Ein Haus kaufen mit kreativer Finanzierung

ByDr. J. K. Hartmann

Kreative Immobilienfinanzierung war in den 1970er Jahren ein superheißes Thema. Es fällt mir schwer zu glauben, dass viele der Pionierlegenden der kreativen Finanzierung inzwischen tot sind, aber was für eine verrückte Fahrt auf ihrem Höhepunkt.

Als die Zinssätze Anfang der 1980er Jahre auf 18 % stiegen, wurden viele Käufer aus dem Immobilienmarkt verdrängt, und aus diesem Bedürfnis heraus entstand eine kreative Finanzierung. Viele zum Verkauf stehende Häuser wurden mit den Initialen OWC beworben, was bedeutet, dass der Eigentümer die Finanzierung übernimmt.

In dieser Zeit geschah alles und jedes unter dem Deckmantel kreativer Finanzierung. Das Tempo war so hektisch, dass viele Agenten nicht darüber nachdachten, ob die Arten von Geschäften, die sie zusammenstellten, rechtlich und noch weniger ethisch waren. So gut wie jeder erdenkliche Prozess wurde oft genutzt, auch wenn er keine gute Idee war.

Wichtige Erkenntnisse

  • Beispiele für kreative Finanzierungen, die in der Vergangenheit eingesetzt wurden, sind Grundstücksverträge, ausländische Offshore-Trusts und Situationen, in denen der Käufer die Hypothek des Verkäufers übernimmt.
  • Mit dem Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act von 2010 wurden strengere Vorschriften eingeführt, die kreative Finanzierungen deutlich seltener machten.
  • Dodd-Frank hatte Auswirkungen auf viele Bereiche der Finanzierung, und die Auswirkungen auf die kreative Finanzierung sind nur ein Beispiel.

Kreative Finanzierung mit ausländischen Offshore-Trusts

Einige Leute arbeiten auch heute noch unter einem ausländischen Offshore-Trust, aber wenn das IRS sie findet, könnten diese Leute im Gefängnis landen. Der IRS ist gegenüber ausländischen Offshore-Trusts nicht wohlwollend eingestellt, ganz gleich, was ein schnell redender Verkäufer in einem teuren italienischen Anzug sagt.Ein Offshore-Trust ist eine Möglichkeit, heimlich Geld in ein anderes Land zu transferieren. Steuerhinterzieher lassen dann den im Ausland ansässigen Trust die Immobilie kaufen.

Vorbehaltlich der Kaufoptionen für Transaktionen

Viele Kredite enthielten keine Veräußerungsklauseln, die eine vorzeitige Tilgung vorsahen, sodass Käufer die Zahlungen eines bestehenden Kredits übernehmen und den Namen des Verkäufers auf dem Kredit belassen konnten, und das war in Ordnung. Wow. Den Banken gefiel es nicht, an einen niedrigeren Zinssatz gebunden zu sein und einen potenziellen Kreditnehmer zu verlieren, wenn Käufer Häuser mit einer Finanzierungsvorbehalt kauften. Vorbehaltliche Transaktionen sind heutzutage riskant, da Kreditgeber den fälligen Kredit zum Verkauf künden können und werden. Ganz zu schweigen davon, dass die meisten Verkäufer die mit einer Transaktion verbundene Haftung nicht übernehmen möchten.

Verwendung eines mutmaßlichen Darlehens zum Kauf einer Immobilie

Bei einigen Hypothekenarten wurde offen damit geworben, dass ein neuer Käufer das Darlehen des bestehenden Eigentümers übernehmen könne. Sofern der Käufer zur Aufnahme des Darlehens berechtigt war, stellte die Bank den Verkäufer von der Haftung frei. Eine Kreditübernahme ersparte einem Käufer damals Tausende von Dollar an Kreditgebergebühren, und viele Verkäufe konnten unter diesen Bedingungen schnell abgeschlossen werden. Heutzutage stehen nur wenige bis gar keine akzeptablen Kredite zur Verfügung.

Landverträge

Ein Problem bei einem Grundstücksvertrag besteht darin, eine Eigentumsversicherungsgesellschaft zu finden, die bereit ist, die Transaktion zu versichern. Ganz zu schweigen davon, dass ein Grundstücksvertrag, der einem Käufer das Eigentumsrecht überträgt, im Allgemeinen keine zugrunde liegende Hypothek enthält, da die meisten Darlehen eine Veräußerungsklausel enthalten. Ein Grundstücksvertrag eignet sich am besten, wenn der Verkäufer ein Haus im freien Eigentum hat.

Vom Verkäufer getragene Hypothek oder Treuhandurkunde

Wenn ein Verkäufer eine Immobilie vollständig besitzt und die Finanzierung für den Kreditnehmer übernehmen möchte, ist eine Hypothek oder eine Treuhandurkunde ein einfach zu verwendendes Instrument. Jeder Staat hat seine eigenen Gesetze darüber, ob es üblich ist, eine Hypothek oder eine Treuhandurkunde zu erfassen. In Kalifornien werden beispielsweise häufig Grant-Urkunden zur Übertragung von Eigentumsrechten und Treuhandurkunden zur Sicherung von Schuldscheinen verwendet.

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, dass der Verkäufer eine Rundum-Hypothek anbietet, bei der er sein ursprüngliches Wohnungsbaudarlehen behält und Zahlungen vom Käufer erhält.

Dodd-Frank Act und kreative Finanzierungsbedingungen für den Hauskauf

Der Dodd-Frank Act ist eine verkürzte Bezeichnung für den Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act, der im Juli 2010 in Kraft trat.Der vom ehemaligen Kongressabgeordneten Barney Frank und dem damaligen Senator Christopher John Dodd verfasste Dodd-Frank Act führte zu weitreichenden Änderungen der Finanzvorschriften und änderte den Truth In Lending Act. Durch diesen umfassenden Wandel wurden neue Behörden geschaffen und viele Gesetze geändert. Sie können bei der Finanzierung nicht aufgeben, ohne gegen das Dodd-Frank-Gesetz zu verstoßen.

Ein Teil des Dodd-Frank Act betrifft die Verkäuferfinanzierung. Es regelt und verbietet bestimmte Finanzierungsarten, die in der Vergangenheit problemlos erlaubt waren. Im Gegensatz zu den freizügigen Tagen der 1970er Jahre, als jeder einen Kredit aufnehmen und dafür bezahlt werden konnte, solange er über eine Immobilienlizenz verfügte, muss heute eine Einzelperson als Hypothekendarlehensgeber zugelassen sein.Verkäufer sind davon ausgenommen, sofern sie die Finanzierungsbedingungen für Eigentümer nicht für mehr als drei Immobilien pro Jahr verlängern.Weitere Regeln sind:

  • Der Verkäufer kann eine Eigentümerfinanzierung anbieten, solange der Verkäufer das Haus nicht gebaut hat. Dies verhindert, dass Hausbauer eine Eigenfinanzierung anbieten können.
  • Es gibt keine Ballonzahlung. Eine beliebte Möglichkeit, kreative Finanzierungen anzubieten, war im Allgemeinen ein kurzfristiges Darlehen, beispielsweise drei oder fünf Jahre, mit einem Ballon am Ende, was bedeutete, dass der gesamte Restbetrag fällig und zahlbar war. Eigenfinanzierte Kredite müssen nun getilgt werden.
  • Der Verkäufer kann nicht einfach jedem Käufer, der vorbeikommt, eine Eigentümerfinanzierung anbieten. Der Verkäufer ist dafür verantwortlich, festzustellen, ob der Käufer berechtigt ist, das Haus zu kaufen und den Kredit zurückzuzahlen. Dies könnte bedeuten, dass der Verkäufer eine Bonitätsauskunft über den Käufer erstellen müsste, was wahrscheinlich alle Hauskäufer mit schlechter Bonität ausschließen würde.
  • Das Darlehen muss einen festen Zinssatz haben oder nach fünf Jahren anpassbar sein, vorbehaltlich angemessener jährlicher Erhöhungen und einer angemessenen Obergrenze für die Laufzeit.
  • Der eigentümerfinanzierte Kredit muss weitere vom Federal Reserve Board festgelegte Kriterien erfüllen. Es ist jedoch die No-Ballon-Anforderung, die vielen kreativen Finanzierungsbemühungen ein Ende setzen wird. Eine Lösung für einige Verkäufer und Käufer könnte ein Verkauf mit Leasingoption sein.

Bevor Sie ein Haus über eine kreative Finanzierung kaufen, holen Sie sich rechtlichen Rat ein.