Tipps für den Kauf eines Hauses, das Arbeit benötigt

Mehr als 6,4 Millionen Immobilientransaktionen entfielen im November 2021 auf den Verkauf bestehender Häuser – im Gegensatz zu Neubauten. Etwa 1 % davon galten als „Notverkäufe“, und es kann davon ausgegangen werden, dass sie möglicherweise ein wenig Arbeit erforderten. Ein Haus, das Hilfe gebrauchen könnte, muss nicht unbedingt ein Deal-Breaker sein, wenn Sie wissen, wie man damit umgeht.

Wenn jemand ein Haus kauft, das „Arbeitsbedarf“ hat, gehen die Auffassungen weit auseinander. Viele Makler glauben, dass dies der Fall ist, wenn es nicht aktualisiert wird, aber einige Käufer und Verkäufer teilen diese Ansicht möglicherweise nicht. Ob an einem Haus Arbeiten erforderlich sind, hängt von der persönlichen Meinung ab, und „Arbeiten“ können von der Art der Immobilie abhängen, die Sie kaufen möchten.

Schönheit liegt im Auge des Betrachters

Die Räume in Gebäuden aus den 1940er Jahren waren kleiner und voneinander getrennt, und die Küchenarbeitsplatten waren oft mit 10 cm dicken Fliesen und nicht mit trendigem Stein verkleidet. Die Schränke bestehen wahrscheinlich aus bemaltem Holz und die Böden sind aus Linoleum.

Ein Millennial-Käufer wird sagen, ein Haus in diesem Zustand müsste renoviert werden, aber ein Purist, der den Charakter von Häusern aus den 1940er-Jahren liebt, könnte das Haus im Originalzustand bevorzugen.

Kauf eines Fixer-Upper

Sanierungsbedürftige Häuser werden in der Regel im Ist-Zustand zum Verkauf angeboten. Bei diesen Immobilien kommt es häufig zu Verzögerungen bei der Instandhaltung, weil die Verkäufer nicht in der Lage oder nicht bereit waren, sich ordnungsgemäß um das Haus zu kümmern. Vielleicht gab es in dem Haus einen Todesfall, oder es ging durch Nachlass an Erben über, die es nicht wollten.

Verkäufer wählen im Allgemeinen einen Verkaufspreis basierend auf vergleichbaren Verkäufen, um einen Preis für eine Immobilie mit fester Höhe zu berechnen. Bei vergleichbaren Verkäufen oder „Comps“ handelt es sich um Häuser in der gleichen Nachbarschaftsart, mit dem gleichen Alter, der gleichen Quadratmeterzahl und der gleichen Anzahl an Schlafzimmern, und sie können auch andere Merkmale aufweisen. Es wird ein Angebotspreis ermittelt, der dann um einen Kostenvoranschlag für Reparaturen reduziert wird.

Bei einem Schnellverkauf oder einem Barverkauf kann der Verkäufer etwas mehr vom Preis abziehen. Ob es ein Flipperhaus für einen Investor wird, der auf einen schnellen Gewinn hofft, oder ein Haus für einen Erstkäufer eines Eigenheims, der bereit ist, ein wenig Arbeit zu investieren, hängt von den Gewinnspannen und dem erforderlichen Arbeitsaufwand ab.

Es könnte jedoch zu anderen Problemen kommen, wenn das Haus länger auf dem Markt ist als die durchschnittliche Verkaufszeit anderer Immobilien. Möglicherweise übertreffen die tatsächlich erforderlichen Arbeiten die Erwartungen des Verkäufers, oder es könnte sein, dass das Haus einen kleineren Käuferkreis anspricht.

Machen Sie nicht den Fehler, automatisch davon auszugehen, dass mehr Tage auf dem Markt bedeuten, dass das Haus überteuert ist.

Kauf eines neuwertigen Vintages

Ein neuwertiges Vintage-Haus könnte zu einem Spitzenpreis verkauft werden, auch wenn es nicht unbedingt modernisiert oder trendig ist. Denken Sie an Bungalows im viktorianischen Stil, Italianate-Bungalows, Queen-Anne-Bungalows oder Craftsman-Bungalows. Auch Mid-Century-Häuser – also solche, die zwischen den 1950er und 1960er Jahren gebaut wurden – erfreuen sich immer größerer Beliebtheit. In diese Kategorie könnten auch Häuser fallen, die aufgrund früherer Eigentümer oder Bewohner eine historische Bedeutung haben.

Ein Verkäufer würde wahrscheinlich zusätzlich zu den vergleichbaren Verkaufszahlen einen Premium-Preis hinzufügen, um den Preis für diese Art von Haus festzulegen, und könnte allein aufgrund der Attraktivität des Designs mehrere Angebote erhalten. Der Verkaufspreis könnte sogar noch höher sein, wenn die Armaturen original sind.

Es ist möglich, dass ein Vintage-Haus in einwandfreiem Zustand überteuert ist, wenn es schon länger auf dem Markt ist als andere. Nicht jeder Verkäufer ist bereit, sich von einer Immobilie dieses Kalibers zu trennen, und einige legen den Preis so hoch fest, dass sich ein Umzug für sie lohnt.

Neuere, aber veraltete Häuser

Sie werden viele dieser Arten von Immobilien in Gegenden entdecken, die einst florierten, aber in eine Krise geraten sind. Vielleicht war das Gebiet überbaut, das Angebot überstieg die Nachfrage, Arbeitsplätze verließen die Stadt oder andere Wohnviertel wurden ein paar Meilen entfernt für weniger Geld eröffnet.

Was auch immer der Grund sein mag, Eigentümer haben oft wenig Interesse daran, ein Haus umzubauen, nur weil sich Trends ändern. Sie gehen davon aus, dass das Haus in Ordnung war, als sie es gekauft haben, und dass es jetzt in Ordnung ist, es zu verkaufen. Was sie nicht erkennen, ist, dass Käufer keine Häuser ohne Modernisierung wollen. Sie wollen schlüsselfertige Immobilien, die keine zusätzlichen Arbeiten erfordern. Sie erwarten einen Rabatt, wenn sie ein Heimwerkerprojekt in Angriff nehmen müssen.

Ein paar Änderungen, wie der Austausch der Einrichtungsgegenstände, die Wahl moderner Farben und die Installation neuer Geräte, reichen oft aus, um Interesse zu einem besseren Verkaufspreis zu wecken, aber Käufer sind im Allgemeinen nicht bereit, für ein veraltetes Haus den höchsten Preis zu zahlen, selbst wenn es neuer und sauberer ist.

Zwangsvollstreckungsverkäufe

Bei einer Zwangsvollstreckung handelt es sich um ein Haus, das einer Bank gehört und vom Kreditgeber übernommen wird, weil die Eigentümer mit der Hypothekenzahlung in Verzug geraten sind. Diese Immobilien werden fast immer im Ist-Zustand verkauft.

Sie standen oft längere Zeit leer. Die Bank wird – wenn überhaupt – kaum Wartungs- oder Landschaftspflegemaßnahmen durchgeführt haben. Eine Bank kann nicht für die Offenlegung von Tatsachen verantwortlich gemacht werden, die ihr nicht bekannt sind.

Auf bestimmten beliebten Websites entdecken Käufer möglicherweise Häuser aus der Zeit vor der Zwangsvollstreckung, diese stehen jedoch nicht immer zum Verkauf und werden möglicherweise auch nie zum Verkauf angeboten. Dies ist in der Regel nur ein Prozess, den eine Bank durchläuft, wenn ein Verkäufer in Zahlungsverzug gerät, aber bevor sie das Haus vollständig in Besitz nimmt.

Leerverkäufe

Ein Leerverkauf liegt vor, wenn ein Kreditgeber weniger als den Gesamtbetrag des vom Käufer geschuldeten Hypothekensaldos akzeptiert.Dies ist möglicherweise die am meisten missverstandene Art des Verkaufs, insbesondere wenn am Haus Arbeiten erforderlich sind.

Verkäufer können es sich wahrscheinlich nicht leisten, Reparaturen durchzuführen oder das Haus zu renovieren, wenn sie nicht einmal ihre Hypothekenzahlungen leisten können, und der Kreditgeber des Verkäufers hat wenig Anreiz, bei einem Leerverkauf zu kooperieren, es sei denn, der Preis entspricht dem aktuellen Immobilienmarkt.

Eine Bank könnte möglicherweise finanziell besser abschneiden, wenn sie das Haus zwangsversteigert, anstatt es leerzuverkaufen. Der BPO-Wert (Broker Price Opinion) spielt in diesem Fall keine Rolle, da der Investor darauf bestehen wird, dass das Netto dem Zwangsvollstreckungsnetz entspricht.

Packrat-Häuser

Packrat-Häuser könnten die schlimmsten sein. These are the properties where you’ll have to navigate through on tight paths woven around stacks of personal belongings throughout the house. Sometimes, the bedrooms are so full of furniture and boxes and junk that you can’t get the door open. Packratten und Hamsterer sammeln und bewahren Dinge auf – avielvon Sachen.

Kombinieren Sie ein Packrattenhaus mit jahrelanger Vernachlässigung, und Sie könnten Berge toter Nagetiere oder Feuchtigkeitsprobleme finden, die jahrelang unentdeckt geblieben sind. Wenn Sie Glück haben, können Sie den Müll mit ein paar 30-Yard-Müllcontainern loswerden, aber die zugrunde liegenden Probleme könnten viel schwerwiegender sein.

Die Verkaufspreise dieser Häuser werden oft drastisch gesenkt.

Auswirkungen auf Verhandlungen

Wie Sie einem Kaufangebot für ein reparaturbedürftiges Haus nachgehen würden, hängt wahrscheinlich von der Art der Immobilie ab, die Sie kaufen.

Wie bei jedem Kaufangebot ist es für einen Hauskäufer am besten, sich auf die vergleichbaren Verkäufe zu verlassen und dann die erforderlichen Arbeiten abzuziehen. Basieren Sie den Abzug auf schriftlichen Kostenvoranschlägen lizenzierter Auftragnehmer. Die Bereitstellung dieser Informationen an den Eigentümer könnte ausreichen, um ihn zu einer Preissenkung zu bewegen.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)