Berechnen Sie, wie eine Refinanzierung funktionieren wird

Bevor Sie eine Refinanzierung durchführen, ist es wichtig, die Kosten und Vorteile zu verstehen. Die meisten einfachen Online-Rechner ermitteln Ihren Breakeven-Zeitraum basierend auf dem Cashflow: Sie zeigen an, wie lange es dauern wird, bis die Abschlusskosten nach Berücksichtigung einer neuen (niedrigeren) monatlichen Zahlung wieder hereingeholt sind.

Diese Informationen sind hilfreich, reichen aber nicht aus, um die beste Wahl zu treffen. Sie müssen bei der Refinanzierung eine gründliche Prüfung der Veränderung der Zinskosten einbeziehen. Um zu sehen, wie sich die Refinanzierung tatsächlich auf Ihre Finanzen auswirkt, führen Sie die folgenden Schritte aus. Sie erfahren alles Wissenswerte über Ihren bestehenden Kredit und die mögliche Ablösung.

Berechnen Sie Ihren ursprünglichen Kredit

Sie wissen bereits, wie hoch Ihre monatliche Zahlung ist und wie viel Sie noch schulden. Sie müssen aber auch wissen, wie viel von jeder Zahlung für Ihre Zinskosten verwendet wird und wie viel von jeder Zahlung Ihren Kreditsaldo jeden Monat verringert. Um diese Zahlen zu erhalten, verwenden Sie eine Tilgungstabelle, die Sie an verschiedenen Stellen erhalten können. Zusätzlich zum oben genannten Google Sheet können Sie zur Berechnung der Amortisation Excel, einen Online-Rechner oder eine andere Tabellenkalkulationssoftware verwenden.

Dieses Beispiel zeigt, wie Sie Ihre Refinanzierungsoptionen mithilfe von Google Sheets oder Excel berechnen. Der Vorgang ist jedoch bei jeder Tilgungstabelle derselbe.

Gehen Sie von folgenden Kreditdetails aus:

• Ursprünglicher Kreditbetrag: 180.000 $
• Ursprüngliches Leihdatum: Vor neun Jahren
• Zinssatz für das Darlehen: 5,4 %
• Kreditlaufzeit: 30 Jahre

Um die Details Ihres ursprünglichen Darlehens zu erhalten, geben Sie diese in Ihren Tilgungsrechner ein. Verwenden Sie Ihren ursprünglichen Kreditbetrag – nicht den Betrag, den Sie derzeit schulden.

Sehen Sie, wo Sie jetzt stehen

Beachten Sie, wo Sie mit Ihrem aktuellen Darlehen stehen. Scrollen Sie nach unten zu Ihrem aktuellen Kreditsaldo (bei Monat 108 oder Jahr 9) und sehen Sie, wie viel Sie noch für den Kredit schulden. In unserem Beispiel sind es 152.160,64 $. Ihre Zahlen können aufgrund der Rundung je nach verwendeter Software und deren Genauigkeit variieren.

Berechnen Sie den Ersatzkredit

Finden Sie heraus, wie Ihr neuer Kredit bei einer Refinanzierung aussehen würde. Gehen Sie für dieses Beispiel von Folgendem aus:

• Kreditbetrag: 152.160,64 $ (von oben kopiert)
• Kreditbeginn: heute
• Zinssatz für neues Darlehen: 4,25 %
• Kreditlaufzeit: 30 Jahre

Beachten Sie, dass Ihre monatliche Zahlung bei einer Refinanzierung auf 748,54 US-Dollar sinken würde (im Vergleich zu 1.010,76 US-Dollar für das ursprüngliche Darlehen). Das ist verlockend, aber keine Überraschung, da Ihr neuer Kredit kleiner ist und einen niedrigeren Zinssatz hat.

Wenn Sie es sich leisten können, mehr als die Mindestzahlung von 748,54 US-Dollar zu zahlen, sollten Sie eine Hypothekenlaufzeit von 20, 15 oder 10 Jahren in Betracht ziehen. Kürzere Laufzeiten haben oft die niedrigsten Tarife. Je kürzer die Hypothekenlaufzeit, desto schneller bauen Sie Eigenkapital für Ihr Eigenheim auf und desto früher zahlen Sie Ihre Hypothek ab.

Alternativ können Sie einen Kredit mit einer Laufzeit von 30 Jahren aufnehmen und jeden Monat zusätzlich zahlen. Dieser Ansatz ermöglicht Ihnen maximale Flexibilität. Sie zahlen die Hypothek schneller ab (wenn Sie das Geld haben), aber Ihre erforderliche monatliche Zahlung bleibt niedrig, falls Sie in schwierige Zeiten geraten.

Machen Sie Annahmen darüber, wie lange Sie den Kredit behalten

Leider gibt es selten eine eindeutige Antwort, wenn Sie sich für eine Refinanzierung entscheiden oder nicht. Sie müssen projizieren, was Ihrer Meinung nach passieren wird, und eine Entscheidung auf der Grundlage Ihrer Annahmen treffen. Versuchen Sie also abzuschätzen, wie lange Sie den neuen Kredit behalten werden. Bleiben Sie die nächsten sieben Jahre im selben Haus? Bleiben Sie die gesamten 30 Jahre dort? Es ist in Ordnung, wenn Sie es nicht wissen – Sie können anhand Ihrer Tilgungstabellen mehrere „Was-wäre-wenn“-Analysen durchführen.

Bewerten Sie die Zinskosten

Finden Sie heraus, wie viel Zinsen Sie für den alten Kredit und den neuen Kredit ausgeben werden. Zählen Sie bei jeder Tilgungstabelle den Gesamtbetrag in der Spalte „Zinsen“ zusammen. Beginnen Sie mit dem aktuellen Monat und fahren Sie fort, bis Sie glauben, dass Sie den Kredit loswerden werden (in sieben Jahren, wenn er abbezahlt ist, oder was auch immer Sie sonst noch wählen).

Dies ist am einfachsten, wenn Sie jeden Kredit mit einer Tabellenkalkulation berechnen oder wenn Sie Ihre Tilgungstabelle kopieren und in eine Tabellenkalkulation einfügen. Sehen Sie sich hier ein Beispiel für das schnelle Addieren von Zahlen an oder verwenden Sie die SUMME-Funktion in OpenOffice, Google Docs oder Excel. In unserem Beispiel gibt es einige interessante Unterschiede:

• Wenn Sie das bestehende Darlehen behalten, bis es abbezahlt ist, zahlen Sie ab heute bis zum Ende der Darlehenslaufzeit 103.236 US-Dollar an Zinsen.
• Wenn Sie den Kredit refinanzieren und bis zur Tilgung behalten, zahlen Sie ab heute bis zum Ende der Kreditlaufzeit 117.313 US-Dollar an Zinsen.

Ist es in den nächsten 30 Jahren etwa 14.000 US-Dollar wert, eine niedrigere monatliche Zahlung zu erhalten? Vielleicht ist es das, vielleicht auch nicht. Was aber, wenn Sie das Darlehen nur 10 Jahre lang behalten (oder im Haus bleiben)?

• Wenn Sie das bestehende Darlehen behalten, werden Sie in den nächsten 10 Jahren etwa 69.565 US-Dollar an Zinsen ausgeben.
• Wenn Sie eine Refinanzierung vornehmen, werden Sie in den nächsten 10 Jahren etwa 58.545 US-Dollar an Zinsen ausgeben.

In diesem Fall erscheint eine Refinanzierung attraktiver. Sie profitieren nicht nur von einer niedrigeren Zahlung, sondern sparen auch Zinskosten (weil Sie nicht einfach die Uhr neu starten und Zinsen für die gesamten 30 Jahre zahlen müssen).

Wie sieht es mit den Abschlusskosten aus?

Bei einer Refinanzierung müssen Sie möglicherweise Abschlusskosten zahlen. Sie müssen diese Kosten auch bewerten, wenn Sie eine Refinanzierung prüfen. Der Google Sheets-Rechner kann dabei helfen.

Sie können mit der traditionellen Breakeven-Refinanzierungsformel beginnen, die Ihnen sagt, wie lange es dauert, bis Sie das von Ihnen ausgegebene Geld wieder hereingeholt haben (vorausgesetzt, Ihre monatliche Zahlung sinkt). Teilen Sie die monatlichen Einsparungen durch Ihre gesamten Abschlusskosten, um herauszufinden, wie viele Monate es dauert. Werden Sie lange genug im Haus bleiben, um diese Kosten zu decken?

Wenn Sie die Abschlusskosten finanzieren oder sie in den neuen Kredit „einpacken“ (oder wenn Sie einen Kredit ohne Abschlusskosten erhalten), müssen Sie möglicherweise nichts weiter tun – die Kosten sind bereits in Ihrem größeren Anfangskreditsaldo (oder einem höheren Zinssatz) berücksichtigt.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)