Der Genehmigungsprozess für Hypothekendarlehen

Der Prozess der Hypothekenübernahme ist für die meisten Menschen kein Vergnügen. Oft fühlt es sich an wie ein langer Weg zum Zahnarzt. Sie sammeln die erforderlichen Unterlagen, um eine Hypothek aufzunehmen. Sie geben die Informationen an Ihren Kreditsachbearbeiter weiter. Anschließend prüfen die Underwriter Ihre Unterlagen auf Vollständigkeit und Richtigkeit.

Sie hoffen, dass Sie alles abgedeckt haben, aber fast jeder vermasselt etwas. Vielleicht vergessen sie, ein Kästchen anzukreuzen, oder sie lassen eine Aussage aus. Möglicherweise fehlt ihnen sogar nur eine Unterschrift. Mach dir keine Sorge. Ihr Kreditgeber wird alle fehlenden Dokumente oder Unterschriften anfordern und Sie bei Bedarf bitten, etwaige Probleme zu klären.

Es kann Kopfschmerzen bereiten, aber es hilft, wenn Sie wissen, was auf Sie zukommt und wie Sie darauf vorbereitet sind. Hier erfahren Sie, was Sie vom Underwriting-Prozess erwarten können.

Was ist Hypothekendarlehen?

Underwriting ist der Prozess, den Ihr Kreditgeber durchläuft, um Ihr Risikoniveau als Kreditnehmer zu ermitteln. Es beinhaltet eine Überprüfung aller Aspekte Ihrer finanziellen Situation und Geschichte. Sie prüfen Ihr Einkommen, Ihre Bankkonten, Ihr Anlagevermögen und Ihre bisherige Zuverlässigkeit bei der Rückzahlung Ihrer Kredite. Dazu überprüfen sie die von Ihnen eingereichten Dokumente, schauen sich Ihre Kreditauskunft an und beantworten Fragen.

Erste Schritte mit dem Underwriting

Wenn Sie mit dem Underwriting-Prozess beginnen, werden Sie wahrscheinlich sofort zu großen Einlagen auf Ihren Giro- oder Sparkonten befragt oder wie viel von Ihrem 401(k)-Plan unverfallbar ist, insbesondere wenn Sie eine Anzahlung von weniger als 20 % planen. Das ist Standard und kein Grund zur Sorge. Seien Sie schnell mit Ihren Antworten und zusätzlichen Informationen. Es wird den Prozess in Gang bringen.

Ihre Wahl eines Kreditgebers 

Der nächste Schritt im Underwriting-Prozess kann je nach Kreditsachbearbeiter und Kreditgeber sehr unterschiedlich sein. Der Hypothekengeber, für den Sie sich entscheiden, die Art des Kredits, den Sie benötigen, und der Detaillierungsgrad, den Sie in Ihre Dokumente eingegeben haben, spielen eine große Rolle bei der Bestimmung des Ausmaßes Ihrer versicherungstechnischen Unannehmlichkeiten.

Ihre Akte wird an einen Unternehmenshypothekenverarbeiter an einem zentralen Ort weitergeleitet, der sich oft nicht in Ihrer Nähe befindet, zumindest wenn Sie bei einer großen Bank oder einem Kreditgeber arbeiten. Diese Prozessoren sind möglicherweise überlastet und unterbezahlt, sodass Sie mit einem längeren Zeitrahmen rechnen müssen. Kreditgeber versuchen, die Anzahl der Kreditakten, die jeder bearbeiten und absichern muss, zu maximieren. Es ist ein Ansatz, bei dem Quantität vor Qualität geht.

Dennoch gibt es viele gute Gründe, eine Großbank zu beauftragen. Die Giganten können es sich leisten, mehr Risiken einzugehen als die Kleinen, und das ist großartig, wenn Sie sich in einer Grauzone für die Genehmigung befinden. Sie bieten oft auch eine größere Auswahl an Nischenhypothekenprodukten für Dinge wie Renovierungen an, aber im Gegenzug müssen Sie auf etwas Effizienz verzichten. 

Der Effekt der Wendezeit

Alle Hypothekengeber haben eine Bearbeitungszeit, d. h. die Zeit von der Einreichung zur Prüfung durch den Underwriter bis zur endgültigen Entscheidung des Kreditgebers. Es kann durch eine Reihe großer und kleiner Faktoren beeinflusst werden. Interne Richtlinien darüber, wie viele Kreditgeschäfte die Mitarbeiter gleichzeitig durchführen, sind oft der wichtigste Faktor. So einfache Dinge wie das Wetter können die Bearbeitungszeiten der Kreditgeber schnell verzögern. Wenn Sie beispielsweise an einem Ort leben, an dem es im Winter häufig zu starken Schneestürmen kommt – denken Sie an Rochester, New York –, sollten Sie wissen, dass ein großer Sturm den Prozess verzögern kann.

Fragen Sie Ihren Kreditsachbearbeiter, wie lange er voraussichtlich Ihre Bearbeitungszeit haben wird, und berücksichtigen Sie diesen Faktor bei der Wahl eines Kreditgebers. Beachten Sie, dass die Abwicklungszeiten für Käufe immer kürzer sein sollten als die Abwicklungszeiten für Refinanzierungen. Hauskäufer haben strenge Fristen, die sie einhalten müssen, daher haben sie in der Underwriting-Warteschlange die erste Priorität.

Normalerweise sollte Ihr Kaufantrag innerhalb von 72 Stunden nach Einreichung der Zeichnungsunterlagen und innerhalb einer Woche nach Einreichung Ihrer Unterlagen unterschrieben (genehmigt) werdenvollständig abgeschlossenUnterlagen an Ihren Kreditsachbearbeiter. Das kann bis zu einem Monat dauern.

Genehmigt, abgelehnt oder suspendiert 

Der Underwriter trifft eine von drei Entscheidungen: genehmigt, ausgesetzt oder abgelehnt.

Wenn es genehmigt wird, weist Ihnen das Underwriting Bedingungen zu, die Sie für eine vollständige Genehmigung erfüllen müssen, wie etwa die Klärung einer verspäteten Zahlung oder einer hohen Anzahlung. Es könnte einfach hier oder da eine fehlende Signatur sein. 

Wenn der Prozess ausgesetzt wird, was nicht ganz ungewöhnlich ist, müssen Sie wahrscheinlich etwas klären.

Wenn Ihr Antrag abgelehnt wird, möchten Sie schließlich den genauen Grund herausfinden. Nicht alle Kredite, die als Ablehnung beginnen, enden auch so. Oftmals erfordert eine Ablehnung lediglich, dass Sie Ihr Kreditprodukt oder Ihre Anzahlung überdenken. Möglicherweise müssen Sie einen Fehler in Ihrem Antrag oder in Ihrer Kreditauskunft klären.

Mit Auflagen genehmigt

Der Status der meisten Kreditanträge ist „mit Auflagen genehmigt“. In diesem Fall möchte der Versicherer lediglich Klarstellung und zusätzliche Dokumente.Dies dient vor allem dem Schutz ihres Arbeitgebers. Sie möchten, dass das abgeschlossene Darlehen möglichst solide und risikofrei ist.

Oftmals geht es bei den zusätzlichen Punkten nicht darum, den Underwriter zu überzeugen, sondern vielmehr darum, sicherzustellen, dass die Hypothek alle von potenziellen Investoren geforderten Standards erfüllt, die am Ende den geschlossenen Kredit kaufen könnten. 

Ihre Rolle im Underwriting-Prozess 

Während der Laufzeit Ihres Darlehens besteht Ihre Aufgabe darin, Anfragen und Fragen schnell zu bearbeiten. Ganz gleich, wie albern Sie die Anfrage finden, Sie müssen jeden Punkt so schnell wie möglich durchgehen.

Tunnichtnimm es persönlich. Das ist genau die Aufgabe des Underwritings. Behandeln Sie einfach die letzten paar Punkte und reichen Sie sie ein, damit Sie die drei besten Wörter in der Immobilienbranche hören können: „Klar zum Schließen!“

Sobald Sie diese Worte gehört haben, müssen Sie nur noch ein paar Hürden überwinden. Schneiden Sie Ihren Anzahlungsscheck aus, unterschreiben Sie auf der gepunkteten Linie und machen Sie sich bereit für den Einzug in Ihr neues Zuhause. 

Häufig gestellte Fragen (FAQs)