Treuhandbeziehungen im Immobilienbereich

Ein Treuhänder ist eine Person, der Sie vertrauen können, und eine Treuhandbeziehung entsteht zwischen zwei Parteien, die einander vertrauen. Bei diesem Trust handelt es sich typischerweise um Vermögenswerte, Geld oder Eigentum. Die sechste Auflage von Black’s Law Dictionary definiert es folgendermaßen:

„Eine Beziehung, die zwischen zwei Personen in Bezug auf ein Geschäft, einen Vertrag oder ein Grundstück oder in Bezug auf das allgemeine Geschäft oder den Nachlass einer von ihnen besteht und derart ist, dass jede der anderen Person Vertrauen entgegenbringen und ein entsprechendes Maß an Fairness und Treu und Glauben an den Tag legen muss. Aus einer solchen Beziehung erhebt das Gesetz die Regel, dass keine Partei Einfluss oder Druck auf die andere ausüben, ihr Vertrauen selbstsüchtig ausnutzen oder den Gegenstand der Treuhand so behandeln darf, dass es ihr selbst nützt oder den anderen benachteiligen…”

Die National Association of Realtors gibt an, dass treuhänderische Pflichten sechs verschiedene Bereiche umfassen: Loyalität, Vertraulichkeit, Offenlegung, Gehorsam, angemessene Sorgfalt und Gewissenhaftigkeit sowie Buchhaltung. Einige – aber nicht alle – dieser Aufgaben sind selbsterklärend.

Vertraulichkeit bedeutet, dass die Informationen, die Sie Ihrem Agenten mitteilen, auch bei diesem verbleiben. Sie dürfen ohne Ihre ausdrückliche Zustimmung nicht an Dritte weitergegeben werden – und schon gar nicht an die Partei auf der anderen Seite der Transaktion.

Gehorsam bedeutet, dass Ihr Agent tun oder handeln muss, was Sie verlangen, auch wenn er nicht unbedingt mit Ihren Entscheidungen einverstanden ist.

Die buchhalterische Regelung bezieht sich nicht nur auf die Sicherung Ihres Geldes, sondern auch aller damit verbundenen Urkunden und Dokumente.

Das Treuhandverhältnis in der Immobilienwirtschaft

Im Immobilienbereich entsteht eine Treuhandbeziehung zwischen einem Makler, der als Treuhänder bezeichnet wird, und einem Käufer oder Verkäufer, der als Auftraggeber bezeichnet wird.

Ein Käufervertreter arbeitet im Namen des Käufers und muss die Interessen des Käufers über die Interessen des Maklers oder des Verkäufers stellen. Dieses Vertrauen erfordert höchste Sorgfalt und loyale Behandlung des Käufers.

Der Vertreter eines Verkäufers kann durch eine exklusive Listungsvereinbarung, verbunden mit einer Agenturoffenlegung in einigen Staaten, in eine treuhänderische Beziehung mit dem Verkäufer gestellt werden. Der Vertreter eines Verkäufers kann einem Käufer nicht mitteilen, ob der Verkäufer weniger akzeptiert, oder andere persönliche Informationen über den Verkäufer an den Käufer weitergeben, ohne die ausdrückliche schriftliche Genehmigung des Verkäufers eingeholt zu haben.

Beispiel eines Verkäuferagenten

Wenn ein Käufer oder sein Makler den Makler anruft und fragt, ob der Verkäufer ein niedrigeres Angebot annimmt, ist es dem Makler nicht gestattet, diese Informationen preiszugeben, selbst wenn er die Antwort kennt. Wenn der Makler ohne die ausdrückliche schriftliche Genehmigung des Verkäufers sagen würde: „Ich glaube, das Haus ist überteuert und der Verkäufer träumt“, würde dies als strikte Verletzung der Treuhandpflicht gelten.

Wenn ein Käufer einen Listing-Agenten fragt, wie niedrig ein Verkäufer sein wird, könnten einige richtige Antworten lauten:

• „Schreiben Sie ein Angebot und ich präsentiere es.“
• “Der Verkäufer erwartet, den Listenpreis zu erhalten.”
• „Es ist mir nicht gestattet, mit Ihnen über einen niedrigeren Preis zu diskutieren.“

Beispiel eines Käufermaklers

Ein Käufermaklervertrag ist ein rechtsgültiges Dokument zwischen dem Käufer und dem Makler/Vertreter des Käufers. Es legt die treuhänderischen Pflichten jeder Partei fest.

Ein Käufer würde dem Makler nicht mehr vertrauen und die Treuhandbeziehung würde als zerbrochen gelten, wenn sie verletzt wurde. Der Vertreter des Käufers ist möglicherweise befugt, den Vertrag zu kündigen, oder der Käufer kann ihn kündigen.

Der Makler eines Käufers würde seine treuhänderische Verantwortung verletzen, wenn er das Angebot des Käufers an den Makler senden und sich für die Bedingungen des Angebots entschuldigen würde. Manche Makler werfen ihre Käufer vor den Kopf, und das ist ein direkter Verstoß gegen die Treuhandpflicht.

Treuhandmissbrauch

Der Makler eines Käufers könnte etwas in der Art offenlegen:“Wir haben in unserer Reparaturanfrage die Reparatur von 10 Dingen verlangt, aber der Käufer kümmert sich eigentlich nur um die Schädlingsbeseitigung. Wir können einen Deal abschließen, wenn Sie dem Verkäufer gegenüber die Bezahlung der Schädlingsbekämpfungsarbeiten erwidern.”

Der Käufer wäre in dieser Situation höchstwahrscheinlich wütend und könnte versucht sein, den Makler sofort zu entlassen. Ein Richter würde sagen, dass der Vertreter des Käufers dem Immobilienmakler lediglich gesagt hat, er solle die Reparaturanfrage des Käufers weitgehend ignorieren. Der Makler gab persönliche Informationen über den Käufer an den Makler und damit auch an den Verkäufer weiter.

Weitere offensichtliche Beispiele sind:

• Annahme von Rückschlägen oder Geldern von Dritten, um ein bestimmtes Ergebnis des Geschäfts zu garantieren
• Doppelvertretung, bei der beide Seiten bei einer Transaktion vertreten werden, ohne dass sie voneinander wissen
• Verkäufer werden nicht über zusätzliche Angebote informiert, nachdem sie angenommen wurden
• Ergreifen von Maßnahmen ohne die ausdrückliche Zustimmung des Kunden

Zum Zeitpunkt des Verfassens dieses Artikels ist Elizabeth Weintraub, CalBRE #00697006, Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.