Hybridkredite: Was sie sind und wie sie funktionieren

Es ist Kreditaufnahme 101: Ein niedriger Zinssatz hilft Ihnen, die monatlichen Zahlungen zu minimieren und die Gesamtkosten der Kreditaufnahme zu senken. Wenn Sie nach einer Möglichkeit suchen, Ihren Zinssatz zu senken, ohne das Risiko einer höheren Hypothekenzahlung im nächsten Jahr einzugehen, könnte ein Hybridkredit die Lösung sein.

Allerdings können sich Ihr Zinssatz und Ihre monatliche Zahlung bereits in drei Jahren ändern. Daher müssen potenzielle Kreditnehmer die Vor- und Nachteile dieser Kredite verstehen.

Grundlagen von Hybridkrediten

Hybridkredite gibt es in verschiedenen Formen, am beliebtesten sind sie jedoch bei Wohnungsbaudarlehen. Bei dieser Darlehensart handelt es sich um eine „Mischung“ (oder Mischung) aus festverzinslichen Darlehen und Hypotheken mit variablem Zinssatz (ARMs), sodass Sie einige der Vorteile beider Darlehensarten nutzen können.

Jetzt feste Tarife

Der Hauptvorteil von Festzinsdarlehen ist, dass sie vorhersehbar sind. Ihr Kreditgeber gibt Ihnen einen festen Zinssatz, der sich nicht ändert, unabhängig davon, wie lange Sie für die Tilgung der Schulden benötigen. Das gibt Ihnen Stabilität bei der Budgetierung, da Sie immer wissen, wie hoch Ihre monatlichen Zahlungen sein werden. Ein Hybridkredit bietet diese Stabilität je nach Kreditgeber bis zu 10 Jahre lang, bevor die Anpassungen beginnen.

Später anpassbare Tarife

Kredite mit variablem Zinssatz beginnen in der Regel mit niedrigeren Zinssätzen, was sie attraktiv macht. Diese niedrigeren Sätze führen zu niedrigeren monatlichen Zahlungen. Wenn jedoch die Zinssätze steigen (gemessen an einem Index), steigt auch der Zinssatz für Ihr Darlehen. Höhere Zinssätze erhöhen Ihre monatlichen Zahlungen, und wenn Sie nicht über das nötige Bargeld verfügen, um die höheren Zahlungen zu begleichen, könnten Sie mit Ihren Zahlungen in Verzug geraten.

Hybridkredite gibt es bei herkömmlichen Kreditgebern. Sie können auch staatliche Programme wie FHA- und VA-Darlehen nutzen, um die Qualifizierung zu erleichtern. Staatlich besicherte Kredite eignen sich möglicherweise am besten, wenn Sie eine kleine Anzahlung leisten möchten oder Probleme mit Ihrer Kreditwürdigkeit haben. Ignorieren Sie jedoch herkömmliche Kredite nicht.

Wann sollten Hybridkredite verwendet werden?

Dieser niedrigere Anfangszinssatz birgt ein gewisses Risiko, aber Hybridkredite können in der richtigen Situation sinnvoll sein.

Sie bleiben kurzfristig

Wenn Sie planen, innerhalb weniger Jahre umzuziehen oder sich umzufinanzieren, können Sie von einem günstigeren Zinssatz profitieren und vor Beginn der Anpassung aus dem Darlehen aussteigen. Diese Strategie kann nach hinten losgehen, wenn sich Ihre Pläne ändern und Sie beschließen, den Kredit länger als ursprünglich geplant zu behalten.

Sie leisten Vorauszahlungen

Sie können Ihr Risiko reduzieren, indem Sie erhebliche zusätzliche Zahlungen leisten, die weit über Ihre erforderliche monatliche Zahlung hinausgehen. Wenn Sie davon ausgehen, dass Sie über genügend Einkommen verfügen, um Ihren Kreditsaldo schnell zurückzuzahlen, können Sie den Kredit möglicherweise vor Beginn der Anpassungen abbezahlen. Auch wenn Sie nicht alles vor Beginn der Anpassungen abbezahlen können, hilft ein deutlich niedrigerer Restbetrag dabei, höhere Zinsen auszugleichen.

Die Zinsen fallen

Wenn die Zinsen sinken, ist das gut für Ihr Darlehen. Sie haben nicht nur mit einem niedrigen Zinssatz begonnen, sondern sinkende Zinsen könnten diesen Zinssatz sogar noch weiter senken. Es ist jedoch schwierig, die Zukunft vorherzusagen. Erstellen Sie daher einen Notfallplan für den Fall, dass die Zinsen steigen. Sie sollten auch genau auf die Bedingungen des Darlehens achten, da nicht alle ARMs Zinssätze haben, die sinken, wenn der Indexzins sinkt.

Tatsächlich können einige steigen, selbst wenn der Zinssatz stabil bleibt – häufig, wenn das Darlehen eine Bestimmung enthält, die die Zinsbewegung begrenzt. Diese Obergrenzen sollen Sie vor plötzlichen Zinsspitzen schützen, schmälern aber auch den Nutzen sinkender Zinssätze.

Ihre Bonität ist schlecht

Wenn Ihre Kreditwürdigkeit aufgefrischt werden muss, können Sie in den ersten Jahren eines Hybridkredits von relativ niedrigen Zinssätzen profitieren. Ihre pünktlichen Zahlungen sollten dazu beitragen, Ihre Kreditwürdigkeit zu verbessern. Bedenken Sie jedoch, dass es nie garantiert ist, dass Sie sich später für einen besseren Zinssatz qualifizieren – insbesondere, wenn die Zinssätze stark steigen.

So funktionieren Hybridkredite

Hybridkredite beginnen mit einem Zinssatz, der niedriger ist als der einer Standardhypothek mit 30-jähriger Festverzinsung, der Zinssatz kann sich jedoch nach mehreren Jahren ändern. Wie oben erwähnt, können Kreditgeber Obergrenzen dafür anbieten, wie stark sich der Zinssatz in einem bestimmten Jahr ändern kann. Das gibt den Kreditnehmern einen gewissen Schutz, wenn die Zinsen drastisch steigen, schmälert aber auch die Vorteile sinkender Zinsen.

Fester Zeitraum

Ein Hybrid-ARM verwendet normalerweise einen festen Zinssatz für einen Zeitraum von drei, fünf, sieben oder zehn Jahren.Während dieser Zeit bleiben Ihr anfänglicher Zinssatz und Ihre monatlichen Zahlungen gleich. Bei der Recherche zu Hybridkrediten verrät Ihnen die erste aufgeführte Zahl, wie lange die feste Laufzeit dauert. Bei einer 5/1-Hybridhypothek bleibt der Zinssatz in den ersten fünf Jahren gleich. Bei einer 10/1-Hybridhypothek würde der ursprüngliche Zinssatz 10 Jahre lang beibehalten.

Anpassungszeitraum

Nach Ablauf der Festlaufzeit kann sich der Zinssatz ändern, und die zweite Zahl im Namen des Darlehens gibt an, wie oft dies geschieht. Ein 5/1 ARM kann jedes (ein) Jahr für die verbleibende Laufzeit des Darlehens angepasst werden.

Monatliche Zahlungen

Ändert sich der Zinssatz, ändert sich auch Ihre monatliche Zahlung. Die Darlehenszahlungen werden so berechnet, dass sie Ihre Schulden begleichen und die Zinskosten über die verbleibende Laufzeit Ihres Darlehens decken. Höhere Zinssätze erfordern höhere monatliche Zahlungen, und das ist für Kreditnehmer meist eine unwillkommene Überraschung. Niedrigere Zinssätze hingegen können Kreditnehmer mit geringeren monatlichen Zahlungsanforderungen angenehm überraschen.

Betrachten wir als Beispiel einen Kreditbetrag von 200.000 $.

Eine 30-jährige Festhypothek mit einem Zinssatz von 4,25 % hat eine monatliche Zahlung von 983,88 $ (erfahren Sie, wie Sie monatliche Zahlungen berechnen, oder verwenden Sie dazu eine Tabelle). Die monatliche Zahlung ändert sich nicht.

Ein 5/1 ARM mit einem Zinssatz von 3,4 % beginnt mit einer monatlichen Zahlung von 886,96 $ – eine Ersparnis von 96,92 $ pro Monat. Nach fünf Jahren können der Zinssatz und die monatliche Zahlung steigen oder sinken.

Zinssätze

Zwei Schlüsselfaktoren beeinflussen Ihren Tarif. Ihr Kreditgeber beginnt mit einem Indexzinssatz und fügt dann einen Spread hinzu. Diese Schlüsselfaktoren können auch durch vom Kreditgeber festgelegte Zinsobergrenzen beeinflusst werden.

Benchmarks und Zinssätze in der Gesamtwirtschaft beeinflussen Ihren variablen Zinssatz. Alle einzelnen Zinserhöhungen und -senkungen werden in einem Index zusammengefasst, was es einfacher macht, breitere Zinstrends abzuschätzen. Hybridkredite sind an einen Index gekoppelt, und dieser Index dient als Ausgangspunkt für Ihren Zinssatz. Ihr Kredit könnte beispielsweise den London Interbank Offered Rate (LIBOR) als Index verwenden. Wenn dieser Zinssatz steigt und fällt, kann sich auch der Zinssatz Ihres Darlehens ändern.

Zinsspanne

Kreditgeber addieren einen Betrag, der als „Spread“ oder „Marge“ bezeichnet wird, um Ihren endgültigen Zinssatz zu ermitteln. Diese zusätzliche Zinsgebühr bietet den Kreditgebern eine zusätzliche Entschädigung. Nehmen wir zum Beispiel an, Sie haben einen Hybridkredit, der sich in der Anpassungsphase befindet. Wenn der einjährige LIBOR 2 % beträgt und der Spread Ihres Darlehens 2,25 % beträgt, wird der Zinssatz Ihres Darlehens auf 4,25 % angepasst (2 % Indexzins plus 2,25 % Spread).

Die meisten Hybridkredite begrenzen oder „begrenzen“, wie stark sich die Zinssätze ändern können. Diese Zinsobergrenzen reduzieren das Risiko für Kreditnehmer, indem sie unbegrenzte Zinserhöhungen verhindern. Es gibt verschiedene Arten von Obergrenzen. Achten Sie daher genau auf die Obergrenzen, die Ihr potenzieller Kreditgeber anbietet.

Anfängliche Obergrenzen begrenzen, um wie viel sich Ihr Tarif bei Ihrer ersten Anpassung nach Ablauf des festgelegten Zeitraums ändern kann. Wenn sich der Index beispielsweise um 3 % bewegt, Sie aber eine anfängliche Obergrenze von 2 % haben, würde sich Ihr Kurs nur um 2 % bewegen.

Laufzeitobergrenzen legen eine Höchstgrenze für die Gesamtanpassungen während der Laufzeit Ihres Darlehens fest. Die Zinsen können in einem bestimmten Jahr plötzlich steigen, aber wenn sie so stark steigen, dass sie die lebenslange Obergrenze erreichen, werden die Zinsen in Zukunft nicht mehr steigen.