Was ist ein Leerverkaufsgenehmigungsschreiben?

Definition

AGenehmigungsschreiben für Leerverkäufeist ein Brief, den ein Kreditgeber an den Verkäufer sendet, wenn ein Leerverkaufsangebot für weniger als den Betrag genehmigt wird, den der Kreditnehmer für eine Hypothek schuldet. Es wird vom Kreditgeber am Ende eines Leerverkaufs ausgestellt, um die Rückzahlung des „Short“-Kredits als Gegenleistung für die Freigabe des Pfandrechts an der Immobilie zu verlangen.

Was ist ein Leerverkaufsgenehmigungsschreiben?

Ein Leerverkaufsgenehmigungsschreiben ist ein Dokument, das ein Kreditgeber einem Verkäufer ausstellt, um mitzuteilen, dass er einem Leerverkauf zustimmt, bei dem der Verkaufserlös unter dem ursprünglichen Kreditbetrag liegen würde. In dem Schreiben werden der Nettoerlös eines Leerverkaufs sowie einige andere Bedingungen aufgeführt, die vom Verkäufer und anderen beteiligten Parteien erfüllt werden müssen, damit die Bank oder ein anderer Kreditgeber das Pfandrecht oder den Rechtsanspruch an der Immobilie freigeben und den Abschluss des Leerverkaufs vorantreiben kann.

Obwohl das Ziel einer Leerverkaufsgenehmigung darin besteht, den Kreditgeber davon zu überzeugen, das Pfandrecht freizugeben, ist dies nicht immer sicher. Der Verkäufer oder jetzige Eigentümer hat möglicherweise immer noch Schulden gegenüber dem Kreditgeber, da der Verkaufsvertrag mit dem Käufer zu einem geringeren Preis als dem geschuldeten Betrag abgeschlossen wurde. Das Hauptrisiko eines Leerverkaufs besteht also darin, dass der Kreditgeber sich möglicherweise dafür entscheidet, den aktuellen Eigentümer von den Schulden zu befreien, die er noch für die Hypothek schuldet. Der Kreditgeber kann sich dafür entscheiden, diese Schulden zu erlassen oder zu versuchen, sie durch Schuldenbegleichung oder auf andere Weise wieder hereinzuholen.

So funktioniert ein Leerverkaufsgenehmigungsschreiben

Wenn ein Käufer ein Angebot für ein Haus macht, das für einen Leerverkauf angeboten wurde und bei dem der Verkaufserlös geringer wäre als der Betrag, den der Verkäufer für die Hypothek schuldet, haben Käufer und Verkäufer die volle Macht, über das Angebot zu verhandeln. Wenn der Verkäufer das Angebot annimmt und sowohl Käufer als auch Verkäufer einen Vertrag unterzeichnen, handelt es sich ausschließlich um einen Deal zwischen ihnen. In diesem Deal ist die Bank noch nicht enthalten. Die Bank oder der Kreditgeber müssten bei einem solchen Geschäft eine „kurze“ Rückzahlung akzeptieren, sodass sie das Geschäft noch genehmigen müssten, damit es zustande komme.

Dies bedeutet, dass der Vertreter des Verkäufers das Geschäft annehmen und es dem Kreditgeber zusammen mit einem „Leerverkaufspaket“ vorlegen muss. Das Paket umfasst den unterzeichneten Kaufvertrag, ein Härteschreiben, in dem erklärt wird, warum der Verkäufer das Haus nicht behalten kann (z. B. eine Unterwasserhypothek in Verbindung mit einem Verlust des Arbeitsplatzes) und alle anderen Details, die sich auf das Geschäft auswirken, wie z. B. das aktuelle Klima auf dem Immobilienmarkt oder lokale Trends, die den Leerverkauf erforderlich gemacht haben.

Wie wird der Kreditgeber reagieren?

In den meisten Fällen wird ein Kreditgeber einen Leerverkauf nur dann genehmigen, wenn alle im Schreiben genannten Gründe dafür sprechen und wenn der Verkaufspreis und andere Konditionen für das Endergebnis gut sind. Zur Beurteilung führt die Bank oder der Kreditgeber eine Gesamtanalyse des Leerverkaufspakets durch. Wenn sie zu diesem Zeitpunkt mit den Bedingungen des vorgeschlagenen Verkaufs nicht einverstanden sind, können sie den Verkauf ablehnen. Einige Kreditgeber antworten möglicherweise sogar mit einer Erklärung der Bedingungen, die ihnen bei der Genehmigung des Geschäfts helfen würde, und der Eigentümer und Käufer können es erneut versuchen, aber das ist nicht immer der Fall. Wenn der Kreditgeber dem Leerverkauf zustimmt, stellt er dem Verkäufer als Reaktion auf das angenommene Angebot ein Genehmigungsschreiben für den Leerverkauf aus.

Das Folgende ist ein Beispiel für einen Standardbrief:

Was ein Leerverkaufsgenehmigungsschreiben enthalten muss

Ein Genehmigungsschreiben für einen Leerverkauf sollte alle Forderungen des Kreditgebers an den Verkäufer sowie an den Käufer und etwaige Vertreter enthalten, um das Pfandrecht freizugeben und den Verkauf abzuschließen. Auf einer grundlegenden Ebene könnte dies Folgendes umfassen:

• Verkaufspreis
• Nettoerlös (Verkaufspreis abzüglich Abschlusskosten)
• Zulässige Provisionen
• Befreiung von der Schuldenhaftung
• Abschlusskosten
• Einsendeschluss

Wenn Sie ein Verkäufer sind, sollten Sie außerdem darauf achten, dass im Schreiben steht, dass der Kredit durch einen Leerverkauf und nicht durch eine Zwangsvollstreckung abgeschlossen wurde. Dieses Detail ist von entscheidender Bedeutung, da ein Leerverkauf möglicherweise weitaus geringere Auswirkungen auf Ihre Kreditwürdigkeit hat. Außerdem kann es nach einem Leerverkauf bis zu zwei Jahre dauern, bis Sie eine neue Hypothek beantragen können, verglichen mit bis zu sieben Jahren nach einer Zwangsvollstreckung.

Beachten Sie, dass die genauen Bedingungen in einem Leerverkaufsgenehmigungsschreiben vom Kreditgeber und dem Kredit abhängen. In einigen Briefen geht es zum Beispiel überhaupt nicht um die Befreiung von der Schuldpflicht. Wenn die Angelegenheit nicht klar dargelegt wird, könnte der Kreditgeber versuchen, das Geld mit allen Mitteln zurückzuerhalten, die ihm nach staatlichem Recht zur Verfügung stehen, einschließlich rechtlicher Schritte, wie z. B. der Einleitung eines Mangelurteils.

Der Zeitrahmen für die Genehmigung kann auch je nach Kreditgeber variieren, wobei einige Leerverkäufe bis zu 10 Monate dauern können. Als Verkäufer sollten Sie einen Immobilienanwalt bitten, den Leerverkaufsvertrag und das Schreiben durchzusehen. Wenn Sie Bedenken haben, wenden Sie sich an den Kreditgeber, um zu versuchen, alle Probleme zu klären, über die Sie möglicherweise verwirrt sind, oder Fehler zu vermeiden, um einen reibungslosen Leerverkauf zu gewährleisten.

Wenn Sie mit dem Schreiben einverstanden sind, senden Sie eine Kopie an jede der drei großen Kreditauskunfteien, um Ihren Punktestand aufrechtzuerhalten. Sie können den Brief auch für die Zukunft aufbewahren und ihn den Kreditgebern vorlegen, falls beim Kauf Ihres nächsten Eigenheims Probleme auftreten.