Was ist der Einkommensansatz?

ByDr. J. K. Hartmann
Definition

Einkommensansatzist eine bei Immobilieninvestoren beliebte Methode zur Immobilienbewertung, bei der die Erträge einer Immobilie im Vordergrund stehen.

Wichtige Erkenntnisse

  • Das Ertragswertverfahren ist eine von drei Bewertungsmethoden, mit denen Immobilieninvestoren den Wert einer Immobilie ermitteln.
  • Beim Einkommensansatz wird die Immobilie anhand des Nettoeinkommens bewertet, das sie über die Laufzeit der Investition oder den Zeitraum, in dem die Investition gehalten wird, erwirtschaftet.
  • Durch die Verwendung des Einkommensansatzes haben Immobilieninvestoren mehr Kontrolle über den Immobilienwert.
  • Investoren zahlen für die Einnahmequelle, nicht für den Wert der Immobilie, der durch vergleichbare Verkäufe in der unmittelbaren Umgebung ermittelt wird.

Definition und Beispiele des Einkommensansatzes

Immobilieninvestoren verwenden den Ertragswertansatz, um eine Immobilie auf der Grundlage ihres Nettobetriebseinkommens zu bewerten, das im Allgemeinen das Einkommen ist, das eine Immobilie abzüglich der Betriebskosten einbringt. 

  • Alternativer Name: Einkommenskapitalisierung

Wenn Sie beispielsweise ein Immobilieninvestor sind und eine Wohnimmobilie im Wert von 500.000 US-Dollar in Betracht ziehen, benötigen Sie eine Methode, um festzustellen, ob das Haus nicht nur unter den aktuellen Bedingungen, sondern auch für die Dauer der Zeit, in der Sie das Haus besitzen möchten, seinen Preis wert ist. Wie sieht das monatliche Einkommen der Immobilie aus, nachdem Sie Ihre Hypothekenzahlung (falls zutreffend), die Grundsteuer und das Geld, das Sie jeden Monat für Reparaturen sparen, abziehen? Wie hoch ist der Kapitalisierungssatz, den Sie wünschen, und welchen Einfluss hat dieser auf den Nettoertrag der Immobilie? Dies sind Fragen, die Sie sich stellen müssen, bevor Sie das Haus kaufen. 

So funktioniert der Einkommensansatz 

Der Ertragswertansatz basiert auf der Schätzung des Einkommens, das eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie über die Zeit generieren wird, in der der Investor die Immobilie besitzt, und berücksichtigt dabei mehr als nur die Miete, die die Immobilie generiert. Welche Faktoren ein Anleger bei der Anwendung des Einkommensansatzes genau berücksichtigt, kann unterschiedlich sein, aber hier ist ein allgemeiner Rahmen für einen umfassenden Einkommensansatz:

  1. Schätzen Sie das Bruttoeinkommen, das Ihrer Meinung nach mit der Immobilie generiert werden kann
  2. Ziehen Sie Ihre Prognosen für Zeiträume ab, in denen die Immobilie nicht vermietet ist, und für Einnahmen, die Ihnen möglicherweise entgehen, wenn Mieter ihre Miete nicht zahlen.
  3. Rechnen Sie eventuelle Zusatzeinnahmen hinzu, die Sie beispielsweise durch Parken generieren.
  4. Berechnen Sie Ihre Betriebskosten, Rücklagen für Reparaturen, Schuldentilgungen und Abschreibungen.
  5. Ziehen Sie die von Ihnen berechneten Ausgaben von Ihrem effektiven Bruttoeinkommen ab (das Ergebnis der Schritte eins bis drei).
  6. Wählen Sie einen Kapitalisierungssatz und wenden Sie ihn mithilfe des am besten geeigneten Kapitalisierungsverfahrens auf das Nettoeinkommen der Immobilie an. 

Notiz

Da der Einkommensansatz größtenteils auf Prognosen basiert, kann die Einkommensmethode dazu führen, dass Sie Geld verlieren, wenn Ihre Prognosen zu optimistisch sind.

„Man kann zu optimistisch sein, was die Zahlen angeht“, sagte Jennifer Beadles, eine lizenzierte Immobilienmaklerin und Gründerin von Agents Invest mit Sitz in Seattle, in einer E-Mail an Swip Health. „Sie können dieses Risiko mindern, indem Sie mit einem Immobilienverwalter zusammenarbeiten und die Marktmieten in der Region kennen.“

Beadles stellte weiter fest, dass von den drei Arten von Bewertungsansätzen der Ertragswertansatz der beste für Neueinsteiger bei Immobilieninvestitionen sei. 

„Der Einkommensansatz ist der beste Ansatz für Erstinvestoren, weil man alles in Betracht zieht“, sagt sie. „Viele neue Investoren machen den Fehler, wenn sie eine Immobilie kaufen undDannKosten berücksichtigen. Sie verlieren Geld.“ 

Einkommensansatz vs. Kostenansatz vs. Umsatzvergleichsansatz

Nehmen wir an, ein unerfahrener Investor möchte eine Immobilie kaufen. Abhängig von den Gründen für die Investition kann der Ertragswertansatz der beste Weg sein, um festzustellen, ob eine Immobilie ihr Geld wert ist oder nicht: 

Einkommensansatz

Die wohl unkomplizierteste und umfassendste Bewertungsmethode ist der Ertragswertansatz. Sie betrachten die Einnahmen, die die Immobilie erzielt, unabhängig von Verkaufsvergleichen oder aufgelaufenen Wertminderungen der Struktur. Der mit der Immobilie erwirtschaftete Ertrag ist der wichtigste Maßstab für deren Wert. 

Kostenansatz

Der Kostenansatz könnte für Sie interessant sein, wenn Sie ein neues Gebäude errichten oder ein baufälliges Gebäude auf einem Grundstück renovieren möchten, das Sie zu einem Preis erwerben können, der Ihnen das nötige Budget für den Bau oder die Sanierung einer Immobilie bietet. 

Um eine Immobilie nach dem Kostenansatz zu bewerten, wird das Grundstück zunächst anhand lokal vergleichbarer Grundstückswerte bewertet. Anschließend berechnen Sie die Gesamtkosten für die Entwicklung und den Bau oder Umbau vor Ort. Anschließend können Sie die Kosten der aufgelaufenen Abschreibung abziehen und den Grundstückswert wieder hinzurechnen. 

Notiz

Der Kostenansatz ist eine zuverlässige Möglichkeit, einzigartige Immobilien zu bewerten.

Verkaufsvergleich

Der Verkaufsvergleichsansatz bewertet den Wert einer Immobilie auf der Grundlage dessen, wofür nahegelegene, vergleichbare Immobilien („Comps“) bewertet oder verkauft wurden. Bei dieser Methode wird davon ausgegangen, dass in der unmittelbaren Umgebung, in der sich die gewünschte Immobilie befindet, ähnliche Grundstücke vorhanden sind. Diese Methode ist eine zuverlässige Möglichkeit, den tatsächlichen Marktwert der Immobilie zu ermitteln.