Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, ist eine der ersten Entscheidungen, die Sie treffen müssen, wie (oder ob) Sie es zum Verkauf anbieten möchten. Die meisten Menschen beauftragen einen Immobilienmakler und vertrauen darauf, dass er die Arbeit für sie erledigt. Es gibt viele Möglichkeiten, mit welcher Art von Makler Sie zusammenarbeiten, wie Ihr Haus aufgeführt wird und welche Bedingungen Sie beim Verkauf einhalten. Sie können sich auch für den Weg „zum Verkauf durch den Eigentümer“ entscheiden, der Sie nicht auf die Auflistung bei einem bestimmten Unternehmen beschränkt.
Es kann viele Gründe geben, sich für ein exklusives Immobilienangebot zu entscheiden, und es gibt viele Möglichkeiten, dies zu tun. Wir werden hier die Grundlagen behandeln.
Inhaltsverzeichnis
Wichtige Erkenntnisse
- Der Hauptunterschied zwischen einer offenen Notierung und einer exklusiven Notierung besteht darin, dass bei letzterer ein Makler im Namen des Verkäufers handelt.
- Wenn das Haus durch die Bemühungen des Verkäufers vollständig verkauft wird, muss der Verkäufer keine Provision an den Listing-Makler zahlen.
- Das Maklerunternehmen wird versuchen, alle Kontakte mit anderen Maklern und Käufern zu verwalten, um nachzuweisen, dass der zukünftige Käufer durch seine Bemühungen zustande gekommen ist.
Die zwei Haupttypen von Einträgen
Offene Einträge
Wenn ein Eigentümer beim Verkauf seines Hauses als sein eigener Makler oder in seinem eigenen Namen auftritt, spricht man von einem „offenen Angebot“. Das Haus ist für alle sichtbar aufgeführt, und der Eigentümer ist bei der Platzierung von Anzeigen, der Präsentation des Hauses und der Einholung von Angeboten möglicherweise mit vielen Immobilienmaklern oder Maklern in Kontakt gekommen, aber sie haben die Kontrolle über den Ablauf des Prozesses.
Wenn ein Makler oder Makler beim Verkauf seines Hauses behilflich ist (z. B. wenn ein Immobilienmakler zu einer Besichtigung mit seinem Käufer kommt), kann ein Vertrag folgen. Dennoch gibt es keine Verträge mit Maklern im Voraus, die das alleinige Recht versprechen, das Haus zu zeigen, oder mit Maklerfirmen das alleinige Recht, das Haus zum Verkauf anzubieten.
Exklusive Agentureinträge
Ein exklusiver Agentureintrag unterscheidet sich von einem offenen Eintrag, da der Makler standardmäßig den Verkäufer vertritt. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, diesen Vertrag abzuschließen. Der Verkäufer kann sich weiterhin das Recht vorbehalten, das Haus selbst zu verkaufen und in diesem Fall die Zahlung einer Provision zu vermeiden. Dem Makler steht es möglicherweise auch frei, mit anderen Firmen zusammenzuarbeiten, was bedeutet, dass eine zweite oder dritte Firma einen fähigen Käufer mitbringen könnte, dessen Angebot der Verkäufer annimmt.In den meisten Fällen erhält der Makler eine Listungsprovision, die mit dem verkaufenden Makler geteilt wird, sodass der Verkäufer beide Seiten der Provision (Listung und Verkauf) zahlt.
Für wen eignet sich eine Exklusivagentur am besten?
In manchen Fällen kann ein exklusiver Agentureintrag eine Art Kompromiss zwischen einem Makler und einem Verkäufer darstellen. Für den Makler könnte es so einfach sein, einen Anspruch auf den Verkauf zu haben (anstatt überhaupt keinen Anspruch zu haben). Für den Verkäufer besteht eine gute Chance, dass er das Haus nicht ohne Hilfe verkaufen kann. In diesem Fall erhält der Verkäufer Traffic für das Versprechen einer Gebühr. Es passt zum Verkäufer „For Sale by Owner“ (FSBO), der einem Makler sagt, dass er dies tutwareinen Immobilienmakler zu engagieren, dann gehört es ihnen.
Exklusive Agentureinträge geben beiden Parteien etwas von dem, was sie wollen. Vielleicht geht der Verkäufer durchaus davon aus, das Haus selbst zu verkaufen. Vielleicht rechnet das Unternehmen durchaus mit einem ausschließlichen Verkaufsrecht und möchte für seine Bemühungen bezahlt werden. Es ist nicht ungewöhnlich, dass ein Immobilienunternehmen eine exklusive Listing-Vereinbarung wünscht, einen Vertrag, der nur das Unternehmen bezahlt, und einen Makler, der nicht konkurriert. Wenn ein konkurrierender Makler den Käufer vermittelt, wird die Partei mit dem Exklusivvertrag diesen Makler bezahlen.
Notiz
Sowohl 2019 als auch 2020 war die Zahl der vom Eigentümer zum Verkauf stehenden Häuser (FSBO) mit 8 % niedrig, was den niedrigsten Wert seit 1981 darstellt.Diese FSBO-Verkäufe erfolgen viel schneller als Verkäufe, die von Agenten unterstützt werden, aber vielleicht liegt das daran, dass 77 % der FSBO-Verkäufer angeben, an einen Freund oder eine Person verkauft zu haben, die sie zuvor kannten.
Das Innenleben eines exklusiven Agenturvertrags
Ein exklusiver Agentureintrag bedeutet, dass nur eine Maklerfirma den Verkäufer vertreten kann und das Haus nirgendwo anders gelistet werden kann. Das allein ist ein Gewinn für das Maklerunternehmen. Indem dem Verkäufer jedoch das Recht eingeräumt wird, das Haus auch selbst zu verkaufen, erhält der FSBO-Verkäufer die Möglichkeit, sich die Zahlung einer Provision zu ersparen, wenn er einen eigenen Käufer findet. Somit gewinnt auch der Verkäufer.
In diesem Fall würde der Verkäufer keine Hilfe oder Vertretung von der Firma erhalten. (Hier kommt es auch häufig vor, dass der Käufer auf einen Makler verzichtet.) Dieser Handel bildet die Grundlage für einen Vertrag, der sich für beide Parteien fair anfühlt, da jeder auf der Grundlage seiner eigenen Ansichten Vergünstigungen und Vergütungen erhält. Als Bonus entsteht dadurch auch der Drang beider Parteien, miteinander zu konkurrieren, um das Haus zu ihren Bedingungen und schnell zu verkaufen.
In der Praxis erfordert eine exklusive Auflistung einige Arbeiten hinter den Kulissen, z. B. das Führen detaillierter Aufzeichnungen, das Einchecken bei der anderen Partei und die Überwachung von Ereignissen. Bei dieser Art der Eintragung verwaltet das Unternehmen vorzugsweise alle Kontakte zu anderen Maklern und Hauskäufern, damit es, wenn ein Käufer gefunden wird, nachweisen kann, dass der Käufer durch seine Bemühungen entstanden ist. Dies gehört zur Laufzeit ihres Zahlungsanspruchs und lässt Raum für Zweifel.
Notiz
Da es nicht immer klar ist, wie ein Käufer auf die Bühne kommt, fordern viele Mainstream-Maklerfirmen eine zusätzliche Klausel, um ihre Einnahmen zu schützen. Diese Klausel stellt sicher, dass der Verkäufer den Makler bezahlt, unabhängig davon, wie der Käufer von dem Verkauf erfahren hat.
So sehen Agenten exklusive Agentureinträge
Eine detaillierte Überwachung ist einer der Gründe dafür, dass nur sehr wenige Exklusivangebote unterzeichnet werden. Wenn Sie einen Immobilienmakler bitten würden, Ihnen eine exklusive Agentur zu erklären, könnten viele das nicht (oder würden es vielleicht lieber nicht tun). Ein exklusiver Agentureintrag birgt die Möglichkeit, dass ein Makler viel Aufwand betreibt, für den es keine Belohnung gibt.
Einige Makler konnten unter anderem mit Firmen zusammenarbeiten, die exklusive Angebote nutzen, indem sie einen Zeitrahmen festlegten, um zunächst ein Standardangebot auszuprobieren. Wenn der Verkäufer nicht in der Lage ist, aus eigener Kraft innerhalb von beispielsweise 30 Tagen einen Käufer zu finden, würde dies eine zweite Phase auslösen (wie im Kaufvertrag festgelegt), in der die Parteien das Angebot zu diesem Zeitpunkt in ein ausschließliches Verkaufsrecht umwandeln könnten.
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