Was das Vorkaufsrecht bei bedingten Angeboten bedeutet

Ein Angebot zum Kauf eines Eigenheims zu machen, wenn das Eigenheim noch nicht verkauft ist, stellt viele Hauskäufer vor ein Dilemma. Aber manchmal kann ein bedingtes Angebot die Antwort auf dieses Problem sein.

Unabhängig davon, ob es sich um einen Käufermarkt oder einen Verkäufermarkt handelt, sind Verkäufer auch nicht sehr bereit, ein Angebot anzunehmen, das vom Verkauf des Hauses eines Käufers abhängig ist. Aber gerade auf einem Käufermarkt werden Sie eine Zunahme von Angeboten mit der Möglichkeit sehen, das Haus des Käufers zu verkaufen.

Finden Sie heraus, wie diese bedingten Angebote funktionieren, damit Sie vorbereitet sind.

Grundlegende Arten von bedingten Verkaufsangeboten

Obwohl es viele Variationen eines Kontingentangebots gibt, halten sich viele an eines von zwei Formaten:

1. Der Verkäufer behält die Immobilie auf dem Markt, nimmt jedoch ein bedingtes Angebot an und räumt den Käufern eine 72-stündige (verhandelbare) Vorkaufsverweigerungsmitteilung ein, die sie für den Fall erfüllen müssen, dass der Verkäufer ein besseres Angebot erhält.
2. Der Verkäufer nimmt die Immobilie vom Markt und wartet darauf, dass der Käufer das bestehende Haus des Käufers verkauft.

Die Wahrscheinlichkeit ist groß, dass der Verkäufer Option eins wählt, Käufer jedoch Option zwei bevorzugen würden. Der Grund, warum ein Verkäufer Option zwei akzeptieren würde, liegt darin, dass wahrscheinlich keine anderen Käufer ein Kaufangebot machen werden. Die meisten Verkäufer warten nicht ewig und legen einen Termin für den Abschluss der Transaktion fest.

Mitteilung zur Erfüllung eines bedingten Angebots

Die Leistungsaufforderung kann eine beliebige vereinbarte Dauer haben: 24 Stunden, 48 Stunden oder eine beliebige Anzahl von Tagen. Über die Frist einigen sich Käufer und Verkäufer.

Zunächst sendet der Verkäufer die 72-Stunden-Mitteilung zur Leistung an den Käufer und informiert den Käufer darüber, dass ein weiteres Angebot eingegangen ist. Der Käufer hat nun 72 Stunden Zeit, um die Möglichkeit zu beseitigen, das bestehende Haus des Käufers zu verkaufen. Wenn der Käufer die Verpflichtung zum Verkauf nicht beseitigt, hat der Verkäufer in der Regel das Recht, die Vertragsauflösung zu verlangen und dem Käufer die Anzahlung zurückzuerstatten.

Optionen zum Entfernen des First-Right-Sale-Kontingents

Durch die Annahme eines bedingten Angebots für einen bestimmten Zeitraum räumt der Verkäufer dem Käufer ein Vorkaufsrecht ein. Wenn ein anderer Käufer das Haus kaufen möchte – und der Käufer das Haus noch nicht verkauft hat – kann der Verkäufer den Käufer auffordern, die Eventualverbindlichkeit zu beseitigen.

Es ist am besten, eine Vorabgenehmigung für einen Überbrückungskredit einzuholen, bevor Sie die 72-Stunden-Mitteilung zur Leistung erhalten. Ein Überbrückungskredit ist ein kurzfristiger Kredit, der Ihnen hilft, ein neues Zuhause zu finanzieren, bevor Sie Ihr aktuelles Haus verkauft haben. Es ist am besten, einen Überbrückungskredit im Voraus zu planen, damit Sie nicht über einen unmöglichen Zeitraum von drei Tagen herumrennen und versuchen müssen, die Finanzierung auf die Beine zu stellen.

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, ein Eigenheimdarlehen oder eine Kreditlinie aufzunehmen. Die meisten Kreditgeber gewähren Ihnen jedoch kein Eigenheimdarlehen oder eine Kreditlinie, sobald Ihr Haus auf dem Markt ist, und ein Verkäufer wird ein bedingtes Angebot wahrscheinlich nicht annehmen, es sei denn, Ihr Haus ist auf dem Markt. Der beste Ansatz besteht darin, eine Eigenheimkreditlinie einzurichten, bevor Sie Ihr Haus auf den Markt bringen, und dann Geld zu überweisen oder einen Scheck für das neue Haus auszustellen.

Möglicherweise möchten Sie auch darüber nachdenken, Ihre Hypothek auf eine Option mit höherem Beleihungswert umzustellen. Wenn Sie vorhatten, 20 % für den Kauf Ihres neuen Eigenheims zu zahlen, könnten Sie weniger anzahlen und dafür einen höheren Hypothekenbetrag erhalten. Wenn Ihr Haus dann schließlich verkauft wird, können Sie den Erlös zur Tilgung der Hypothek verwenden. Beachten Sie, dass viele höhere Beleihungsquoten mit höheren Zinssätzen verbunden sind und Sie möglicherweise auch eine private Hypothekenversicherung (PMI) abschließen müssen.

Das Risiko bei der Beseitigung einer Verkaufsvoraussetzung

Bevor Sie einen Kaufvertrag ausschließen, überprüfen Sie Ihren Kaufvertrag mit einem Anwalt und lassen Sie sich rechtlich beraten, um Ihre Rechte aus dem Vertrag festzustellen.

In kalifornischen Kaufverträgen heißt es beispielsweise eindeutig, dass Ihre Anzahlung auf dem Spiel steht, wenn Sie mit dem Vertrag in Verzug geraten.Wie viel hast du eingezahlt? 1.000 $? 5.000 $? 10.000 $? Wenn Sie damit leben können, diesen Betrag zu verlieren, indem Sie darauf wetten, dass Ihr Haus verkauft wird, könnte es sich für Sie lohnen. Versuchen Sie andernfalls, die Eventualität aufrechtzuerhalten.

Nachweis der zu schließenden Mittel

Wenn eine Eventualverbindlichkeit beseitigt wird, verlangen Verkäufer häufig einen Nachweis über die zu schließenden Mittel. Diese Anforderung verhindert, dass Käufer eine Eventualverbindlichkeit willkürlich entfernen können, ohne tatsächlich die Absicht zu haben, sie abzuschließen.

Wenn ein Verwandter über die nötigen Mittel verfügt, reichen in der Regel ein Geschenkbrief des Verwandten und eine Kopie seines Finanzberichts aus, um Ihren Kreditgeber und den Verkäufer zufriedenzustellen.