So funktionieren Jumbo-Kreditlimits beim Hauskauf

ByDr. J. K. Hartmann

Mit Jumbo-Darlehen können Sie Kredite für teure Immobilien aufnehmen. Während „konforme“ Kredite – Kredite, die den von der Regierung geforderten Finanzierungsbeträgen entsprechen – die Höhe Ihrer Kreditaufnahme begrenzen, sind Jumbo-Hypotheken in der Regel für bis zu mehrere Millionen Dollar erhältlich.

In den Vereinigten Staaten kann der größte Bedarf an Wohnimmobilienhypotheken im Rahmen der Richtlinien gedeckt werden, die von staatlich geförderten Finanzierungseinrichtungen zur Förderung von Wohneigentum durch die Federal Housing Finance Agency (FHFA) aufgestellt wurden. Sie benötigen einen Jumbo-Kredit, wenn Sie ein Haus suchen, das die festgelegten Grenzen überschreitet und die Finanzierung über staatlich geförderte Kreditgeber erfolgt.

Wichtige Erkenntnisse

  • Die Kreditlimits hängen von Ihrem Wohnort ab, aber für die überwiegende Mehrheit der Bezirke in den USA beträgt der maximale Kreditbetrag für Fannie Mae und Freddie Mac im Jahr 2022 647.200 US-Dollar. In Gegenden mit hohen Kosten können Sie jedoch mehr Kredite aufnehmen.
  • Für die meisten Gebiete mit hohen Kosten in den USA beträgt die maximale Kreditgrenze 150 % des regulären Höchstbetrags, also 970.800 US-Dollar.
  • Wenn Sie nicht in einer Hochzinsregion wohnen und mehr als 647.200 US-Dollar leihen möchten, benötigen Sie in der Regel einen Jumbo-Kredit.
  • Banken, Hypothekengeber und andere Anleger können so viel Kredite vergeben, wie sie möchten, und sie legen ihre eigenen Höchstgrenzen für Jumbo-Kredite fest.

Limits für Jumbo-Kredite

Wohnungsbaudarlehen, die über staatlich geförderte Kreditgeber wie Fannie Mae und Freddie Mac erworben werden, sind auf bestimmte Beträge begrenzt. Im Jahr 2022 beträgt der Grenzwert für die meisten Gebiete 647.200 US-Dollar, es sei denn, Sie leben in einem Gebiet, das die Kriterien für eine Anpassung erfüllt. In diesem Fall beträgt das Limit je nach Gebiet bis zu 970.800 US-Dollar.

Kredite, die diesen strengen Standards entsprechen, werden als „konforme Kredite“ bezeichnet. Dies ist ein wichtiges Konzept, denn wenn viele ähnliche Hypotheken mit nahezu identischen Richtlinien erstellt werden, können sie leichter zu „Hypothekenpools“ gebündelt werden. Diese Pools können dann verbrieft werden, um hypothekenbesicherte Wertpapiere zu schaffen, die für mehr Liquidität auf dem Hypothekenmarkt sorgen sollen.

Wenn die Immobilie jedoch zu teuer ist, um diese Richtlinien zu erfüllen, können sie für Kreditinstitute dennoch attraktive Darlehen sein. Sie „passen“ einfach nicht an die Grenzen staatlicher Programme und müssen privat verbrieft werden: in der Regel zu etwas höheren Zinssätzen. Diese über den Standard hinausgehenden Hypothekendarlehen werden „Jumbo-Darlehen“ genannt.

Die FHFA legt Dollar-Limits für Kredite für Fannie Mae (FNMA) und Freddie Mac (FHLMC) fest. Diese staatlich geförderten Unternehmen verwalten einen erheblichen Teil der Hypothekendarlehen in den USA und halten den Geldfluss aufrecht, indem sie Hypotheken an Investoren verkaufen. Daher ist es am einfachsten, einen Kredit aufzunehmen, wenn Ihr Kredit den Richtlinien entspricht.

Qualifizierung für einen Jumbo-Kredit

Obwohl Jumbo-Kredite Kredite in beträchtlicher Höhe ermöglichen, kann es schwierig sein, sich für einen Kredit zu qualifizieren. Wenn die Dollarbeträge wachsen, gehen die Kreditgeber größere Risiken ein; Sie sind auch bei der Erteilung von Genehmigungen vorsichtiger. Für Jumbo-Kredite ist in der Regel Folgendes erforderlich:

  • Eine erhebliche Anzahlung: 20 % oder mehr sind am besten, aber möglicherweise können Sie auch weniger leihen
  • Hohe Kreditwürdigkeit: Ihre Bonitätshistorie darf keine negativen Elemente aufweisen – ideal ist ein FICO-Score von 700 oder höher
  • Erhebliche Reservevermögen: Sie benötigen wahrscheinlich genug, um die Zahlungen für mindestens sechs Monate abzudecken
  • Ausreichendes Einkommen: Sie müssen nachweisen, dass Sie die monatlichen Zahlungen problemlos leisten können – ein Schulden-Einkommens-Verhältnis von 43 % ist wahrscheinlich das niedrigste, das Sie erreichen können.

Jede Situation ist einzigartig, insbesondere bei Jumbo-Krediten. Es ist hilfreich, mit einem Kreditgeber zu sprechen und dessen Kriterien herauszufinden, um festzustellen, ob Sie möglicherweise genehmigt werden. In manchen Fällen können Sie sich auch dann qualifizieren, wenn einer der genannten Faktoren nicht perfekt ist – Stärke in einem Bereich kann Schwäche in einem anderen ausgleichen. Wenn Ihre Bonitätsauskunft beispielsweise einen Fehler aufweist, kann Ihnen eine beträchtliche Anzahlung helfen, sich zu qualifizieren.

Benötigen Sie einen Jumbo-Kredit?

Mit Jumbo-Krediten können Sie Luxusimmobilien, einzigartige Immobilien und „normale“ Häuser in teuren Gegenden kaufen. Aber nur weil Sie einen großen Kredit aufnehmen können, heißt das nicht, dass Sie das auch tun sollten. Größere Kredite bedeuten erhebliche Zinsbelastungen, und es ist wichtig, nach Berücksichtigung der Zinskosten zu verstehen, wie viel Sie für eine Immobilie bezahlen.

In manchen Fällen kann es am besten sein, eine größere Anzahlung zu leisten (weniger Kredite aufzunehmen) oder, wenn möglich, woanders eine günstigere Immobilie zu kaufen.

Notiz

Wenn Sie sich nicht sicher sind, wie viel Sie sich für den Kauf leisten können, wenden Sie sich an einen seriösen Finanzberater oder Immobilienmakler, mit dem Sie sprechen können, oder arbeiten Sie mit Ihrer Bank zusammen, um herauszufinden, wie diese Ihnen helfen kann.

Alternativen zu Jumbo-Krediten

Wenn Sie ein teures Eigenheim suchen, sind Jumbo-Kredite nicht Ihre einzige Option. Wenn Sie Schwierigkeiten haben, sich für eine Jumbo-Hypothek zu qualifizieren, lohnt es sich, die Programme von Bundes- und Kommunalverwaltungen sowie gemeinnützigen Organisationen zu prüfen, um festzustellen, ob Sie Anspruch auf Unterstützung haben.

FHA-Darlehen

FHA-Darlehen sind relativ leicht zu qualifizieren und ermöglichen eine Anzahlung von nur 3,5 %.Sie haben die gleichen Kreditlimits wie konforme Kredite, aber FHA-Darlehen hängen von der Region ab, in der Sie kaufen.

VA-Darlehen

Mit diesen Darlehen können Militärangehörige und ihre Familien ohne Anzahlung Kredite für ein Haus aufnehmen. Dieser Ansatz hat Vor- und Nachteile: Für den Kauf sind keine großen Ersparnisse erforderlich, aber kein Eigenkapital zu haben ist riskant, und je mehr Kredite Sie aufnehmen, desto mehr Zinsen zahlen Sie. Auch hier gelten die gleichen Limits wie bei anderen FHFA-Darlehen.

Zuschüsse und Anzahlungshilfe

Auch eine Anzahlungshilfe kann dazu beitragen, den Kreditbetrag zu reduzieren. Diese Mittel stammen aus verschiedenen Quellen und erfordern einige Recherchen und Vorarbeit von Ihrer Seite – verschiedene Programme richten sich an bestimmte Kreditnehmer. Zu den Möglichkeiten, Hilfe zu finden, gehören:

  • Das US-amerikanische Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) führt ein Verzeichnis von Eigenheimkäuferprogrammen.
  • Lokale gemeinnützige Organisationen kennen möglicherweise Erstkredite für Eigenheimkäufer und andere verfügbare Ressourcen.