Wie lange muss man nach einem Leerverkauf mit einem erneuten Kauf warten?

ByDr. J. K. Hartmann

Wenn Sie Ihr Haus durch einen Leerverkauf, eine Zwangsvollstreckung, einen Konkurs oder eine Zwangsvollstreckungsurkunde verloren haben, heißt das nicht, dass Sie es nie wieder kaufen können. Es wird jedoch einige Zeit dauern, bis Sie sich für einen herkömmlichen Kredit eines seriösen Kreditgebers qualifizieren können.

Erfahren Sie, wie lange es dauern wird, ein Haus nach einem Leerverkauf oder einer Zwangsvollstreckung zu kaufen.

Wichtige Erkenntnisse

  • Eine Wartezeit ist die Zeitspanne, die Sie nach einem Leerverkauf oder einer Zwangsvollstreckung warten müssen, um ein Haus zu kaufen.
  • Die Wartezeit hängt von der Art des Kredits ab, den Sie hatten, sowie von anderen Umständen.
  • „Mildernde Umstände“ können die Zeitspanne zwischen den Einkäufen verkürzen.
  • Bei FHA- und VA-Darlehen sind die Wartezeiten zwischen den Darlehen kürzer. Sie können jedoch teurer sein und höhere Anforderungen stellen.

Welche Wartezeiten gibt es?

Ein herkömmlicher Kredit ist ein Kredit, der nicht Teil eines staatlichen Programms ist. Beispielsweise handelt es sich bei FHA-Darlehen nicht um herkömmliche Hypotheken; Das liegt daran, dass sie von der Federal Housing Administration garantiert werden.

Viele herkömmliche Kredite werden von Freddie Mac oder Fannie Mae besichert. Die Wartezeit hängt davon ab, welches Sie verwendet haben, sowie von anderen Umständen.

Fannie Mae

Fannie Mae hat eine Reihe von Wartezeiten für Kreditnehmer festgelegt. Die Wartezeiten hängen von der Art des „nachteiligen Kreditereignisses“ ab, das Sie erlebt haben. Dies sind die Richtlinien:

  • Kauf nach einer Zwangsvollstreckung: Sieben Jahre
  • Kauf nach einer Zwangsvollstreckung mit mildernden Umständen: Drei Jahre
  • Kauf nach einer Zwangsvollstreckungsurkunde: Vier Jahre
  • Kauf nach einer Zwangsvollstreckungsurkunde mit mildernden Umständen: Zwei Jahre
  • Kauf nach einem Leerverkauf: Vier Jahre
  • Kauf nach einer Insolvenz nach Kapitel 7: Vier Jahre
  • Kauf nach einer Insolvenz nach Kapitel 13: Zwei Jahre ab dem Entlassungsdatum oder vier Jahre nach dem Entlassungsdatum

Freddie Mac

Auch bei Freddie Mac gibt es Wartezeiten für Kreditnehmer. Bei mildernden Umständen gelten kürzere Wartezeiten.

  • Kauf nach einer Zwangsvollstreckung: Sieben Jahre
  • Kauf nach einer Zwangsvollstreckung mit mildernden Umständen: Drei Jahre
  • Kauf nach einer Zwangsvollstreckungsurkunde: Vier Jahre
  • Kauf nach einer Zwangsvollstreckungsurkunde mit mildernden Umständen: Zwei Jahre
  • Kauf nach einem Leerverkauf: Vier Jahre
  • Kauf nach einem Leerverkauf mit mildernden Umständen: Zwei Jahre
  • Kauf nach einer Insolvenz nach Kapitel 7: Vier Jahre
  • Kauf nach einer Insolvenz nach Kapitel 13: Zwei Jahre ab dem Entlassungsdatum oder vier Jahre nach dem Entlassungsdatum
  • Kauf nach einer Insolvenz jeglicher Art mit mildernden Umständen: Zwei Jahre
  • Mehrere Insolvenzanträge in den letzten sieben Jahren: Fünf Jahre

Notiz

Zusätzlich zur Wartezeit erfordern einige Kredite eine Anzahlung von mindestens 10 % und einen Mindest-FICO-Score. Das Haus, das Sie kaufen, muss Ihr Hauptwohnsitz sein. Das bedeutet, dass es sich nicht um ein Mietobjekt oder eine Ferienwohnung handeln kann.

Was sind mildernde Umstände?

Fannie Mae definiert mildernde Umstände als „einmalige Ereignisse, die außerhalb der Kontrolle des Kreditnehmers liegen und zu einem plötzlichen, erheblichen und anhaltenden Einkommensrückgang oder einem katastrophalen Anstieg der finanziellen Verpflichtungen führen.“Dazu können der Verlust des Arbeitsplatzes, eine Scheidung, eine Krankheit oder der Tod eines Lohnempfängers gehören.

In ähnlicher Weise definiert Freddie Mac mildernde Umstände als „einen einmaligen oder isolierten Umstand oder eine Reihe von Umständen, die außerhalb der Kontrolle des Kreditnehmers lagen und die Einnahmen erheblich reduzierten und/oder die Ausgaben erhöhten“.

Bei Vorliegen mildernder Umstände können die Wartezeiten drastisch verkürzt werden. Sie benötigen jedoch eine Dokumentation, um das Ereignis zu beweisen. Wenn Sie sich beispielsweise eine Zinserhöhung für Ihre Hypothek mit variablem Zinssatz nicht leisten können, gilt dies nicht als ein Umstand, der außerhalb Ihrer Kontrolle liegt.

Andere Kreditprogramme

Für FHA-Darlehen gelten weniger strenge Wartezeiten: drei Jahre für den Kauf nach Zwangsvollstreckungen, Leerverkäufen oder Urkunden anstelle einer Zwangsvollstreckung und ein bis zwei Jahre für Insolvenzen. Die FHA verzichtet auf die Wartezeit und ermöglicht Ihnen in einigen Leerverkaufssituationen die sofortige Kreditaufnahme. Dies könnte der Fall sein, wenn Sie mit Ihrer Hypothek nicht in Verzug waren und mindestens ein Jahr lang pünktliche Zahlungen geleistet haben.

Allerdings sind diese staatlich abgesicherten Hypotheken tendenziell teurer. Sie haben höhere Zinssätze und erfordern den Abschluss einer Hypothekenversicherung.

Für VA-Darlehen gelten noch strengere Anforderungen. Sie können zwei Jahre nach einer Zwangsvollstreckung, zwei Jahre nach einer Insolvenz nach Kapitel 7 und ein Jahr nach einer Insolvenz nach Kapitel 13 anspruchsberechtigt sein. Bei einigen Kreditgebern gibt es nach einem Leerverkauf keine Wartezeit.

Notiz

Einige Privatbanken vergeben Portfoliokredite am Tag nach Abschluss eines Leerverkaufs, sofern die Kreditnehmer die Voraussetzungen dafür erfüllen.

Das Fazit

Ein Leerverkauf, eine Zwangsvollstreckung oder ein Konkurs sind ein stressiges Ereignis. Aber Sie können sich erholen. Mit der Zeit können Sie sogar ein Haus kaufen. Wenn mildernde Umstände wie Scheidung, Arztrechnungen oder Arbeitsplatzverlust zu Ihrem Leerverkauf oder Ihrer Zwangsvollstreckung führten, können die Wartezeiten sehr kurz sein.