Banken, die bei einem Leerverkauf eine Verkäuferbeteiligung verlangen

ByDr. J. K. Hartmann

In Kalifornien ist es für einen Leerverkaufsverkäufer gesetzeswidrig, einen Verkäuferbeitrag zu einem Leerverkauf zu leisten, in anderen Bundesstaaten ist dies jedoch nicht der Fall.Bevor dieses Gesetz verabschiedet wurde, musste Shari auf die harte Tour herausfinden, wie tief ihre Bank sinken würde. Sowohl sie als auch ihr Mann hatten ihre Arbeit verloren. Sie waren gezwungen, 100 Meilen wegzuziehen, damit ihr Mann einen neuen Job zu geringerem Lohn annehmen konnte, während er in einer engen Ein-Zimmer-Wohnung wohnte. Shari wiegte ein Neugeborenes in ihren Armen und weinte, als sie die erste Forderung ihrer Bank hörte, bevor sie die Genehmigung für einen Leerverkauf erteilte.

Die Bank sagte, dass Shari eine hervorragende Bonitätsbewertung mit FICOs im hohen 800er-Bereich genoss und dass Shari über eine unberührte Barkreditlinie verfügte. Ihr Visum hatte ein Bargeldvorschusslimit von 10.000 US-Dollar. Die Bank forderte Shari auf, ihre Kreditkarte anzuzapfen und der Bank die 10.000 Dollar zu überweisen. Wenn Shari es sich nicht leisten konnte, das Visum zurückzuzahlen, war es der Bank egal. Das Visum wurde ihr nicht ausgestellt.

Mit anderen Worten: Die Botschaft der Bank war zweigeteilt: Shari sollte ihre Kreditwürdigkeit herabsetzen und ein Kreditinstitut täuschen. Wahre Geschichte. Ich habe diesen Verkäufer vertreten.

Warum Banken einen Verkäuferbeitrag verlangen

Die Banken verschlingen es bereits bei einem Leerverkauf. Eine Bank hat möglicherweise einen Kredit über beispielsweise 500.000 US-Dollar gewährt. In einigen Teilen von Sacramento beispielsweise sanken die Werte im Jahr 2008 um mehr als 50 %. Wenn die Bank das durch Zwangsvollstreckung nach Hause bringen würde, würde sie mindestens 250.000 US-Dollar ihrer ursprünglichen Investition verlieren. Das Gleiche gilt für einen Leerverkauf.

Der Verkäufer hat einen Anreiz, einen Leerverkauf zu tätigen, da ein Leerverkauf gegenüber einer Zwangsvollstreckung Vorteile bietet. Daher ist der Verkäufer das Unternehmen, das die Bank unter Druck setzen könnte. Weil es kann.

Hier sind weitere Gründe, warum Banken eine Verkäuferbeteiligung verlangen könnten:

  • Der Verkäufer verfügt über ein verfügbares Einkommen.Die meisten Banken prüfen den Finanzbericht des Verkäufers, um festzustellen, wie viel Geld in den Haushalt einfließt und wie viel Geld abfließt. Banken gestatten bestimmte Spesenzuweisungen. Wenn der Verkäufer am Ende des Monats noch Geld übrig hat, kann es sein, dass die Bank darum bittet.
  • Der Verkäufer refinanzierte sich und zog Bargeld aus dem Haus ab.Es ist eine Sache, wenn der Verkäufer eine Refinanzierung vorgenommen hat, um einen hohen Zinssatz abzubezahlen, oder wenn er ein Heimwerkerprojekt abgeschlossen hat. Es ist eine ganz andere Sache, wenn der Verkäufer ein Boot der Extraklasse gekauft hat. Wenn der Rückschlag des Verkäufers nur vorübergehend ist, kann die Bank den Verkäufer um einen Beitrag bitten. Die Bank wird eine Broker Price Opinion oder BPO in Auftrag geben. Sie werden die Immobilie nicht stark abwerten. Sie wollen den Verlust so gering wie möglich halten. Ist der Verkaufspreis nicht hoch genug, um der Bank den geforderten Nettobetrag zu liefern, kann die Bank vom Verkäufer die Zahlung der Differenz verlangen.
  • Das Pooling and Servicing Agreement (PSA)Richtlinien erfordern einen Verkäuferbeitrag.Anleger wollen eine Rendite auf ihre Investition, und die PSA-Richtlinien sind im Allgemeinen darauf ausgelegt, einen Gewinn zu erwirtschaften. Diese Richtlinien können vorsehen, dass alle Hypothekengeber in diesem Pool einen Verkäuferbeitrag leisten müssen, um den Leerverkauf zu ermöglichen.

  • Der Verkäufer hat keine finanziellen Schwierigkeiten.Viele Banken stimmen einem Leerverkauf zu, wenn der Verkäufer unter verschiedenen Schwierigkeiten leidet, die nicht unbedingt finanzieller Natur sind. Wenn der Verkäufer jedoch über einen starken Cashflow verfügt, möchte die Bank möglicherweise einen Teil davon.
  • Landesgesetze können eine Mängelbeurteilung zulassen.Wenn eine Bank das Recht hat, den Verkäufer persönlich für die Differenz zwischen der Höhe der Hypothek und der Rückzahlung des Fehlbetrags zu belangen, kann es sein, dass eine Bank es vorzieht, vor der Genehmigung des Leerverkaufs mit dem Verkäufer zu verhandeln. Diese Verhandlung kann den Beitrag eines Verkäufers beinhalten.

Die Art des Verkäuferbeitrags, den eine Leerverkaufsbank akzeptieren könnte

Im besten Fall möchte die Bank, dass der Verkäufer die gesamten Schulden zurückzahlt, aber die Banken wissen, dass die meisten vernünftigen Verkäufer unter diesen Umständen einem Leerverkauf nicht zustimmen würden. Denn ein Verkäufer hat möglicherweise andere Optionen wie eine Kreditänderung, eine Zwangsvollstreckung oder einen Konkurs. Daher verlangen Banken in der Regel eines von zwei Dingen oder beides:

  • Kasse. Obwohl die Bank das Recht hat, die gesamte Differenz zu verlangen, sind sich die meisten Banken darüber im Klaren, dass die Verkäufer nicht über diese Art von Geld verfügen, sonst würden sie keinen Leerverkauf tätigen. Es ist nicht ungewöhnlich, dass Anträge zwischen 2 und 10 Prozent des Defizits liegen.
  • Ungesicherter Schuldschein. Bargeldgespräche, aber auch Schuldscheine sind eine Lösung. Im Allgemeinen sind Bargeldanforderungen für Abschlussball höher als Bargeldanforderungen. Banken stimmen jedoch häufig zinslosen Konditionen und einer Kapitalrückzahlung von drei bis 15 Jahren zu.

Zum Zeitpunkt des Verfassens dieses Artikels ist Elizabeth Weintraub, CalBRE #00697006, Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.