Was sind Überbrückungskredite?

ByDr. J. K. Hartmann
Definition

AÜberbrückungsdarlehenist ein befristetes Darlehen, das durch Ihre bestehende Immobilie besichert ist. Es „überbrückt“ die Lücke zwischen dem Verkaufspreis Ihres neuen Eigenheims und Ihrer neuen Hypothek auf dieses Eigenheim für den Fall, dass Ihr bestehendes Eigenheim nicht vor der Schließung verkauft wird.

Wichtige Erkenntnisse

  • Überbrückungskredite ermöglichen es Hauskäufern, den Deal für ein neues Haus abzuschließen, bevor sie ihr bestehendes Haus verkauft haben.
  • Überbrückungskredite sind in der Regel mit höheren Zinssätzen verbunden als Eigenheimkredite und ihre Einrichtung kann Tausende von Dollar kosten.
  • Auch wenn der Käufer plant, sein altes Haus zu verkaufen, besitzt er technisch gesehen zwei Häuser gleichzeitig, und Kreditgeber werden vor der Gewährung eines Überbrückungskredits prüfen, ob sie dafür qualifiziert sind.

Definition und Beispiele für Überbrückungskredite

Überbrückungsdarlehen sind vorübergehende Darlehen, die durch eine bestehende Immobilie besichert sind, falls Ihre bestehende Immobilie nicht verkauft wird, bevor Sie Ihr neues Zuhause kaufen. Überbrückungskredite helfen, die Lücke zwischen dem Verkaufspreis Ihres neuen Eigenheims und Ihrer neuen Hypothek zu schließen.

Ein Käufer nimmt in der Regel einen Überbrückungskredit auf, damit er ein weiteres Haus kaufen kann, bevor er sein bestehendes Haus verkauft, um das Geld für eine Anzahlung aufzubringen.

So funktionieren Überbrückungskredite

Um einen Überbrückungskredit zu erhalten, müssen Sie ihn bei einem Kreditgeber beantragen. Nicht alle Kreditgeber haben Richtlinien für Mindest-FICO-Scores oder Schulden-Einkommens-Verhältnisse für Überbrückungskredite festgelegt. Die Finanzierung orientiert sich eher an einem Underwriting-Ansatz „Ist das sinnvoll?“. Das Puzzleteil, das Richtlinien erfordert, ist die langfristige Finanzierung des neuen Zuhauses.

Einige Kreditgeber, die konforme Kredite vergeben, schließen die Überbrückungskreditzahlung aus qualifizierenden Gründen aus. Der Kreditnehmer ist berechtigt, das Umzugshaus zu kaufen, indem er die bestehende Hypothekenzahlung, sofern vorhanden, für sein bestehendes Haus mit der neuen Hypothekenzahlung für das Umzugshaus addiert.

Viele Kreditgeber qualifizieren den Käufer für zwei Zahlungen, da die meisten Käufer bestehende Ersthypotheken für ihre derzeitigen Häuser haben. Der Käufer wird wahrscheinlich den Umzugshauskauf abschließen, bevor er ein bestehendes Zuhause verkauft, so dass er zwei Häuser besitzen wird, aber hoffentlich nur für kurze Zeit.

Notiz

Kreditgeber haben mehr Spielraum, ein höheres Schulden-Einkommens-Verhältnis zu akzeptieren, wenn es sich bei der neuen Hypothek um ein konformes Darlehen handelt. Sie können das Hypothekendarlehen über ein automatisiertes Zeichnungsprogramm abwickeln. Die meisten Kreditgeber beschränken den Eigenheimkäufer jedoch auf ein Schulden-Einkommens-Verhältnis von 50 %, wenn es sich bei der neuen Hypothek um ein Jumbo-Darlehen handelt.

Vor- und Nachteile von Überbrückungskrediten

Vorteile

  • Ein Hauskäufer kann ein neues Haus kaufen und sein bestehendes Haus ohne Einschränkungen auf den Markt bringen.

  • Möglicherweise gewinnen Sie ein paar zahlungsfreie Monate.

  • Unter bestimmten Umständen können Sie auch nach Wegfall der Verkaufsmöglichkeit noch ein neues Eigenheim kaufen.

Nachteile

  • Ein Überbrückungskredit ist in der Regel teurer als ein Eigenheimkredit.

  • Sie müssen in der Lage sein, zwei Eigenheime zu besitzen.

  • Die gleichzeitige Abwicklung von zwei Hypotheken und dem Überbrückungskredit kann stressig sein.

Vorteile erklärt

  • Ein Hauskäufer kann ein neues Haus kaufen und sein bestehendes Haus ohne Einschränkungen auf den Markt bringen: Sie können das Eigenkapital Ihres bestehenden Hauses sofort für den Kauf eines neuen Hauses verwenden, ohne warten zu müssen, bis das alte Haus verkauft ist, wenn Sie einen Überbrückungskredit für eine Immobilientransaktion nutzen.
  • Möglicherweise gewinnen Sie ein paar zahlungsfreie Monate: Überbrückungskredite bieten Hausbesitzern die Flexibilität, zumindest für einen bestimmten Zeitraum zu zahlen, wenn sie über den Cashflow verfügen.
  • Unter bestimmten Umständen können Sie auch nach Wegfall der Verkaufsmöglichkeit noch ein neues Eigenheim kaufen: Ein Käufer kann die Verkaufsvoraussetzung auch aus seinem Angebotsvertrag streichen und trotzdem mit dem Kauf fortfahren, wenn er ein Vorbehaltsangebot zum Kauf abgegeben hat und der Verkäufer eine Erfüllungsaufforderung ausstellt.

Notiz

Viele Verkäufer werden ein solches bedingtes Angebot auf dem Markt eines Verkäufers nicht annehmen. Ein Überbrückungskredit kann Ihr Umzugsangebot attraktiver machen.

Nachteile erklärt

  • Ein Überbrückungskredit ist in der Regel teurer als ein Eigenheimkredit: Möglicherweise zahlen Sie für einen Überbrückungskredit höhere Zinskosten als für einen Eigenheimkredit. Normalerweise liegt der Zinssatz etwa 2 % über dem einer 30-jährigen Standardhypothek mit festem Zinssatz.
  • Sie müssen in der Lage sein, zwei Eigenheime zu besitzen: Nicht jeder kann sich für zwei Hypotheken gleichzeitig qualifizieren, was bedeutet, dass ein Überbrückungskredit für einige möglicherweise keine Option ist.
  • Die gleichzeitige Abwicklung von zwei Hypotheken und dem Überbrückungskredit kann stressig sein: Manche Menschen fühlen sich gestresst, wenn sie zwei Hypothekenzahlungen leisten müssen, während gleichzeitig Zinsen für einen Überbrückungskredit anfallen. Noch stressiger kann es sein, wenn für das Haus, das Sie verkaufen möchten, keine Angebote eingehen.

Durchschnittliche Gebühren für Überbrückungskredite

Die Konditionen variieren je nach Kreditgeber und Standort, und auch die Zinssätze können schwanken. Beispielsweise kann es sein, dass bei einem Überbrückungskredit in den ersten vier Monaten keine Zahlungen erfolgen, die Zinsen jedoch anfallen und fällig werden, wenn der Kredit beim Verkauf der Immobilie zurückgezahlt wird.

Es gibt auch unterschiedliche Sätze für verschiedene Gebührenarten. Bei einem Darlehen in Höhe von 10.000 USD kann die Verwaltungsgebühr 8,5 % und die Bewertungsgebühr 4,75 % betragen. Bestimmte Gebühren werden zu einem höheren Satz erhoben als andere.

Beispiele für Gebühren für Überbrückungskredite basierend auf einem Kredit in Höhe von 10.000 US-Dollar sind:

  • Verwaltungsgebühr: 850 $
  • Bewertungsgebühr: 475 $
  • Treuhandgebühr: 450 $
  • Titelversicherungsgebühr: 450 $+
  • Überweisungsgebühren: 75 $
  • Notargebühr: 40 $

Bei Überbrückungskrediten fällt in der Regel auch eine Kreditaufnahmegebühr an. Die Kosten richten sich nach der Höhe des Darlehens, wobei jeder Punkt der Bearbeitungsgebühr 1 % der Darlehenssumme entspricht.

Im Allgemeinen ist ein Eigenheimkredit günstiger als ein Überbrückungskredit, für einige Kreditnehmer bieten Überbrückungskredite jedoch mehr Vorteile. Und viele Kreditgeber gewähren kein Eigenheimdarlehen, wenn das Haus auf dem Markt ist.

Alternativen zu Überbrückungskrediten

Sie können eine Anzahlung für das Umzugshaus auf zwei Arten finanzieren, wenn Sie nicht über das Geld für eine Anzahlung verfügen und Ihr bestehendes Haus noch nicht verkauft wurde. Sie können einen Überbrückungskredit finanzieren oder ein Eigenheimdarlehen bzw. eine Eigenheimkreditlinie abschließen.

In beiden Fällen kann es sicherer und finanziell sinnvoller sein, mit dem Verkauf Ihres bestehenden Hauses zu warten, bevor Sie Ihr nächstes Haus kaufen. Fragen Sie sich, was Ihr nächster Schritt sein wird, wenn Ihr bestehendes Haus längere Zeit nicht verkauft wird. Sie könnten für die Dauer zwei Wohnheime finanziell unterstützen.

Der Hauptvorteil eines Überbrückungskredits besteht darin, dass Sie ein bedingtes Angebot wie „Ich kaufe Ihr Haus, wenn mein Haus verkauft wird“ vermeiden können. Dies ist jedoch im Allgemeinen nur dann ratsam, wenn Sie sicher sind, dass Ihr Haus verkauft wird, oder wenn Sie einen Plan für den Fall haben, dass dies nicht der Fall ist.