Verkäufer schreiben auf Verkäufermärkten häufiger Eventualverbindlichkeiten in Gegenangebote ein als auf Käufermärkten. Aber es ist nicht ungewöhnlich, dass ein Verkäufer einen Käufer um das Recht bittet, eine Ersatzimmobilie zu finden, bevor er sich vollständig zum Kaufvertrag verpflichtet.
Viele Verkäufer befürchten, dass sie ihr Eigentum einlagern und vermieten könnten, wenn sie ihr Haus verkaufen, ohne sofort ein neues Zuhause zu finden. Oder noch schlimmer: Sie sind für eine gewisse Zeit ohne Zuhause. All dies kann für Verkäufer emotional sein.
Tatsächlich gaben im Jahr 2019 36 % der Menschen, die den Hausverkaufsprozess durchlaufen haben, an, dass die Erfahrung sie irgendwann zu Tränen gerührt hat – und von denen, die geweint haben, haben 20 % mindestens fünf Mal geweint.
Inhaltsverzeichnis
Wichtige Erkenntnisse
- Verkäufer, die Bedenken haben, ein neues Zuhause zu finden, können den Verkauf davon abhängig machen, dass sie unter Vertrag ein neues Zuhause bekommen.
- Eine Ersatz-Notfallklausel sollte einen bestimmten Zeitpunkt festlegen, an dem das angenommene Angebot offiziell wird und die Uhr auf den Abschluss zu tickt.
- Die Eventualverbindlichkeit kann so eingerichtet werden, dass der Verkäufer den Verkauf stornieren oder den Abschlusstermin aufgrund von Verzögerungen beim Kauf seines neuen Eigenheims verlängern kann.
- Alle Eventualitäten in einem Kaufvertrag sollten dem Verkäufer und dem Käufer klar sein, bevor beide den Vertrag unterzeichnen.
Voraussetzung ist, dass der Verkäufer ein Ersatzhaus findet
Je nach lokalem Immobilienrecht und Gepflogenheiten enthalten Sosme-Verträge eine einzige Zeile, die die Transaktion davon abhängig macht, dass der Verkäufer ein Ersatzhaus findet.
Das Problem dabei besteht aus Käufersicht darin, dass eine solche Klausel es dem Verkäufer ermöglichen könnte, die Transaktion jederzeit zu stornieren. Dies könnte sogar an dem Tag passieren, an dem das Heim geschlossen werden soll. Nur wenige Käufer würden diese Bedingungen akzeptieren, wenn sie im Voraus wüssten, was die Klausel bedeutet.
Sowohl Käufer als auch Verkäufer haben Anspruch auf Schutz. Hier finden Sie Bedingungen, die beide Parteien im Kaufvertrag schützen.
Machen Sie deutlich, dass der Vertrag bedingt ist
Es ist nicht so, dass Käufer immer verlangen, dass ihr Angebot für ein Haus mit Eventualverbindlichkeiten verbunden ist, und nicht alle Verkäufer akzeptieren Eventualverbindlichkeiten für abgegebene Angebote.
Wenn ein Angebot für ein Haus davon abhängt, dass der Verkäufer einen Kaufvertrag zum Kauf eines Ersatzhauses unterzeichnet, muss dies klargestellt werden. Verkäufer sollten beispielsweise eine angemessene Zeit, beispielsweise ein bis drei Wochen, erhalten, um ein neues Zuhause zu finden.
Diese zeitlichen Eventualverbindlichkeiten variieren je nach Bundesstaat. In der Regel beträgt der Notfallzeitraum jedoch zwischen 30 und 60 Tage.
Es wird erwartet, dass der Verkäufer bis zum gesetzten Zeitpunkt die Haftung zurückzieht oder vom Vertrag zurücktritt. Wenn sich die Parteien nicht auf einen bedingten Vertrag einigen können, besteht die beste Möglichkeit für den Verkäufer darin, entweder das Angebot abzulehnen oder eine wesentlich längere Vertragslaufzeit, beispielsweise 60 bis 90 Tage, zu verlangen.
Geben Sie den Zeitraum für andere Eventualverbindlichkeiten an
Bestimmen Sie den Tag, an dem die Uhr für andere Eventualitäten im Vertrag zu ticken beginnt, wie z. B. Hausinspektionen, Inspektionen bleihaltiger Farben, Schädlingsinspektionen und die Genehmigung von Vereinbarungen, Bedingungen und Einschränkungen (CC&Rs). Wie Sie vielleicht bereits wissen, sollte die Uhr erst dann laufen, wenn der Verkäufer die Möglichkeit zum Kauf eines anderen Hauses beseitigt hat.
Laut Bundesgesetz hat der Käufer bei Immobilienverträgen in Bezug auf bleihaltige Farben eine Frist von 10 Tagen zur Prüfung.Einige Inspektionszeiträume können länger dauern. Der angegebene Tag, an dem eine Inspektionsfrist beginnt, kann beispielsweise der Tag sein, an dem der Verkäufer die Eventualverbindlichkeit beseitigt, oder ein anderer einvernehmlich vereinbarter Tag.
Verlängerung des Einsendeschlusses
Treffen Sie eine Vereinbarung über das Recht des Verkäufers, die Schließung gegebenenfalls zu verlängern. Beide Parteien könnten einen Vertrag mit einer Laufzeit von 30 Tagen unterzeichnen, aber wenn der Verkäufer 10 Tage braucht, um ein neues Zuhause zu finden, möchten sie vielleicht das Recht haben, die Frist um weitere zwei Wochen zu verlängern. Ein Hauptgrund für eine Verlängerung ist, dass es ganze 30 Tage dauern kann, bis die neue Hypothek des Verkäufers finanziert ist.
Diese Punkte im Vorfeld zu besprechen und zu einem gegenseitigen Verständnis zu gelangen, das durch die schriftliche Niederschrift aller Bedingungen zum Ausdruck kommt, wird auf lange Sicht allen Parteien zugute kommen. Wenn Sie genauere Informationen benötigen, wenden Sie sich an einen Anwalt für Immobilienrecht.
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