Was ist ein Jumbo-Kredit?

Definition

AJumbo-Darlehen(auch „nicht konformes Darlehen“ genannt) ist ein Wohnungsbaudarlehen, das größer ist als „konforme“ Darlehen, die Kreditgeber an Fannie Mae und Freddie Mac verkaufen.

Definition und Beispiele für Jumbo-Kredite

Jumbo-Kredite verdanken ihren Namen den großen verfügbaren Kreditsalden. In den meisten Teilen des Landes sind konforme Kredite für 2022 auf 647.200 US-Dollar begrenzt und es gelten zusätzliche Regeln zur Kreditnehmerqualifikation.

In einigen Gegenden mit hohen Kosten sind die Kreditlimits viel höher, um den lokalen Wohnungsmärkten Rechnung zu tragen. Im Los Angeles County beispielsweise liegt der Grenzwert für 2022 bei 970.800 US-Dollar (der Basiswert für eine Einheit von 647.200 US-Dollar multipliziert mit 150 %, da es sich um ein Gebiet mit hohen Kosten handelt).

Wie funktionieren Jumbo-Kredite?

Banken und andere private Investoren vergeben Jumbo-Kredite. Diese Kreditgeber verkaufen in der Regel keine Jumbo-Kredite an GSEs, sodass sie ihre eigenen Genehmigungskriterien festlegen können. Jeder Kreditgeber hat einzigartige Ziele und Anliegen, daher ist jedes Jumbo-Kreditprogramm einzigartig. Aus diesem Grund ist es sinnvoll, zwischen verschiedenen Kreditgebern zu suchen, da Sie möglicherweise unterschiedliche Preis- und Genehmigungskriterien finden.

Finden Sie einen Kreditgeber, der zu Ihrer finanziellen Situation und der Immobilie, die Sie kaufen möchten, passt. Beispielsweise erleichtert ein Kreditgeber möglicherweise die Aufnahme eines Kredits für Zweitwohnungen, während bei einem anderen eine höhere Anzahlung erforderlich ist.

Qualifizierung für Jumbo-Hypotheken

Wie bei jedem Kredit müssen Sie die Genehmigungskriterien erfüllen. Jumbo-Kredite sind schwieriger zu qualifizieren als herkömmliche Kredite. Da die Kreditbeträge höher sind, sind die Kreditgeber aufgrund des erhöhten Risikos bei der Ausgabe von Jumbos selektiver.

• Kredithistorie: Sie benötigen eine gute Bonität, um eine Genehmigung für einen Jumbo-Kredit zu erhalten. Höchstwahrscheinlich ist ein FICO-Score von 700 erforderlich, andere Faktoren könnten jedoch einen etwas niedrigeren Score rechtfertigen.
• Anzahlung: Bei Jumbo-Hypotheken sind in der Regel Anzahlungen von 20 % oder mehr erforderlich. Allerdings arbeiten einige gängige Jumbo-Kreditgeber mit Anzahlungen von rund 10 %. Möglicherweise sehen Sie sogar Anzeigen mit noch geringeren Anforderungen. Um sich für einen Jumbo-Kredit mit einer kleinen Anzahlung zu qualifizieren, benötigen Sie eine gute Bonität, ein hohes und stabiles Einkommen oder erhebliche Reservevermögen.
• Einkommen und Vermögen: Für diese großen Kredite benötigen Kreditgeber Unterlagen, die belegen, dass Sie über ausreichendes Einkommen und Vermögen verfügen, um sich die Immobilie, die Sie kaufen möchten, leisten zu können. Ein konstantes Einkommen ist am besten. Selbstständige benötigen Steuerunterlagen und zusätzliche Informationen zu ihrem Unternehmen, Arbeitnehmer benötigen W2-Formulare. Kreditgeber möchten außerdem, dass Reservevermögen zur Deckung von Zahlungen für sechs bis zwölf Monate zur Verfügung stehen.
• Verhältnis von Schulden zu Einkommen: Ein niedriges Schulden-Einkommens-Verhältnis ist bei der Kreditbeantragung immer hilfreich. Kreditgeber könnten 43 % als Ziel verwenden, aber diese Zahl ist nicht in Stein gemeißelt.Wenn Sie über erhebliche Vermögenswerte verfügen, berücksichtigen Kreditgeber diese Vermögenswerte (oder die Erträge aus diesen Vermögenswerten) möglicherweise bei Ihrer Einkommensberechnung.

Jeder Kreditgeber hat unterschiedliche Qualifikationskriterien. Beispielsweise verlangt die J.P. Morgan Chase Bank:

• Eine ausgezeichnete oder außergewöhnliche Kreditwürdigkeit (FICO 800-850, Vantage 781-850)
• Eine Art Reserve
• Eine Anzahlung von mindestens 20 %
• Genug Einkommen, um den Kredit zurückzuzahlen
• Ein Schulden-Einkommens-Verhältnis von 43 % oder weniger
• Eine Beleihungsquote von 80 % oder weniger

Wie viel kostet ein Jumbo-Kredit?

Da es sich bei Jumbo-Krediten um größere Kredite handelt, sind die monatlichen Raten viel höher, da sie zu den gleichen Konditionen wie kleinere Kredite komprimiert sind. Allerdings sind die Kosten viel höher, wenn man bedenkt, dass Zinsen, Abschlusskosten und Hypothekenversicherung alle auf Prozentsätzen basieren.

Zinsaufwendungen

Historisch gesehen waren für Jumbo-Darlehen höhere Zinssätze erforderlich als für konforme Darlehen. Das macht Sinn, wenn man das größere Risiko bedenkt. Darüber hinaus ist die Genehmigung einmaliger Kreditnehmer, die nicht in klare Kategorien passen, für Kreditgeber arbeitsintensiv. Allerdings ähneln die Zinssätze für Jumbo-Darlehen derzeit den Zinssätzen für herkömmliche Kredite, und möglicherweise finden Sie sogar eine Jumbo-Hypothek mit einem niedrigeren Zinssatz oder können zwischen festen und variablen Zinssätzen wählen. Unabhängig davon zahlen Sie mit einem Jumbo-Kredit immer noch deutlich mehr Zinsen.

Angenommen, zwei Hausbesitzer haben für Hypotheken mit einer Laufzeit von 30 Jahren den gleichen Zinssatz von 3,78 %. Ein Hausbesitzer hat eine Hypothek in Höhe von 200.000 US-Dollar, der andere eine Hypothek in Höhe von 1,2 Millionen US-Dollar. Über die Laufzeit ihrer Hypothek zahlt derjenige mit einer Hypothek in Höhe von 200.000 US-Dollar mehr als 108.000 US-Dollar an Zinsen, während derjenige mit einer Hypothek in Höhe von 1,2 Millionen US-Dollar mehr als 800.000 US-Dollar an Zinsen zahlt.

Abschlusskosten

Bei Jumbo-Darlehen fallen wie bei jedem anderen Wohnungsbaudarlehen Abschlusskosten an. Allerdings können die Bewertungsgebühren aufgrund spezialisierter Immobilien oder teurer Käufe überdurchschnittlich hoch ausfallen. In manchen Fällen sind für die Genehmigung eines Jumbo-Kredits zwei Gutachten erforderlich. Die Abschlusskosten liegen in der Regel zwischen 2 % und 5 % des Wertes des Hauses – das Darlehen in Höhe von 1,2 Millionen US-Dollar hätte viel höhere Abschlusskosten als das kleinere Darlehen.

Hypothekenversicherung

Eine Hypothekenversicherung schützt Kreditgeber, wenn Kreditnehmer mit einem Kredit in Verzug geraten. Bei konformen Krediten und staatlichen Programmen müssen Kreditnehmer in der Regel diese Versicherung abschließen, wenn sie eine kleine Anzahlung leisten, da sie bei einer Zwangsvollstreckung möglicherweise nicht ihr gesamtes Geld zurückerhalten.

Aber Jumbo-Kredite sind anders. Ob Sie für einen nicht konformen Kredit eine private Hypothekenversicherung (PMI) bezahlen müssen oder nicht, liegt beim Kreditgeber – einige gewähren möglicherweise weniger als 20 % Anzahlung ohne PMI.

Alternativen zu Jumbo-Krediten

Jumbo-Kredite sind nicht die einzige Möglichkeit, auf den angesagten Immobilienmärkten ein Luxushaus oder eine Luxusimmobilie zu kaufen. Wenn Sie nicht bereit sind, große Schulden aufzunehmen, oder wenn Sie Schwierigkeiten haben, die Genehmigung für einen Jumbo-Kredit zu erhalten, ist möglicherweise ein anderer Ansatz besser.

Huckepack-Darlehen

Anstelle eines großen Kredits können Sie auch eine Kombination kleinerer Kredite nutzen. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie Kreditgeber die Kredite aufschlüsseln können:

• 80/20-Darlehen: Bei einem 80/20-Huckepack-Darlehen erhalten Sie eine „erste“ Hypothek über 80 % des Kaufpreises der Immobilie. Da Ihr Loan-to-Value (LTV)-Verhältnis 80 % beträgt, vermeiden Sie die Zahlung von PMI. Die zweite Hypothek deckt die restlichen 20 % des Kaufpreises ab.
• 80/10/10: Bei einem 80/10/10-Ansatz erhalten Sie auch den ersten Kredit mit einem LTV von 80 %. Anschließend leisten Sie eine Anzahlung von 10 %, so dass nur noch 10 % übrig bleiben, um eine zweite Hypothek aufzunehmen.

Huckepack-Darlehen lösen das Problem der PMI-Zahlung, aber Sie leihen sich immer noch große Geldbeträge. Im Allgemeinen benötigen Sie für die Genehmigung eine hohe Bonitätsbewertung, Sie können sich jedoch auch mit einer FICO-Bewertung im oberen 600er-Bereich qualifizieren, wenn Sie andere Kriterien erfüllen.

Darüber hinaus sind die Zinssätze für Zweithypotheken tendenziell höher als für Ersthypotheken, sodass Ihre Kreditkosten bei dieser Strategie möglicherweise höher sind. Vergleichen Sie diese Kosten mit anderen Optionen mithilfe eines Kreditrechners oder einer Tilgungstabelle.

Benötige ich einen Jumbo-Kredit?

Obwohl es gute Gründe gibt, einen Jumbo-Kredit aufzunehmen, gibt es einige Faktoren, die Sie berücksichtigen sollten, bevor Sie versuchen, sich einen solchen Kredit zu sichern.

Überprüfen Sie die Grenzwerte

Bevor Sie sich für eine Jumbo-Hypothek entscheiden, prüfen Sie, ob Sie eine solche benötigen. Jumbo-Kredite sind nicht unbedingt schlecht – auch hier können die Zinssätze mit denen anderer Kredite vergleichbar sein. Aber konforme Kredite oder staatliche Programme könnten für Sie besser geeignet sein.

Wenn Sie sich in einem Gebiet mit hohen Kosten befinden, können Sie oft mehr als das „Standard“-Limit leihen. Manche Leute verwenden den Begriff „Jumbo“, um sich auf konforme Kredite in Bereichen mit hohen Kosten zu beziehen. Bitten Sie daher um Klarstellung, wenn Sie Ihre Optionen besprechen.

Größere Anzahlung

Eine einfache Möglichkeit, die Inanspruchnahme einer Jumbo-Hypothek zu vermeiden, besteht darin, eine größere Anzahlung zu leisten. Sie müssen lediglich genug Geld aufbringen, um den Kreditsaldo unter Ihrem örtlich geltenden Kreditlimit zu halten.

Mit diesem Ansatz stehen Ihnen mehr Optionen zur Verfügung und Sie zahlen weniger Zinsen für einen kleineren Kreditsaldo. Es ist leichter gesagt als getan, einen erheblichen Geldbetrag aufzubringen – aber wenn Sie über die Mittel verfügen, ist dies möglicherweise eine bessere Option, als Zinsen für einen großen Kredit zu zahlen.