verkäufer einen Deal abschließen, um das Haus zu einem Schnäppchenpreis zu kaufen. In der Regel war der Verkäufer nicht an dem Flipping-Plan beteiligt, sondern vielmehr das Opfer.
• Strohkäufer
  Der Investor würde dann ein paar Tausend zahlen, um einen Strohkäufer dazu zu bewegen, das Haus zu einem viel höheren Wert als dem Marktwert zu kaufen. Der Strohkäufer hatte typischerweise eine gute Bonität, aber kein ausreichendes Einkommen.
• Gutachter
  Der Gutachter wurde angewiesen, das Haus zu seinem überhöhten Wert zu bewerten und die falsche Schätzung dem Hypothekenmakler vorzulegen.
• Hypothekenmakler
  Der Hypothekenmakler stellte das Darlehen für den Strohkäufer zusammen und stützte sich dabei auf das „angegebene Einkommen“, also selbst gemeldete, nicht überprüfte Einkünfte, und der Deal wurde abgeschlossen.
• Die Gewinne
  Anschließend teilten Strohkäufer, Gutachter, Hypothekenmakler und Investor den Erlös untereinander auf, wobei der Großteil des Gewinns in die Tasche des Investors oder Maklers floss.
• Weiterverkauf von Immobilien
  Der Investor brachte das Haus auf den Markt und verkaufte es an einen echten Käufer, wobei der Strohkäufer die Kaufurkunde an den neuen Käufer überschreiben ließ. Typischerweise wies auch der neue Käufer kein ausreichendes Einkommen auf, derselbe Hypothekenmakler qualifizierte den Käufer.
• Zwangsvollstreckung
  Einige Monate nach dem Abschluss gerät der neue Käufer in Zahlungsverzug. Zu diesem Zeitpunkt sind die ursprünglichen Partys schon lange vorbei und das Haus wird zwangsversteigert.

Aufgrund des Ausmaßes dieser Art des Umdrehens sind die Aufsichtsbehörden hart durchgegriffen. Bewertungen werden genau unter die Lupe genommen und die Kreditgeber haben die Richtlinien für Kredite verschärft. Das FBI überwacht auch Hypothekenbetrug genau.

_{Zum Zeitpunkt des Verfassens dieses Artikels ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}