So kaufen Sie eine Zwangsvollstreckung oder REO

Hauskäufer können durch den Kauf einer Zwangsvollstreckung einen Preisnachlass erhalten. Bei diesem Verfahren geht es in der Regel um die Suche nach einem Haus, das von der Bank zwangsversteigert wurde, weil der Eigentümer finanzielle Schwierigkeiten hatte.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, diese Immobilien zu finden, und Sie sollten einige Dinge darüber wissen, wie Sie den richtigen Makler finden, der Ihnen hilft. Zuerst erzählen wir, wie es zur Zwangsvollstreckung von Häusern kommt.

Was sind Zwangsvollstreckungen und REO-Immobilien?

Banken besitzen Immobilien, weil sie diese durch Zwangsvollstreckung erworben haben. Eine Zwangsvollstreckung liegt vor, wenn ein Hausbesitzer nicht in der Lage ist oder sich weigert, seine Hypothekenzahlungen zu zahlen. In diesem Fall nimmt der Kreditgeber, der die Hypothek gesichert hat, das Haus zurück, da die Immobilie eine Sicherheit für den Kredit darstellt.

Sobald die Immobilie wieder in Besitz genommen wurde, wird der Kreditgeber – in der Regel eine Bank – die Immobilie versteigern, in der Hoffnung, die Verluste auszugleichen, die durch ausbleibende Zahlungen des Hausbesitzers entstanden sind. Wenn das Haus bei der Auktion nicht verkauft wird, geht es in die Bücher der Bank und wird als „Immobilienbesitz“ (REO) bezeichnet. Ein Haus kann möglicherweise nicht verkauft werden, weil niemand erschienen ist, um den Mindestbetrag der bestehenden Hypothek zu bieten, oder weil die Bank das Mindestgebot so hoch angesetzt hat, dass niemand es antasten wollte.

Warum bankeigene Häuser kaufen?

Wenn eine Bank versucht, ihre Verluste aus den zwangsversteigerten Immobilien auszugleichen, warum sollte es dann gute Angebote geben? Es gibt zwei Gründe, warum ein REO-Haus für Sie rentabel sein kann:

Erstens, wenn zwei Kredite für die Immobilie gesichert waren (was heutzutage üblich ist), führt der zweite Kreditgeber manchmal keine Zwangsvollstreckung durch. Wenn der zweite Kreditgeber die Rückzahlungen an den ersten Kreditgeber nicht leistet und sein Zwangsvollstreckungsverfahren einleitet, wird der zweite Kreditgeber durch die Zwangsvollstreckung ausgelöscht.

Zweitens möchte die Bank oft nicht auf ihren Beständen sitzen bleiben.

So finden Sie Zwangsvollstreckungen und REOs

Um Zwangsvollstreckungen und REOs zu finden, können Sie die Aufgabe übernehmen und diese selbst finden. Alternativ können Sie einen Käufermakler beauftragen.

Suchen Sie selbst nach REO-Listing-Agenten

Es gibt viele Orte im Internet, an denen Sie Zwangsvollstreckungen finden können. Einer der besten ist ein Multiple-Listings-Service (MLS), der dabei hilft, Käufer, Verkäufer und Makler miteinander zu verbinden. Durchsuchen Sie das MLS nach „REOs“, um Agenten in Ihrer Nähe zu finden, die auf REOs spezialisiert sind.Sobald Sie einige Angebote mit hohem Potenzial identifiziert haben, ist es an der Zeit, mit der Kontaktaufnahme zu beginnen.

Es gibt mehrere Dinge, die Sie über REO-Listing-Agenten wissen möchten:

• Fokussierte Aktivität:Die meisten REO-Makler listen nur REOs auf, keine anderen Arten von Immobilien.
• Doppelagentur:REO-Listing-Agenten verdienen Geld, indem sie entweder viele REOs verkaufen oder als Doppelmakler agieren. Bei einer Doppelvertretung erhält der REO-Makler sowohl die Listungsprovision als auch die Maklerprovision des Käufers.
• Kommission:Um Makler des Käufers anzulocken, bieten viele Banken dem Makler des Käufers einen höheren Provisionsprozentsatz an und ermäßigen gleichzeitig die Provision des Maklers.
• Darstellung:REO-Listing-Agenten vertreten im Allgemeinen Verkäufer, nicht Käufer.
• Beziehung:REO-Listing-Agenten sind aufgrund des Geschäftsvolumens, das sie tätigen, in der Regel ertragsstärkste Agenten. Sie verbringen normalerweise nicht viel Zeit mit der Zusammenarbeit mit Käufern und werden sich wahrscheinlich nicht viel an der Hand halten.
• Kommunikation:Einige REO-Listing-Agenten sind so beschäftigt, dass sie Assistenten für Außendienstbesuche einstellen. Viele geben ihre Telefonnummern nicht bekannt, was die Kommunikation erschweren kann.

Eine bessere Option: Beauftragen Sie einen Käufervertreter mit Ihrer Vertretung

Sofern Sie nicht über direkte Verhandlungserfahrung mit Banken verfügen, erhalten Sie möglicherweise eine bessere Vertretung, wenn Sie einen eigenen Käufermakler beauftragen. Bevor Sie einen Agenten auswählen, wählen Sie mehrere aus und befragen Sie sie, um den passenden Agenten zu finden.

Hier sind ein paar Dinge, die Sie über Käufermakler wissen möchten:

• Treuhandpflicht:Der Makler eines Käufers hat die treuhänderische Verantwortung, Ihre Interessen zu schützen.
• Darstellung:Ein Käufervertreter vertritt den Verkäufer nicht, auch wenn der Verkäufer seine Provision zahlt.
• Kosten für Sie:Der Verkäufer bezahlt in der Regel den Makler des Käufers. Die Beauftragung eines Käuferagenten kostet Sie in der Regel nichts.
• Maklervertrag:Die Makler des Käufers können Sie auffordern, einen Maklervertrag für den Käufer zu unterzeichnen, in dem die Pflichten des Maklers festgelegt und festgelegt sind, wer die Provision zahlt.
• Agentenerfahrung:Erwägen Sie die Zusammenarbeit mit einem Käufermakler, der Erfahrung in der Arbeit mit REOs hat.

Verhandlungstipps für den Kauf eines Eigenheims im Bankbesitz

Sobald Sie einige interessante Angebote gefunden und einen Käufermakler gefunden haben, können Sie mit dem nächsten Schritt fortfahren: der Kontaktaufnahme mit der Bank.

Wenn das Immobilienangebot relativ neu auf dem Markt ist, ist es möglich, dass die Bank nicht viel von ihrem Angebotspreis abweicht. Sie haben eine größere Verhandlungsmacht, wenn Sie Angebote für Häuser machen, die seit mehr als 30 Tagen auf dem Markt sind.

Wenn Sie einen bestimmten Preis anstreben, der den REO zu einem tollen Angebot machen würde, scheuen Sie sich nicht, danach zu fragen. Sie haben einen erheblichen Einfluss. Abgesehen davon, dass die Immobilie zwangsversteigert wurde, konnte sie bei der Auktion nicht verkauft werden. Der Vertreter oder Makler, mit dem Sie es zu tun haben, kümmert sich um die Abwicklung des Verkaufs.

Während dieses Vorgangs sollten Sie Folgendes erwarten:

• Ein Ist-Kauf:Sie werden wahrscheinlich gebeten, das Haus „so wie es ist“ zu kaufen, und es kann in einem guten Zustand sein oder auch nicht. Machen Sie Ihr Angebot von einer Hausbesichtigung abhängig.
• Ein Wartespiel:Beim Umgang mit der Bank kann es zu längeren Wartezeiten kommen. Nachdem Sie sich für einen Kredit vorab qualifiziert haben, müssen Sie möglicherweise 10 Tage warten, bis die Bank auf Ihr Angebot antwortet. Wenn die Bank nicht nachgibt und Sie eine Angebotsablehnung erhalten, warten Sie weitere 30 Tage und reichen Sie dann Ihr ursprüngliches Angebot erneut ein.

Unerwartete Kosten beim Kauf eines Eigenheims

Beachten Sie, dass während der Transaktion unerwartete Gebühren anfallen können.

Banken verhandeln mit Titel- und Treuhandunternehmen Mengenrabatte. Wenn Sie sich dafür entscheiden, das Eigentums- und Treuhandunternehmen der Bank zu nutzen, prüfen Sie die Gebühren, die Ihnen diese Unternehmen berechnen. Im Allgemeinen sind die Gebühren höher, die nicht von der Bank, sondern vom Käufer gezahlt werden. Das liegt daran, dass Eigentums- und Treuhandverträge diese Rabatte oft dadurch ausgleichen, dass sie den Käufern mehr in Rechnung stellen.

Erwarten Sie, dass die Bank einen Kaufvertrag oder einen Nachtrag zu Ihrem Standardkaufvertrag erstellt. Lesen Sie es sorgfältig durch und fragen Sie einen Anwalt für Immobilienrecht um Rat, wenn Sie es nicht verstehen. Sie können darauf wetten, dass der Anwalt der Bank diesen Vertrag erstellt hat, und es ist wahrscheinlich nicht zu Ihren Gunsten.

Schließlich unterzeichnen einige Banken ein Gegenangebot erst dann, wenn alle Bedingungen mündlich zwischen den Parteien vereinbart wurden.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)