Einen strategischen Leerverkauf ohne Schwierigkeiten durchführen

Im Allgemeinen benötigen Verkäufer eine Härte, um einen Leerverkauf zu tätigen. Es gibt jedoch Möglichkeiten, einen Leerverkauf ohne Schwierigkeiten durchzuführen. Bedenken Sie zunächst, dass es keine Garantie dafür gibt, dass eine Bank einem Leerverkauf zustimmt und den Kredit unter Umständen freigibt, die mit einer Härte verbunden sind, geschweige denn unter Umständen ohne Härte. Jede Bank ist anders. Die Anlegerrichtlinien variieren. Darüber hinaus sind einige Pooling- und Servicing-Vereinbarungen (PSAs) ein echter Hingucker.

Definition einer Härte

Manchmal ist eine Not eine Frage der Wahrnehmung. Eine Notlage wird als ein Zustand definiert, der schwer zu ertragen ist. Es kann eine Form von Leiden beinhalten. Man muss nicht in einem Karton unter einer Brücke leben, um eine Notlage zu haben. Sie können ein NBA-Star wie Ron Artest sein, der für 1,85 Millionen Dollar ein Haus in Loomis, Kalifornien, gekauft und es später im Leerverkauf für 1 Million Dollar verkauft hat.

Der Wert von Artests Haus sank um fast die Hälfte. Als er das Haus kaufte, verdiente er 7,5 Millionen Dollar. Als er verkaufte, sanken diese Einnahmen auf 5,85 Millionen US-Dollar. Artest hat etwa 23 % seines Einkommens verloren – das ist eine Härte. Hier finden Sie Beispiele für Härtefälle. Kreditgeber werden die folgenden Bedingungen berücksichtigen und sie müssen nicht persönlich bei Ihnen aufgetreten sein. Es könnte sich um ein Familienmitglied handeln, das Sie unterstützt – finanziell oder emotional oder beides – oder auf das Sie angewiesen sind und das eine Notlage erlitten hat, wie zum Beispiel:

• Arbeitslosigkeit
• Geringeres Einkommen (Urlaub, neuer Job, Verlust des Arbeitsplatzes des Partners, Lohnkürzung)
• Krankheit oder medizinischer Notfall
• Jobtransfer (freiwillig oder unfreiwillig)
• Scheidung, Trennung oder Eheschwierigkeiten
• Exotische Hypothekenkonditionen (ein Darlehen mit variablem Zinssatz)
• Militärdienst
• Tod in der Familie
• Inhaftierung
• Erhöhte Ausgaben und übermäßige Schulden
• Unerwartete Reparaturen oder Hauswartungen

Strategischer Leerverkaufsweg

Die Motivation vieler Verkäufer, die einen Leerverkauf tätigen möchten, ist das Problem, dass ihre Hypothekensalden in der Regel höher sind als der Wert ihrer Häuser. Sie haben mehr Schulden, als ihre Häuser wert sind. Diese Verkäufer möchten aus verschiedenen Gründen keine Zwangsvollstreckung in Kauf nehmen und hoffen, ihre Bonität einigermaßen zu schützen.

Die einfache Lösung wäre eine Darlehensänderung, die den Kapitalsaldo unter den Marktwert des Hauses senkt. Tatsächlich würde dies bedeuten, dass das Leerverkaufshaus an seinen Eigentümer zurückverkauft wird und dieser somit im Haus bleiben kann. Das würde sehr viel Sinn machen. Aber nein, so funktioniert unser System in den Vereinigten Staaten nicht. Um einen Leerverkauf zu tätigen, muss der Verkäufer verkaufen und umziehen, für ein paar Jahre mieten und dann ein Haus kaufen, das dem Haus, das die Verkäufer bereits hatten, sehr ähnlich oder vielleicht sogar schöner ist.

Der einfachste Weg, einen strategischen Leerverkauf zu tätigen, besteht darin, einen starken und ehrlichen Härtebrief zu verfassen. Denken Sie darüber nach. Was für den Englischlehrer Ihres Sohnes vielleicht keine Belastung darstellt, kann für Sie durchaus eine Belastung sein. Wenn Sie ein Haus in South Dakota besitzen und Ihr Job nach Hawaii verlegt wird, ist das eine Härte, auch wenn manche Leute Hawaii für einen der besten Orte zum Leben in Amerika halten. Hier sind weitere Schritte:

• Beauftragen Sie einen erfahrenen Leerverkaufsagenten.
• Sprechen Sie mit einem Anwalt, der sich mit Leerverkäufen auskennt.
• Lassen Sie sich steuerlich kompetent über mögliche steuerliche Konsequenzen bei Schuldenerlass oder, im Falle einer Refinanzierung, Hypothekenüberschreitungen beraten.
• Bepreisen Sie Ihren Leerverkauf entsprechend den vergleichbaren Verkäufen, die niedriger sein sollten als Ihre Hypothek.
• Stellen Sie die von der Leerverkaufsbank benötigten Unterlagen zusammen.

Wenn Banken Verkäufer weglassen

Ein Härtefall ist nicht immer notwendig, denn manchmal zieht es die Bank vor, die Immobilie wegzuwerfen, anstatt das Risiko einer Zwangsvollstreckung einzugehen. Daher wird der Leerverkauf in den meisten Fällen gewährt.

_{Zum Zeitpunkt des Verfassens dieses Artikels ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}