Mietkauf vs. Verkäuferfinanzierung

Wenn Sie darüber nachdenken, wie Sie den Kauf eines Eigenheims finanzieren sollen, sind Sie möglicherweise verwirrt, wenn Sie Begriffe wie „Mietkauf“ und „Verkäuferfinanzierung“ hören. Obwohl diese beiden Möglichkeiten, ein Haus zu kaufen, ähnlich klingen mögen, unterscheiden sie sich in einigen grundlegenden Punkten. Beiden ist gemeinsam, dass sie Käufern, deren Bonität nicht ganz so gut ist, den Weg zum Eigenheim erleichtern können.

Mietkauf vs. Verkäuferfinanzierung

Während bei der Anmietung eines Hauses mit dem Ziel, es zu besitzen, und bei der Verkäuferfinanzierung die Zahlung an den Eigentümer des Hauses erforderlich ist, während Sie dort wohnen, werden Sie einige deutliche Unterschiede zwischen den beiden Kaufmethoden feststellen.

Mietkauf

Bei den meisten Mietkaufprogrammen hat der Käufer die „Option“, das Haus zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen. Der Käufer wohnt als Mieter im Haus. Der Mieter hat das Recht, das Haus eines Tages zu kaufen, ist dazu jedoch nicht verpflichtet. Darüber hinaus kann das Geschäft scheitern und der Käufer/Mieter wird möglicherweise nie Eigentümer des Hauses.

Bis der Mieter das Haus kauft, ist der Eigentümer auch der Vermieter und bleibt der wahre Eigentümer des Hauses. Auf der Urkunde steht der Name des Eigentümers, und dieser ist für die Hypothekenzahlungen für das Haus verantwortlich. Wenn der Eigentümer das Haus vollständig besitzt, gilt dies nicht.

Verkäuferfinanzierung

Bei der Eigenheimfinanzierung wechselt von Anfang an das Eigentum an der Immobilie. Mit dem Closing wird der Käufer neuer Eigentümer. Anstatt Zahlungen an einen Kreditgeber zu leisten, leistet der Käufer Zahlungen an den ehemaligen Eigentümer. In einigen Bundesstaaten, beispielsweise Michigan, gilt der Verkäufer rechtlich als Hypothekengeber.Der Käufer zahlt einen Kredit für den bereits getätigten Kauf ab und ist Eigentümer des Hauses. Ein Beispiel für eine Verkäuferfinanzierung ist eine Rundum-Hypothek.

Ähnlichkeiten, Unterschiede und Risiken

Obwohl sich die Mietkauffinanzierung von der Verkäuferfinanzierung unterscheidet, gibt es einige Gemeinsamkeiten zwischen beiden. In beiden Fällen kann der Käufer Zahlungen an den Verkäufer leisten, bis der Käufer einen Kredit bei einer Bank aufnimmt. In den meisten Fällen beantragt der Käufer einen Kredit bei einer Bank oder einem Hypothekengeber. Während dieser Zeit sollte der Käufer daran arbeiten, eine gute Bonität aufzubauen, um sich für einen Kredit zu qualifizieren.

Beide Methoden des Hauskaufs bieten Menschen mit schlechter Bonität die Möglichkeit, in ein Haus einzuziehen, ohne auf die Hypothekengenehmigung einer Bank warten zu müssen. Auch hier besteht der Hauptunterschied darin, wann das Eigentum offiziell übertragen wird.

Der Zeitpunkt eines Eigentümerwechsels ist von entscheidender Bedeutung, da jede Partei unterschiedliche Risiken trägt, je nachdem, ob sie Eigentümer der Immobilie ist. Beispielsweise gehen Käufer bei einem Mietkaufvertrag das Risiko ein, dass der Eigentümer seinen Hypothekenzahlungen nicht nachkommt und die Immobilie durch Zwangsvollstreckung verliert. Wenn dies der Fall wäre, wäre es für Käufer möglicherweise besser gewesen, eine Verkäuferfinanzierung zu wählen oder das Haus mit einem herkömmlichen Darlehen zu kaufen. Käufer laufen außerdem Gefahr, dass das Geschäft scheitert, wenn sie die monatlichen Zahlungen nicht leisten können.

Weitere Risiken, die Käufer bei Mietkaufverträgen eingehen können, entstehen, wenn der Verkäufer nicht der wahre Eigentümer ist oder versprochene Reparaturen beim Verkauf nicht durchführt. Es besteht auch die Möglichkeit, dass am Ende höhere Gebühren oder höhere monatliche Zahlungen anfallen, als wenn Sie einfach eine Wohnung gemietet und gleichzeitig für eine herkömmliche Anzahlung gespart hätten.

Anhand der obigen Beispiele könnte man annehmen, dass es immer besser ist, Eigentümer des Hauses zu sein, aber Eigentümer gehen auch erhebliche Risiken ein. Für Verkäufer steht viel auf dem Spiel, wenn sie Eigentümerfinanzierungen anbieten. Wenn der Käufer nicht zahlt (oder keinen Kredit erhalten kann), muss der Verkäufer möglicherweise eine Zwangsvollstreckung für das Haus verhängen. Das bedeutet, dass Sie Anwaltskosten bezahlen und den Käufer vertreiben müssen, ganz zu schweigen von der Suche nach einem anderen Käufer. All diese Aktivitäten verbrauchen Zeit, Energie und Geld.

Bei beiden Programmtypen gibt es zahlreiche Komplikationen und Dinge, die schief gehen können. Das ist nicht verwunderlich, wenn man bedenkt, dass zwei (oder mehr) Parteien Interesse an einer Immobilie haben. Wenn Sie eine dieser Strategien in Betracht ziehen, informieren Sie sich unbedingt über die Risiken, indem Sie mit einem Immobilienanwalt vor Ort sprechen. Es ist schwer, sich alle Fallstricke im Voraus vorzustellen, aber es gibt zu viele davon, um sie zu ignorieren, und ein Fachmann kann Ihnen dabei helfen, herauszufinden, ob die Vorteile die Risiken wert sind.