Erläuterungen zu Anhang E für zusätzliche Einkünfte und Verluste

IRS Schedule E – Zusätzliches Einkommen und Verlust ist ein Formular, das Einnahmen oder Verluste aus verschiedenen Arten von Geschäfts- und Immobilienaktivitäten meldet. Das Formular wird vom Geschäftsinhaber als Teil seiner persönlichen Steuererklärung auf Formular 1040/1040-S eingereicht.

Was ist ein Zusatzeinkommen?

Anhang E listet bestimmte Arten von Einkünften auf, die als ergänzend gelten, einschließlich Einkünfte aus Mietimmobilien, Lizenzgebühren, Partnerschaften, S-Gesellschaften, Nachlässen, Treuhandgesellschaften und Restbeteiligungen an Immobilienhypotheken-Investmentkanälen (REMICs).

Dieser Artikel konzentriert sich auf Anhang E zur Meldung von Erträgen oder Verlusten aus Personengesellschaften, S-Kapitalgesellschaften und Mietimmobilienunternehmen, einschließlich Home-Sharing- und AirBnB-Aktivitäten. Diese Diskussion bezieht sich nicht auf Immobilienfachleute, wohl aber auf Immobilien, die einer Einzelperson, einer Personengesellschaft oder einem Unternehmen gehören und aus denen der Eigentümer Einnahmen erhält und Ausgaben hat.

Für Nachlässe und Trusts finden Sie beim IRS Informationen zum Formular 1041, der Einkommensteuererklärung für Nachlässe und Trusts.

Anhang E und passives Einkommen und Verlust

Sie werden in Anhang E viel über „passive Aktivitäten“ sehen, aber was sind sie? Die meisten Arten von Unternehmern beteiligen sich aktiv an ihren Geschäften. Einige Arten von Geschäftsaktivitäten gelten jedoch als passiv, bei denen der Eigentümer nicht regelmäßig, kontinuierlich und in erheblichem Umfang am Betrieb der Aktivität beteiligt ist.

Passive Aktivitäten werden anders besteuert als aktive Beteiligung, und dieser Unterschied kommt in Anhang E sowohl für Immobilienaktivitäten als auch für Aktivitäten von Partnern und S-Corporation-Eigentümern zum Tragen.

Das IRS betrachtet die Vermietung von Immobilien als passiv, auch wenn die Person wesentlich am Geschäftsbetrieb beteiligt ist.

Einige Partner und S-Corporation-Eigentümer spielen in ihrem Unternehmen nur begrenzte Rollen und ihre Verluste sind begrenzt. Beispielsweise sind Kommanditisten im Wesentlichen passive Anleger, die einen Komplementär für den Betrieb des Unternehmens bezahlen.

Anhang E für Mietimmobilien

In Anhang E werden Einnahmen und Ausgaben aus Immobilienaktivitäten erfasst, die normalerweise als passive Aktivitäten betrachtet werden. Einnahmen aus der Vermietung erhalten Sie überwiegend für die Nutzung einer Sachanlage (z. B. einer Mietsache) und nicht für Dienstleistungen.

Die Einstufung von Mieteinnahmen als passiv hat für Unternehmer mehrere Auswirkungen:

• Abzüge oder Verluste aus passiven Aktivitäten sind, wie oben erwähnt, begrenzt.
• Da es sich bei den Mieteinnahmen um passive und nicht um aktive Einkünfte handelt, gilt die Person nicht als selbstständig und Sie müssen auf diese Einkünfte keine Selbstständigkeitssteuer (Sozialversicherungs-/Medicare-Steuer) zahlen.

Anhang E für Partnerschaften und S-Corporations

Anhang E wird verwendet, um Einkünfte für einzelne Partner einer Personengesellschaft und für Eigentümer von S-Corporations zu melden. Das Jahreseinkommen des Unternehmens wird berechnet und die Gewinne oder Verluste werden in Form eines Anhangs K-1 an die Eigentümer ausgeschüttet. Diese Informationen über das Einkommen oder den Verlust des einzelnen Eigentümers sind in Teil II von Anhang E enthalten.

Anhang E wird jedoch nicht zur Meldung von Mietimmobilienaktivitäten für Personengesellschaften und S-Kapitalgesellschaften verwendet. Stattdessen verwenden diese beiden Gruppen das IRS-Formular 8825, um Einnahmen und Ausgaben für Mietimmobilien zu melden.

Zeitplan E vs. Zeitplan C = Wesentliche Dienstleistungen

Ob Sie Anhang E oder Anhang C (Gewinn oder Verlust von Kleinunternehmen) zur Meldung Ihrer Gewerbesteuersituation verwenden müssen, hängt von den Aktivitäten Ihres Unternehmens ab. Im Allgemeinen,

• Wenn Sie Gebäude mieten und grundlegende Dienstleistungen wie Wärme und Licht, Müllabfuhr usw. bereitstellen, geben Sie Ihre Mieteinnahmen und -ausgaben in Anhang E (Teil 1) an.
• Wenn Sie das, was der IRS als „wesentliche Dienstleistungen“ bezeichnet, hauptsächlich für die Bequemlichkeit Ihres Mieters erbringen, geben Sie Ihre Mieteinnahmen und -ausgaben in Anhang C Ihres Formulars 1040 oder Formular 1065 an, wenn es sich bei Ihrem Unternehmen um eine Personengesellschaft handelt.

Nach Angaben des IRS wird davon ausgegangen, dass Sie Dienstleistungen für die Bewohner erbringen, wenn die Dienstleistungen in erster Linie deren Bequemlichkeit dienen und es sich nicht um Dienstleistungen handelt, die normalerweise mit der Vermietung von Zimmern nur zur Belegung verbunden sind. Zu den wesentlichen Dienstleistungen gehören Dinge wie regelmäßige Reinigung, Reinigungsservice und Wäschewechsel, nicht jedoch die Bereitstellung von Heizung und Licht, die Reinigung öffentlicher Bereiche, die Müllabfuhr und mehr.

Wenn Sie umfangreiche Dienstleistungen erbringen und als Unternehmer gelten, müssen Sie auf dieses Einkommen auch Steuern aus selbständiger Tätigkeit zahlen.

Überlegungen zum Home-Sharing-Geschäft

Wenn Sie ein Home-Sharing-Unternehmen im Airbnb-Stil betreiben und keine wesentlichen Dienstleistungen erbringen, würden Sie Anhang E verwenden, um Ihre Mieteinnahmen zu melden. Wenn Ihr Airbnb-ähnliches Unternehmen umfangreiche Dienstleistungen umfasst (z. B. Frühstück oder Transport), wird es als Unternehmen besteuert, wobei je nach Art Ihres Unternehmens ein Gewerbesteuerformular verwendet wird.

Es ist schwierig, den Status einer einzelnen Steuersituation zu bestimmen, da jede Situation einzigartig ist. Wenn Sie mit einem Wohnimmobilien- oder Airbnb-Unternehmen beginnen, lassen Sie sich von Ihrem Steuerberater über Ihren Steuerstatus beraten.

Bevor Sie Zeitplan E ausfüllen

Anhang E ist einer von vielen Plänen, die Teil einer persönlichen Steuererklärung sind. Es wird verwendet, um die Einkünfte aus mehreren Quellen zu melden. Das Formular besteht aus mehreren Teilen, einem für jede Einkommensart.

Wenn Sie Einkünfte aus mehreren Unternehmen oder Mietobjekten haben, können Sie diese alle in Anhang E eintragen, indem Sie sie im entsprechenden Abschnitt auflisten (bis zu drei Mietobjekte und bis zu vier Personen- oder S-Unternehmen). Sie können ein zusätzliches Blatt verwenden, wenn zu viele vorhanden sind, um sie direkt im Formular aufzulisten.

Teil I: Einkünfte aus vermieteten Immobilien und Lizenzgebühren

In diesem Abschnitt melden Sie Einnahmen oder Verluste aus einzelnen Immobilien, die Ihnen gehören. Sie müssen die Tage der fairen Vermietung (Tage, an denen die Immobilie zu einem fairen Marktpreis vermietet wurde) und die Tage der persönlichen Nutzung trennen. Einnahmen und Ausgaben müssen für jede Immobilie detailliert aufgeführt werden.

Das qualifizierte Joint Venture – ein besonderer Partnerschaftsfall

Wenn Sie und Ihr Ehegatte beide wesentlich an einem gemeinsam geführten Immobilienvermietungsunternehmen beteiligt sind, können Sie sich für die steuerliche Behandlung als qualifiziertes Joint Venture (QJV) entscheiden. Die Wahl ermöglicht es Ihnen, die Einreichung einer Partnerschaftssteuererklärung auf Formular 1065 zu überspringen und stattdessen Ihre gemeinsame Steuererklärung mit zwei Anhang-C-Formularen einzureichen, eines für jeden von Ihnen

Um die Wahl für Ihr gemeinsames Mietimmobilienunternehmen zu treffen, aktivieren Sie das QJV-Kästchen in Teil 1, Punkt 2 A, B oder C von Anhang E. Anschließend müssen Sie alle Einzelposten entsprechend Ihrem jeweiligen Interesse an dem Unternehmen zwischen Ihnen und Ihrem Ehepartner aufteilen.

Teil II: Personengesellschaften und S-Kapitalgesellschaften

Wenn es sich bei Ihrem Unternehmen um eine Personengesellschaft, eine LLC mit mehreren Gesellschaftern oder eine S-Gesellschaft handelt, gibt es einen dreistufigen Prozess zur Meldung Ihres Einkommens als Partner oder Eigentümer.

Schritt 1: Berechnen und melden Sie den Nettogewinn des Unternehmens:

• Personengesellschaften und LLCs mit mehreren Eigentümern berechnen und melden Geschäftseinnahmen und -ausgaben auf Formular 1065 und zeigen die Gesamteinnahmen, Ausgaben und Nettoeinnahmen (Gewinne) an. Dazu gehören Einkünfte aus Mietimmobilien, die auf Formular 8825 Einnahmen und Ausgaben aus Mietimmobilien einer Personengesellschaft oder einer S-Corporation ausgewiesen sind.
• S-Unternehmen berechnen und melden Geschäftseinnahmen und -ausgaben auf Formular 1120-S

Schritt 2: Trennen Sie Einkommen, Abzüge und Gutschriften für jeden Eigentümer, abhängig von der schriftlichen Vereinbarung für jede Geschäftsart und davon, ob das Einkommen passiv oder nicht passiv war.

Schritt 3: Erstellen Sie einen Anhang K-1 für einen einzelnen Eigentümer mit den in Anhang E enthaltenen Informationen.

• Der Anhang K-1 zeigt den Anteil des einzelnen Partners an ordentlichem Einkommen, Miete/Immobilien, Zinsen, Dividenden, Lizenzgebühren, kurzfristigen und langfristigen Kapitalgewinnen, anderen Einkünften/Verlusten, Abzügen nach Abschnitt 179, anderen Abzügen und Einkünften/Verlusten aus selbständiger Tätigkeit.

Zeitplan E auf Ihrem Ab 1040

Geben Sie das kombinierte Gesamteinkommen aus allen Abschnitten von Anhang E in Zeile 17 von Anhang 1 – Zusätzliches Einkommen und Anpassungen des Einkommens – ein. Geben Sie dann alle Gesamtbeträge aus Anhang 1 auf Formular 1040, Zeile 6 ein.

Konsultieren Sie einen Steuerberater

Anhang E ist ein kompliziertes Formular. Dieser Artikel soll einen allgemeinen Überblick über dieses Thema geben und keine Steuer- oder Rechtsberatung. Bevor Sie Maßnahmen ergreifen oder dieses Formular einreichen, wenden Sie sich an Ihren Steuerberater.

Weitere Informationen zu Zeitplan E

Hier finden Sie das aktuellste Anhang-E-Formular und die Anweisungen für Anhang E. Siehe auch IRS-Publikation 527: Residential Rental Property.