Eine Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) ist ein Darlehen, dessen Zinssatz auf einem Index basiert, bei dem es sich in der Regel um den LIBOR-Zinssatz, den Fed-Funds-Zinssatz oder den einjährigen Schatzwechsel handelt. Ein ARM wird auch als „Darlehen mit variablem Zinssatz“, „Hypothek mit variablem Zinssatz“ oder „Darlehen mit variablem Zinssatz“ bezeichnet.
Jeder Kreditgeber entscheidet, wie viele Punkte er als Teil der ARM-Marge zum Indexsatz hinzufügt. Typischerweise sind es mehrere Prozentpunkte. Wenn der LIBOR beispielsweise 0,5 % beträgt, könnte der ARM-Satz 2,5 % oder 3,5 % betragen. Die meisten Kreditgeber behalten den angegebenen Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum bei. Dann ändert sich der Tarif in regelmäßigen Abständen. Dies wird als „Reset“ bezeichnet. Dies hängt von den Bedingungen des Darlehens ab. Das Datum für die Neuausrichtung Ihrer Hypothek kann monatlich, vierteljährlich, jährlich, alle drei Jahre oder alle fünf Jahre erfolgen, abhängig von der Art des Darlehens, das Sie erhalten. Sie müssen das Kleingedruckte sorgfältig lesen, um festzustellen, ob Sie den höheren Zinssatz zahlen können.
Die folgende Grafik veranschaulicht den Unterschied zwischen den ARM- und LIBOR-Sätzen von 2005 bis 2020.
Nach dem Zurücksetzen erhöht sich der Zinssatz wie der LIBOR. Das bedeutet, dass Ihre Geldzahlung nach Ablauf des ersten Fünfjahreszeitraums plötzlich in die Höhe schießen könnte. Wenn der LIBOR in diesem Zeitraum auf 2,5 % steigen würde, würde Ihr neuer Zinssatz auf 4,5 % oder 5,0 % steigen. Der historische LIBOR-Satz zeigt, dass der LIBOR in den Jahren 2006 und 2007 gestiegen ist. Er löste viele Hypothekenausfälle aus, die zur Subprime-Hypothekenkrise führten.
Sie müssen auf Änderungen des Leitzinses und der kurzfristigen Renditen von Staatsanleihen achten, da sich der LIBOR normalerweise im Gleichschritt mit ihnen ändert. Die Renditen von Staatsanleihen steigen, wenn die Nachfrage nach Anleihen sinkt.
Der LIBOR befindet sich mitten in einem Regulierungsausstieg, der Mitte 2023 abgeschlossen sein soll, sodass neue ARMs den USD-LIBOR nach 2021 (in einigen Fällen sogar früher) nicht mehr als Referenzzinssatz verwenden werden. Der Secured Overnight Financing Rate wird voraussichtlich den USD LIBOR ersetzen.
Inhaltsverzeichnis
Wichtige Erkenntnisse
- Eine Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) ist ein Wohnungsbaudarlehen, das zunächst mit einem niedrigen Zinssatz beginnt, sich aber nach einer gewissen Zeit auf der Grundlage eines Indexzinssatzes ändert, meist dem LIBOR-Zinssatz.
- Während Sie mit einem ARM ein teureres Haus kaufen können als mit einer Festhypothek, könnten Ihre Hauszahlungen in die Höhe schnellen, wenn die Zinsen steigen.
- Nur-Zins-ARMs und Options-ARMs sind weitere Möglichkeiten für Hauskäufer, mit niedrigen Zahlungen zu beginnen, aber später mit viel höheren Zahlungen zu rechnen.
- Für die meisten Menschen ist ein ARM nicht die beste Option zur Finanzierung eines Hauskaufs.
Vorteile
Der Vorteil von Hypotheken mit variablem Zinssatz besteht darin, dass der Zinssatz niedriger ist als bei Hypotheken mit festem Zinssatz. Diese Zinssätze sind an die 10-jährige Schatzanleihe gebunden, was bedeutet, dass Sie ein größeres Haus für weniger Geld kaufen können. Das ist besonders attraktiv für Erstkäufer von Eigenheimen und andere mit mittlerem Einkommen.
Nachteile
Der große Nachteil besteht darin, dass Ihre monatliche Zahlung in die Höhe schießen kann, wenn die Zinsen steigen. Viele Menschen sind überrascht, wenn der Zinssatz angepasst wird, obwohl dies im Vertrag steht. Wenn Ihr Einkommen nicht gestiegen ist, können Sie sich Ihr Eigenheim möglicherweise nicht mehr leisten und verlieren es möglicherweise.
Hypotheken mit variablem Zinssatz wurden im Jahr 2004 populär. Damals begann die Federal Reserve, den Leitzins anzuheben.Mit steigenden Zinsen sank die Nachfrage nach herkömmlichen Krediten. Banken haben Hypotheken mit variablem Zinssatz eingeführt, um die monatlichen Zahlungen zu senken.
Typen
Im Jahr 2004 wurden Banker mit neuen Kreditarten kreativ, um potenzielle Hausbesitzer anzulocken. Hier sind einige Beispiele der beliebtesten.
Zinslose Darlehen. Sie haben die niedrigsten Tarife. Ihre monatliche Zahlung wird in den ersten drei bis fünf Jahren nur für die Zinsen und nicht für den Kapitalbetrag verwendet. Danach beginnen Sie, höhere Zahlungen zur Deckung des Kapitalbetrags zu leisten, oder Sie müssen möglicherweise eine große Ballonzahlung leisten.
Wenn Sie wissen, wie sie funktionieren, können diese Kredite sehr vorteilhaft sein. Wenn Sie es sich leisten können, kommt jede zusätzliche Zahlung direkt dem Hauptdarlehen zugute. Wenn Sie diese Zahlungen diszipliniert durchführen, können Sie entgegen dem Grundsatz tatsächlich mehr zahlen. Dadurch erzielen Sie ein höheres Eigenkapital am Eigenheim als mit einer herkömmlichen Hypothek. Diese Kredite sind gefährlich, wenn Sie nicht auf die Anpassung oder die Schlusszahlung vorbereitet sind. Sie haben auch die gleichen Nachteile wie jede Hypothek mit variablem Zinssatz.
Option ARMs. Sie ermöglichen es Kreditnehmern, selbst zu wählen, wie viel sie jeden Monat zahlen möchten. Sie beginnen mit „Teaser“-Raten von etwa 1 % bis 2 %, die selbst nach der ersten Zahlung auf einen höheren Satz zurückgesetzt werden können. Die meisten Options-ARM-Kreditnehmer leisten jeden Monat nur die Mindestzahlung. Der Rest wird zu Swip Health der Hypothek addiert, genau wie bei Darlehen mit negativer Tilgung.
Kreditnehmer gehen davon aus, dass die Zahlungen für fünf Jahre festgelegt sind. Wenn der unbezahlte Hypothekensaldo auf 110 % oder 125 % des ursprünglichen Wertes ansteigt, wird das Darlehen automatisch zurückgesetzt. Es kann zu einer Zahlung kommen, die das Dreifache des ursprünglichen Betrags beträgt. Hohe Strafen hindern Kreditnehmer an der Refinanzierung. Die Folge ist, dass die meisten Kreditnehmer einfach nur noch tiefer in die Schuldenfalle geraten. Sobald das Haus weniger wert ist als die Hypothek oder der Kreditnehmer seinen Job verliert, erfolgt die Zwangsvollstreckung.
Diese Kredite waren ein wichtiger Auslöser der Subprime-Hypothekenkrise. Options-ARMs stiegen von 2 % aller Wohnungsbaudarlehen im Jahr 2003 auf 9 % im Jahr 2006.Die meisten von ihnen gerieten in Verzug. Mindestens 60 % befanden sich in Kalifornien, wo die Immobilienpreise von 2006 bis 2011 um 40 % sanken.
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