Leerverkauf vs. Zwangsvollstreckung: Was ist der Unterschied?

Hausbesitzer, die mit ihren Hypothekenzahlungen zu kämpfen haben, haben mehrere Möglichkeiten. Zwei dieser Optionen sind ein Leerverkauf und eine Zwangsvollstreckung. Bei einem Leerverkauf erhalten Sie von Ihrem Kreditgeber die Erlaubnis, Ihr Haus für weniger zu verkaufen, als Sie für die Hypothek schulden. Bei einer Zwangsvollstreckung beschlagnahmt der Kreditgeber das Haus und verkauft es auf einer Auktion.

Ob Sie einen Leerverkauf tätigen oder ein Haus zwangsversteigern lassen sollten, hängt von mehreren Faktoren ab. Beispielsweise können Sie Ihr nächstes Haus mit einem Leerverkauf möglicherweise früher kaufen als mit einer Zwangsvollstreckung. Während es für einige Hausbesitzer einfacher ist, die Hände hochzuwerfen und das Haus der Bank zu überlassen, ist das vielleicht nicht die klügste Entscheidung. Unabhängig davon, für welchen Ansatz Sie sich entscheiden, lassen Sie sich vor Ihrer Entscheidung stets rechtlich und steuerlich beraten.

Was ist der Unterschied zwischen einem Leerverkauf und einer Zwangsvollstreckung?

Danach kaufen

Die Richtlinien von Fannie Mae ermöglichen es Ihnen, vier Jahre nach einem Leerverkauf erneut eine Hypothek mit einer Anzahlung von 10 % zu beantragen. Wenn Sie Ihr Haus aufgrund mildernder Umstände im Rahmen eines Leerverkaufs verkauft haben, können Sie nach zwei Jahren mit entsprechender Dokumentation der Umstände erneut eine von Fannie Mae besicherte Hypothek beantragen. Freddie Mac hat ähnliche Anforderungen.Sie können sich auch ein Jahr nach einem Leerverkauf für ein FHA-Darlehen qualifizieren.

Wenn Ihre Zwangsvollstreckung auf mildernde Umstände zurückzuführen ist, haben Sie möglicherweise Anspruch darauf, in drei Jahren ein weiteres Haus zu kaufen, das von Fannie Mae oder Freddie Mac unterstützt wird. Ansonsten beträgt die Regelwartezeit weiterhin sieben Jahre. Ähnlich wie bei den Leerverkaufsrichtlinien erlaubt die FHA denjenigen, deren Häuser zwangsversteigert wurden, nach 12 Monaten eine neue Hypothek zu beantragen.

Mangelurteile

Bei einem Defiziturteil müssen Sie die Differenz zwischen dem Verkaufspreis des Hauses und Ihrem Hypothekensaldo zahlen. Urteile werden oft zwischen dem Verkäufer und dem Leerverkaufskreditgeber ausgehandelt. In einigen Bundesstaaten, beispielsweise in Kalifornien, gibt es kein Urteil über einen Mangel, wenn das Haus Ihr persönlicher Wohnsitz ist und durch Kaufgeld finanziert wurde. Banken sind im Allgemeinen nicht bereit, nach einer Zwangsvollstreckung mit dem Hausbesitzer über ein Defiziturteil zu verhandeln.​

Fragen zum Hauskreditantrag

Bei Kreditanträgen müssen Sie in der Regel keine Angaben zu Leerverkäufen machen. Sie müssen jedoch angeben, ob in den letzten sieben Jahren jemals eine Zwangsvollstreckung für eine Immobilie stattgefunden hat oder ob eine Ersatzurkunde dafür ausgestellt wurde. Wenn der Kreditgeber feststellt, dass bei Ihnen eine Zwangsvollstreckung stattgefunden hat, wird Ihr Kredit möglicherweise abgelehnt.

Dauer des Umzugs

Wenn bei Ihnen eine Zwangsvollstreckungsanzeige eingereicht wurde, können Sie diese Maßnahme möglicherweise verschieben, während die Bank einen Leerverkauf in Betracht zieht. Das Warten auf die Genehmigung eines Leerverkaufs kann einige Monate dauern. Sofern keine vorherigen Vereinbarungen getroffen wurden, kann der Kreditgeber bei einer Zwangsvollstreckung verlangen, dass Sie die Immobilie sofort räumen, und kann bei Verzögerung ein Räumungsverfahren einleiten.

Andere Überlegungen

Steuern sind ein weiterer zu berücksichtigender Faktor. Ein privater Wohnsitz ist auf Bundesebene von der Hypothekenschuldenerleichterung ausgenommen, solange die Regierung diese Befreiung weiter ausweitet. In einigen Bundesstaaten werden Sie jedoch weiterhin besteuert. Unter bestimmten Voraussetzungen ist ein Anleger auch nicht von der Hypothekenschuldenerleichterung befreit. Für Eigentümer, die ihre Häuser zwangsvollstrecken lassen, verschicken einige Kreditgeber sofort 1099-Benachrichtigungen, in denen die Höhe der Erleichterung als Entschädigung an den Eigentümer gemeldet wird, auch wenn der Eigentümer davon befreit ist.

Es lohnt sich auch, die Auswirkungen auf Ihre Kreditwürdigkeit zu berücksichtigen. Ein Leerverkauf kann als abwertendes Zeichen für Ihre Kreditwürdigkeit angesehen werden, auch wenn Kreditauskunfteien dies in Ihrer Kreditauskunft nicht so nennen. In Ihrer Kreditauskunft steht unter anderem möglicherweise „Mit weniger als dem vollen Betrag beglichen“. Zwangsvollstreckungen wirken sich ähnlich auf Ihre Kreditwürdigkeit aus.

Das Fazit

Der Hauptvorteil eines Leerverkaufs besteht darin, dass Sie die Kontrolle über den Verkauf haben und nicht die Bank. Ihr Hausverkauf wird wie jeder andere Hausverkauf abgewickelt, und Sie möchten möglicherweise lieber in den Verkaufsprozess einbezogen werden und wissen, wer Ihr Haus kauft. Mit einer Zwangsvollstreckung geht auch ein negatives soziales Stigma einher. Viele Menschen empfinden es als peinlich und möchten den Prozess auf jeden Fall vermeiden. Sie können auch über Ihre Zahlungen auf dem Laufenden bleiben und dennoch einen Leerverkauf beantragen.

Der Hauptvorteil der Zwangsvollstreckung besteht darin, dass es sich um eine sofortige Lösung handelt und Sie Geld sparen. Wenn eine Zwangsvollstreckung scheinbar unvermeidlich ist, können Sie einfach die Zahlungen einstellen und im Haus wohnen, bis Sie rausgeschmissen werden. Sobald das passiert, können Sie das Haus verlassen und einfach weggehen. Wenn in dieser Zeit etwas kaputt geht oder eine Fehlfunktion auftritt, müssen Sie nicht das Geld für die Reparatur ausgeben, wodurch Sie auch Geld sparen können.