Reparaturanfragen nach der Hausinspektion: Was Sie wissen müssen

ByDr. J. K. Hartmann

Sie haben ein Angebot gemacht, der Verkäufer hat es angenommen und jetzt ist es Zeit für die Hausbesichtigung. Der Kaufvertrag wurde unterzeichnet und die Mittel befinden sich auf einem Treuhandkonto. Bei der Hausinspektion wird der Inspektor versuchen, so viele Mängel wie möglich am Dach, an den Böden, an den Wänden, an den Fenstern und an den tragenden Teilen des Hauses zu finden.

Nachdem die Inspektion abgeschlossen ist, können Sie damit beginnen, Reparaturanfragen an den Verkäufer zu richten; Normalerweise können Sie vorher keine Anfragen stellen. Sobald Sie den Inspektionsbericht zur Hand haben, können Sie den Verkäufer bitten, die gefundenen Gegenstände/Situationen zu reparieren. Sie können zustimmen oder ablehnen; In einigen Fällen bieten sie Ihnen stattdessen möglicherweise „Reparaturgutschriften“ an. Diese senken im Wesentlichen den Verkaufspreis und verschaffen Ihnen mehr Geld, um die Reparaturen selbst durchführen zu können, sobald Sie das Haus besitzen.

Erfahren Sie mehr über schwerwiegende Probleme, auf die Sie achten sollten, Tipps für die Einreichung von Anfragen nach einer Hausinspektion und die verschiedenen Zahlungsmöglichkeiten für Reparaturen.

Wichtige Erkenntnisse

  • In den meisten Fällen werden Hausinspektionen kurz nach der Annahme des Angebots eines Hauskäufers durchgeführt.
  • Der Käufer muss entscheiden, welche Probleme eine Reparaturanfrage beim Verkäufer rechtfertigen und für welche er Bargeld verlangt, sich selbst darum kümmert oder ganz auf sich beruhen lässt.
  • Es gibt bestimmte Reparaturen, die Verkäufer zwingend durchführen müssen, darunter auch Sicherheitsprobleme.
  • Manchmal ist es für Käufer besser, eine Bargutschrift für einen Reparaturartikel zu verlangen, als den Verkäufer zu bitten, etwas zu ersetzen oder zu reparieren.

Ernsthafte Reparaturanfragen, auf die Sie achten sollten

Ihre Aufgabe als Käufer besteht darin, herauszufinden, welche Probleme eine Reparaturanfrage beim Verkäufer rechtfertigen und welche Sie gegen Bargeld verlangen, selbst regeln oder ganz auf sich beruhen lassen. Wenn bei Ihrer Hausinspektion jedoch schwerwiegende Probleme festgestellt werden, sollten Sie den Verkäufer um Reparaturen bitten.

Zu den schwerwiegenderen Problemen, auf die Sie in Ihrem Hausinspektionsbericht achten sollten, gehören die folgenden.

Ungeerdete Verkabelung

Häuser, die vor 1960 gebaut wurden, verfügen oft über ungeerdete Leitungen und polarisierte Steckdosen. Dabei handelt es sich um zweipolige Steckdosen, bei denen das Risiko eines Stromschlags höher ist, als die aktuellen Normen zulassen.

An einer ungeerdeten Verkabelung ist nichts Schlimmes, aber es ist keine gute Idee, empfindliche elektronische Geräte wie Computer oder Fernseher an eine ungeerdete Steckdose anzuschließen, oder Geräte, die viel Strom verbrauchen, wie Mikrowellen oder neuere Kühlschränke.

Wenn ein Haus, das Sie kaufen möchten, über eine nicht geerdete Verkabelung verfügt, sollten Sie vor der Schließung eine Neuverkabelung beantragen. Wenn die Verkäufer damit nicht einverstanden sind, könnten Sie stattdessen eine neuere Immobilie mit moderner Verkabelung in Betracht ziehen.

Verzinkte Wasserleitungen

Die meisten Häuser, die vor 1970 gebaut wurden, verfügen über verzinkte Stahlrohre. Mineralien in der Wasserversorgung können mit der Zeit zu Ablagerungen in diesen Rohren führen. Diese Ablagerungen könnten zu einem Problem werden, wenn Sie einen niedrigen Wasserdruck bemerken. Auch verzinkte Rohre können rosten und undicht werden.

Viele Hausbesitzer ersetzen verzinkte Rohre nicht; Sie reparieren sie, wenn sie undicht sind. Es ist nicht unangemessen, einen Verkäufer zu bitten, ein undichtes verzinktes Rohr zu reparieren. Sie können sie auch bitten, alle verzinkten Rohre durch Kupfer-, CVPC- oder Pex-Rohre zu ersetzen, obwohl die Wahrscheinlichkeit geringer ist, dass sie ein so großes Projekt unmittelbar vor dem Auszug in Angriff nehmen.

Orangeburg-Abwasserrohre

Fragen Sie Ihren Immobilienmakler, ob andere Häuser in der Nachbarschaft über Abwasserrohre aus Orangeburg oder „Teerpappe“ verfügen. Orangeburg-Rohre sind in Häusern üblich, die zwischen 1945 und 1972 gebaut wurden.Diese Rohre können Feuchtigkeit aufnehmen und sich verziehen, was zu einem schlechten Durchfluss und anderen Problemen führen kann.

Sie können Sanitärspezialisten damit beauftragen, eine Kamera entlang der Abwasserleitung einzuführen, um nach Baumwurzeln zu suchen oder herauszufinden, ob es sich bei der Abwasserleitung um Orangeburg handelt. Wenn ja, halten diese Rohrtypen etwa 50 Jahre, bevor sie zerfallen. Sie können auch Reparaturen in Höhe von mehreren Tausend Dollar verursachen, wenn ein Rohr platzt.

Wenn Sie Ihre Hausinspektion durchführen lassen, können Sie auch eine Kanalinspektion anfordern. Der Austausch von Abwasserleitungen ist zwar teuer, wird aber von vielen Verkäufern ersetzt, wenn sie darum gebeten werden.

Dachprobleme

Sollten bei Ihrer Inspektion Dachprobleme auftauchen, können Sie selbstverständlich eine Reparatur veranlassen. Normalerweise erhalten Verkäufer bei entsprechenden Anfragen eine Dachinspektion.Diese werden von einem Dachdeckerunternehmen durchgeführt und sollen etwaige Probleme mit dem Dach, seinen Materialien und seinen Merkmalen wie Firsten, Kappen und Rohren ermitteln. Bei der Dachinspektion erhalten Sie eine vollständige Schätzung des Schadens und der Reparaturkosten.

Wenn das Dach vollständig ersetzt werden muss, besteht die Möglichkeit, dass der Verkäufer es ersetzt oder es im Rahmen seiner Hausratversicherung ersetzen lässt. Manchmal bieten sie stattdessen Bargeldgutschriften an.

Notiz

Sobald die Reparaturen durchgeführt wurden, stellt das Dachdeckerunternehmen eine Bescheinigung des Daches aus, um den guten Zustand des Daches zu belegen.

HVAC-Systeme und Warmwasserbereiter

Das Alter ist ein guter Indikator dafür, wann Heiz- und Kühlsysteme ausgetauscht werden sollten. Die durchschnittliche Lebenserwartung einer zentralen Klimaanlage beträgt normalerweise 15 bis 20 Jahre.

Seien Sie vorsichtig, wenn sich ein System seiner Altersgrenze nähert. Wenn Ihr Hausinspektor in Ihrem Bericht das Alter einer Einheit feststellt, lassen Sie sie von einem lizenzierten HVAC-Fachmann überprüfen, um sicherzustellen, dass sie auf dem neuesten Stand ist. 

Es ist nicht ungewöhnlich, dass ein Käufer neue Systeme anfordert, der Austausch ist jedoch teuer. Denken Sie also daran, wenn Sie einen vollständigen Austausch anfordern möchten.

Obligatorische Reparaturen nach einer Hausinspektion

Nach einer Hausbesichtigung müssen Verkäufer bestimmte Reparaturen durchführen. Dazu gehören sicherheitsrelevante Probleme wie Bauschäden, Schimmel und Verstöße gegen die Brandschutzbestimmungen.

Wichtig

Wenn Sie ein Eigenheim kaufen, ist die Durchführung einer professionellen Hausinspektion ein wichtiger Schritt in diesem Prozess. Hausinspektoren sind speziell für die Feststellung von Mängeln an Wohnimmobilien ausgebildet. Sie können Sie auch darüber informieren, welche Mängel am schwerwiegendsten sind oder ein Sicherheitsrisiko darstellen.

Zu den häufigsten obligatorischen Reparaturen gehören:

  • Wasserschaden
  • Schimmel
  • Brand- oder Stromgefahr
  • Chemische Gefahren
  • Schädlingsbefall
  • Strukturelle Gefahren
  • Verstöße gegen die Bauvorschriften

Wenn in Ihrem Hausinspektionsbericht Probleme in diesen Bereichen festgestellt werden, liegt es in der Verantwortung des Verkäufers, diese zu beheben.

Tipps für die erfolgreiche Einreichung von Reparaturanfragen nach einer Hausinspektion

Wenn es an der Zeit ist, Reparaturanfragen zu stellen, sollten Sie sich im Allgemeinen auf das Gesamtbild konzentrieren. Denken Sie daran, dass Verkäufer gerade dabei sind, ihr Zuhause zu verlassen (vielleicht haben sie bereits ein neues), und dass sie wahrscheinlich nicht viel Zeit oder Geld in eine Immobilie stecken wollen, die sie gerade verlassen wollen. Möglicherweise haben sie auch einen engen Zeitrahmen.

Hier finden Sie einige allgemeine Tipps für die Einreichung von Reparaturanfragen als Hauskäufer.

Überlegen Sie, welche Reparaturen der Verkäufer durchführen sollte

Denken Sie daran, dass die Verkäufer für alle Reparaturen verantwortlich sind, die für Gesundheit und Sicherheit von entscheidender Bedeutung sind. Aber wie können Sie darüber hinaus wissen, welche Arten von Reparaturen Sie anfordern müssen?

Wenn Sie sich nicht sicher sind, können Sie jederzeit Ihren Immobilienmakler fragen. Sie sollten in der Lage sein, Ihnen zu helfen, indem sie Sie darüber informieren, was normalerweise in Ihrem lokalen Markt passiert.

Bedenken Sie, dass Verkäufer Reparaturanfragen nicht zustimmen müssen. Wenn es sich tatsächlich um einen Verkäufermarkt handelt und es viele Käufer gibt, die um die Immobilie konkurrieren, kann ein Verkäufer die Anträge sogar ganz ablehnen.

Notiz

Erwägen Sie, den Verkäufer zu bitten, für eine Hausgarantie aufzukommen. Hausgarantien decken ein Jahr lang größere Mängel ab und sorgen für zusätzliche Sicherheit.

Bestimmen Sie, was ein Bedarf und was ein Wunsch ist

Auch wenn Sie viele Änderungen an Ihrem Zuhause vornehmen möchten, sollten Sie einen Schritt zurücktreten. Lesen Sie den Inspektionsbericht durch und beginnen Sie zu unterscheiden, was ein Bedarf und was ein Wunsch ist.

Bedürfnisse sind Dinge, die während des Hauskaufprozesses berücksichtigt werden müssen, um sicherzustellen, dass das Haus sicher und bewohnbar ist. Wünsche sind Dinge, die wahrscheinlich eine Weile warten können – wie ein neuer Warmwasserbereiter.

Es ist keine gute Idee, Reparaturanfragen für Gegenstände zu stellen, die beim ersten Rundgang durch das Haus leicht aufgefallen wären, wie zum Beispiel rissige Gehwege, schlechte Lackierung oder unebene Böden.

Erhalten Sie relevante Angebote und Kostenvoranschläge

Wenn Sie Entscheidungen über Reparaturen treffen, ist es eine gute Idee, verschiedene Angebote von Experten einzuholen, um einen Kostenvoranschlag zu erhalten. Ihr Immobilienmakler kann Ihnen wahrscheinlich seriöse Unternehmen in Ihrer Nähe empfehlen.

Unabhängig davon, ob der Verkäufer die Reparaturen durchführt oder Sie als Käufer, kann es hilfreich sein, zu wissen, was aus Kostensicht zu erwarten ist.

Gehen Sie bei Reparaturanfragen vorsichtig vor

Wenn es an der Zeit ist, Reparaturanfragen zu stellen, gehen Sie vorsichtig auf die Verkäufer zu. Bedenken Sie, dass sie möglicherweise nicht wussten, welche Reparaturen durchgeführt werden mussten. Sie müssen nichts abdecken, was aus Sicherheitsgründen nicht zwingend erforderlich ist.

Bei Reparaturanfragen an den Verkäufer respektvoll zu sein, kann viel bewirken.

Wissen Sie, wann Sie weggehen müssen

Bedenken Sie, dass der Verkäufer nicht dafür verantwortlich ist, jede einzelne Reparaturanfrage abzudecken, die Sie möglicherweise haben. Wenn sie sich jedoch weigern, die Kosten für wichtige Reparaturen zu übernehmen – etwa wegen elektrischer Gefahren oder Schädlingsbefall – ist es möglicherweise an der Zeit, vom Verkauf Abstand zu nehmen. Sie verdienen einen sicheren Ort zum Leben, und wenn der Verkäufer nicht bereit ist, Ihnen diesen zu geben, ist es wahrscheinlich am besten, sich woanders umzusehen.

Es kann auch an der Zeit sein, sich zurückzuziehen, wenn der Hausinspektionbericht eine große Anzahl versteckter Probleme aufdeckt. Sie wussten nichts von diesen Problemen, als Sie dem Kauf des Hauses zugestimmt haben, sodass Sie möglicherweise vom Vertrag zurücktreten können, wenn eine Hausbesichtigung erforderlich ist.

Notiz

Bei einer Hausbesichtigungsvoraussetzung handelt es sich um eine Klausel im Kaufvertrag, die es dem Käufer ermöglicht, bei Bedarf aufgrund der Ergebnisse des Inspektionsberichts vom Verkauf zurückzutreten.

Bargeldkredit vs. Reparatur verstehen

Manchmal ist es für Käufer besser, eine Bargutschrift für einen Reparaturartikel zu verlangen, als den Verkäufer zu bitten, etwas zu ersetzen oder zu reparieren. Der Verkäufer hat nach dem Verkauf kein berechtigtes Interesse an dem Haus und beauftragt möglicherweise nicht den qualifiziertesten Auftragnehmer oder führt die Reparatur nicht auf eine für den Käufer zufriedenstellende Weise durch.

Verkäufer haben möglicherweise andere ästhetische Vorlieben und Ansprüche als Sie. Wenn es für Sie wichtig ist, dass etwas auf eine bestimmte Weise repariert oder aktualisiert wird, möchten Sie möglicherweise warten und sich selbst darum kümmern.

Fragen Sie Ihren Kreditgeber, ob ein Barkredit zulässig ist, bevor Sie einen solchen beantragen, und arbeiten Sie mit Ihrem Makler zusammen, um die beste Strategie für die Zusammenarbeit mit den Verkäufern des Hauses festzulegen. Der aktuelle Markt, der Zustand des Hauses und die genauen Verkäufer, mit denen Sie zusammenarbeiten, spielen alle eine Rolle.

Wenn der Kredit genehmigt wird, kann es auf verschiedene Arten funktionieren. Der Verkäufer übernimmt möglicherweise einen Teil der Abschlusskosten des Käufers, sodass die Ersparnisse für Reparaturen verwendet werden können, oder die Gutschrift kann in den endgültigen Verkaufskosten enthalten sein, wodurch der Käufer mehr Zeit hat, die Reparaturen abzubezahlen.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Was ist ein Barkredit?

Ein Barkredit ist eine Möglichkeit, mit der ein Hausverkäufer die Hausreparaturen für den Käufer bezahlen kann, ohne die Arbeiten tatsächlich selbst durchführen zu lassen.Sie können die Gutschrift auf den endgültigen Verkaufspreis anrechnen oder einen Teil der Abschlusskosten des Käufers übernehmen, damit das Geld für Reparaturen verwendet werden kann.

Was tun, wenn der Verkäufer die verlangte Reparatur verweigert?

Der richtige Umgang mit einem Verkäufer, der die angeforderten Reparaturen nicht durchführt, hängt von der Art der Reparaturen ab, die er ablehnt. Weigern sie sich, obligatorische Sicherheitsreparaturen durchzuführen, können Sie vom Kaufvertrag zurücktreten. Wenn die Reparaturen eher kosmetischer Natur sind, müssen Sie sie möglicherweise selbst durchführen.

Sind Reparaturen obligatorisch?

Einige Arten von Reparaturen sind für Verkäufer nach einer Hausinspektion obligatorisch. Dazu gehören sicherheitsrelevante Probleme wie Bauschäden, Schimmel und Verstöße gegen die Brandschutzbestimmungen.

Ist eine Bargeldgutschrift für Reparaturen eine gute Idee?

Eine Verkäufergutschrift für Reparaturen kommt häufig sowohl Verkäufern als auch Käufern zugute. Es hilft Verkäufern, den Verkauf ihres Hauses voranzutreiben, ohne Zeit für Reparaturen an der Immobilie aufwenden zu müssen, die sie verlassen. Und es hilft Käufern, die gewünschten und benötigten Reparaturen auf die von ihnen gewünschte Weise durchzuführen.