Ateilweise Freigabe einer Hypothekist eine Methode zur Aufteilung eines Grundstücks, an dem derzeit ein Hypothekenpfandrecht besteht. Der Antrag besteht darin, dass die Bank das Pfandrecht an einem Teil der Immobilie offiziell aufhebt, während das Pfandrecht, das die verbleibende Hypothek auf dem Rest der Immobilie sichert, erhalten bleibt.
Inhaltsverzeichnis
Wichtige Erkenntnisse
- Bei einer Teilfreigabe einer Hypothek handelt es sich um die Aufteilung einer Immobilie, so dass ein Teil der Immobilie nicht mehr mit der Verpflichtung des Hypothekendarlehens verbunden ist.
- Wenn Sie eine teilweise Freigabe erhalten, wenn Sie einen wesentlichen Teil Ihrer Hypothek abbezahlt haben, können Sie einen Teil der Immobilie kostenlos und unentgeltlich verkaufen.
- Teilfreigaben sind auch erforderlich, um eine genaue Eigentumskette aufrechtzuerhalten, die zeigt, wann Änderungen wie Dienstbarkeiten und Grenzanpassungen die Nutzungsrechte für eine Immobilie geändert haben.
- Für die teilweise Freigabe einer Hypothek müssen bestimmte Anforderungen erfüllt werden, und es können Gebühren in Höhe von mehreren Tausend Dollar anfallen. Daher ist dies möglicherweise nicht für jeden die beste Option.
Definition und Beispiele der teilweisen Freigabe einer Hypothek
Eine teilweise Freigabe einer Hypothek ist eine Möglichkeit, einen Teil einer Immobilie zu verkaufen, an der insgesamt noch ein Hypothekenpfandrecht besteht. Eine teilweise Freigabe einer Hypothek ist eine Vereinbarung, die Sie mit Ihrem Hypothekengeber treffen, nachdem Sie Ihre Hypothek mindestens 12 Monate lang beglichen haben.Bei einer teilweisen Freigabe einer Hypothek muss in der Regel abgegrenzt werden, welcher Teil der Immobilie noch unter einem Pfandrecht steht und welcher Teil eindeutig zum Verkauf berechtigt ist.
Wenn ein Grundstückseigentümer einen Teil seiner Immobilie verkaufen möchte, aber noch ein Hypothekendarlehen darauf hat, muss er diese Genehmigung einholen und bei der zuständigen Behörde, häufig einem Bezirksregisteramt, überprüfen, ob das neue Grundstück zum Verkauf freigegeben ist.
- Alternativer Name: teilweise Freigabe des Pfandrechts
Nehmen wir an, Sie haben ein 2 Hektar großes Grundstück gekauft und Ihr Haus steht am Rande des Grundstücks. Wenn sich nach einigen Jahren Ihrer Hypothek ein Bauträger an Sie wendet, der 0,75 Acres Ihres Grundstücks kaufen möchte, um darauf zu bauen, müssen Sie Ihrem Kreditgeber zeigen, dass der Verkauf dieses Teils der Immobilie nicht dazu führt, dass er ein 1,25 Acres großes Grundstück erhält, das weniger wert ist als der verbleibende Kapitalbetrag des Darlehens.
Wenn sie das Eigenkapital, über das Sie an Ihrer Immobilie verfügen, als ausreichend erachten, erteilen sie eine teilweise Freigabe Ihrer Hypothek. Nach Abschluss des Prozesses können Sie die 0,75 Acres verkaufen, während der Kreditgeber weiterhin ein Pfandrecht an den 1,25 Acres in Ihrem Besitz hat, bis Sie Ihre Hypothek vollständig abbezahlt haben.
Wie funktioniert eine Teilfreigabe einer Hypothek?
Ein Schlüsselkonzept bei Ihrem Hypothekendarlehen ist die Idee des Beleihungsauslaufs (Loan-to-Value Ratio, LTV). Je höher Ihr Beleihungsauslauf ist, desto geringer ist die Wahrscheinlichkeit, dass ein Kreditgeber eine Teilfreigabe zulässt. Wenn Sie beispielsweise immer noch einen LTV von 95 % haben und einen Teil Ihrer Immobilie verkaufen möchten, der 30 % des Wertes ausmacht, verfügt Ihr Kreditgeber nicht über genügend Sicherheiten, um seine Investition in Sie vollständig abzusichern. Schließlich sichern sie 95 % des Kapitals Ihres Darlehens ab, was jetzt nur noch 70 % des ursprünglichen Immobilienwerts entspricht.
Notiz
Ein LTV-Verhältnis vergleicht die Höhe eines Kredits, den Sie aufnehmen möchten, mit dem geschätzten Wert der Immobilie, die Sie kaufen möchten.
Wenn Sie hingegen Ihre Hypothek so weit zurückgezahlt haben, dass Sie nur noch 20 % des Immobilienwerts schulden, und Sie 30 % Ihrer Immobilie verkaufen möchten, sind Sie in den Augen eines Kreditgebers eine ziemlich sichere Investition. Wenn Sie aus irgendeinem Grund mit der Zahlung aufhören würden, obwohl Sie noch 20 % Ihrer Hypothek übrig haben, könnten sie 70 % der ursprünglichen Immobilie zurücknehmen, um die unbezahlten Schulden zu begleichen.
Voraussetzungen für eine teilweise Freigabe einer Hypothek
Es gibt viele Zulassungsvoraussetzungen für eine teilweise Freigabe einer Hypothek. In der Praxis umfassen die meisten Anforderungen die Vorlage von Unterlagen, die Folgendes belegen:
- In den meisten Fällen haben Sie die Hypothek seit mindestens 12 Monaten.
- Ihre Hypothek ist aktuell, das heißt, Ihr Konto war in den letzten 12 Monaten nicht mehr als 30 Tage überfällig.
- Kein Kreditnehmer kann im Rahmen der Transaktion von seiner Verbindlichkeit aus dem Kredit befreit werden.
Abhängig von Ihrer Rechtsordnung sind dafür offizielle Unterlagen erforderlich, bei deren Suche und Einreichung Ihnen Ihr Kreditgeber behilflich sein kann. Dann benötigen Sie oft ein professionelles Gutachten, das einen neuen aktuellen Wert für das gesamte Grundstück sowie Werte für die Immobilie nach der Teilfreigabe und den Wert des Grundstücks, das freigegeben werden soll, ermittelt. Schließlich kann der Kreditgeber von Ihnen verlangen, dass Sie einen Kapitalrückgang zahlen, also im Wesentlichen eine Vorauszahlung Ihrer Hypothek, um Ihre LTV-Quote auf ein akzeptables Niveau zu bringen.
Notiz
Eine teilweise Freigabe von Hypotheken ist nicht für alle Hypothekendarlehen garantiert, und für einige Darlehen gelten Bestimmungen darüber, wann eine teilweise Freigabe möglich ist und wann nicht. Wenn Sie beispielsweise ein staatlich besichertes Darlehen wie ein FHA-Darlehen haben, gelten zusätzliche Anforderungen. Für bestimmte ziemlich wirkungsvolle Teilfreigaben ist eine Genehmigung der FHA erforderlich, beispielsweise eine Teilfreigabe von mehr als 10 % des verpfändeten Eigentums.
Benötigen Sie eine Teilfreigabe einer Hypothek?
Der einfachste Grund, eine teilweise Freigabe einer Hypothek zu beantragen, besteht darin, dass Sie einen Teil Ihres Grundstücks verkaufen möchten. Wenn Ihre Hypothek eine teilweise Freigabeklausel enthält, sollte diese die Bedingungen darlegen, unter denen Sie sich qualifizieren.
Es gibt jedoch auch andere Gründe, warum dieser Papierkram notwendig wird, einschließlich der Neubewertung von Grundstücksgrenzen, Wegerechten oder Dienstbarkeiten. Auch wenn die Dienstbarkeit oder das Wegerecht den Wert Ihrer Immobilie nicht wesentlich verändert, muss sie amtlich genau erfasst werden.
Wenn eine Titelsuche durchgeführt wird, beispielsweise wenn Sie ein Haus kaufen, kann der Titel manchmal mit einer Dienstbarkeit angezeigt werden, sodass es sich nicht um einen völlig eindeutigen Titel handelt. Diese Probleme müssen gelöst und dokumentiert werden, bevor ein Verkauf möglich ist. Daher hilft die offizielle Protokollierung einer teilweisen Freigabe der Hypothek bei Ihrem Kreditgeber und dem Bezirksschreiber oder einer anderen juristischen Person dabei, alle Eigentumsänderungen an Grundstücken klar zu dokumentieren.
Lohnt sich eine Teilfreigabe einer Hypothek?
Wenn Sie einen Teil Ihres Grundstücks verkaufen, müssen Sie die Kosten für Gutachten abschätzen, die bei komplexen Fällen zwischen Hunderten und sogar ein paar Tausend Dollar liegen können, sowie die Bearbeitungsgebühr, die Ihr Kreditgeber für eine Teilfreigabe verlangt.
Notiz
Die Gesamtkosten der Gebühren für eine teilweise Rückzahlung einer Hypothek hängen vom Kreditgeber ab. Shellpoint Mortgage Servicing mit Sitz in Greeneville, South Carolina, erhebt beispielsweise eine Bearbeitungs- und Genehmigungsgebühr von 250 US-Dollar, eine Bewertungsgebühr von etwa 1.200 US-Dollar und eine Kapitalabzugsgebühr, die von Ihrem Risikoniveau abhängt.Abhängig von Ihrer Situation können von den Kreditgebern andere Gebühren verlangt werden. Wenden Sie sich daher am besten an einen Titelmakler oder einen Immobilienanwalt, um zu entscheiden, ob sich eine Teilfreigabe lohnt.
Wenn Sie Grund zu der Annahme haben, dass der Verkauf des Grundstücks Ihnen dabei helfen wird, bestimmte Ziele zu erreichen, von der Freisetzung von Kapital bis hin zur langfristigen Senkung Ihrer Grundsteuerbelastung, müssen Sie dies gegen die Kosten der teilweisen Freigabe abwägen.
Wenn Sie eine Teilfreigabe nur in Betracht ziehen, um Bargeld für andere Zwecke freizugeben, könnten ein Eigenheimdarlehen oder HELOC gute Alternativen sein, sofern Ihr LTV niedrig genug ist. Eine Cash-out-Refinanzierung ist auch eine Möglichkeit, Eigenheimkapital in bar auszuzahlen, ohne Ihr Eigentum aufzuteilen.
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