Was ist eine Defeasance-Klausel?

Definition

Eine Defeasance-Klausel ist der Teil einer Hypothek, der besagt, dass das Eigentum an einer mit Hypotheken belasteten Immobilie im Darlehensvertrag davon abhängt, dass der Darlehensnehmer das Hypothekendarlehen vollständig zurückzahlt.

In bestimmten Bundesstaaten ist es üblich, dass ein Hypothekendarlehensvertrag eine Defeasance-Klausel enthält. Diese Klausel besagt, dass das volle Eigentum an Ihrem verpfändeten Eigentum erst auf Sie übergeht, wenn Ihre Hypothek vollständig beglichen ist. 

Ob Sie in Ihrer Hypothek auf eine Defeasance-Klausel stoßen, hängt von dem Staat ab, in dem Sie leben. Diese Klauseln basieren jedoch auf einer zentralen Frage: Wem gehört das Haus zum Zeitpunkt des Endes Ihres Hypothekendarlehens: Ihnen oder Ihrem Kreditgeber? Die Antwort kann sehr relevant sein, wenn Sie jemals nicht in der Lage sind, Ihre Hypothekenzahlungen zu leisten, und Ihnen eine Zwangsvollstreckung droht.

Definition und Beispiele von Defeasance-Klauseln

Eine Defeasance-Klausel besagt, dass das Eigentum an einer mit Hypotheken belasteten Immobilie im Darlehensvertrag davon abhängt, dass der Darlehensnehmer das Hypothekendarlehen vollständig zurückzahlt. Eine Defeasance-Klausel gibt dem Kreditgeber ab Beginn der Kreditlaufzeit das technische Eigentum an der Immobilie, auch wenn der Käufer der Immobilie während der Kreditlaufzeit die volle Nutzung der Immobilie hat.

Das Wort „Defeasance“ bezieht sich auf die Erklärung einer Vertragsbedingung für null und nichtig und wird häufig verwendet, wenn eine Reihe von Zahlungen, wie z. B. Hypothekenzahlungen, ausgeführt werden oder die Vertragsbedingungen geändert werden, einschließlich der Übertragung eines Eigentumstitels vom Kreditgeber auf den Kreditnehmer.

Die Staaten, in denen Defeasance-Klauseln üblich sind, folgen einer bestimmten Eigentumstheorie im Zusammenhang mit Hypothekendarlehen, der sogenannten Titeltheorie. Mehr als die Hälfte der Bundesstaaten in den USA unterstützen die Titeltheorie und haben daher Defeasance-Klauseln in ihren Hypothekenverträgen.

Ein Beispiel dafür, wie dies funktionieren könnte, wäre, wenn Sie einen Hypothekendarlehensvertrag zum Kauf Ihres Hauptwohnsitzes in einem Staat mit Titeltheorie unterzeichnen würden. In dem Dokument war eine Bestimmung enthalten, die besagte, dass der Kreditgeber das Eigentum an Ihrer Immobilie behält, bis Sie alle Zahlungen für die 30-jährige Hypothek abgeschlossen haben. Wenn Ihre Hypothek bereits seit einigen Jahren läuft und sich die Umstände ändern und Sie Ihre Zahlungen nicht mehr leisten können, hat der Kreditgeber das Recht, beim Gericht eine Zwangsvollstreckungsklage gegen Sie einzureichen, um zu versuchen, das Haus in Besitz zu nehmen. 

Wie eine Defeasance-Klausel funktioniert

Defeasance-Klauseln sind ein Teil davon, wie das Hypothekenrecht bestimmt, wer das volle Eigentum an einer Immobilie hat. In der Praxis fühlen sich neue Hausbesitzer möglicherweise als vollwertige Eigentümer ihres Hauses in dem Sinne, dass sie die Entscheidungen über die Änderung der Immobilie treffen und diejenigen sind, die dort leben. Technisch gesehen behalten sich Kreditgeber jedoch die Möglichkeit vor, das Haus in Besitz zu nehmen und zu verkaufen, um bei Nichtzahlung ihre Verluste durch Zwangsvollstreckung auszugleichen.

Die Art und Weise, wie dieses Verfahren abläuft, hängt jedoch von der tatsächlichen Sprache in der Kreditdokumentation und den Gesetzen des jeweiligen Staates ab. In Staaten, die sich in ihren Gesetzen der Eigentumstheorie anschließen, ebnen Defeasance-Klauseln einem Kreditgeber den Weg, eine gerichtliche Zwangsvollstreckung durch die Gerichte anzuwenden, wenn ein Kreditnehmer mit seiner Hypothek in Verzug gerät, bevor er sie vollständig abbezahlt hat.

Obwohl sich Gesetze ändern können, gelten die folgenden Staaten im Allgemeinen als Titeltheoriestaaten, sodass Sie dort mit einer Defeasance-Klausel in Hypothekenverträgen rechnen können:

• Alaska
• Arizona
• Kalifornien
• Colorado
• Washington, D.C.
• Georgia
• Idaho
• Mississippi
• Missouri
• Nebraska
• Nevada
• North Carolina
• Oregon
• South Dakota
• Tennessee
• Texas
• Utah
• Virginia
• Bundesstaat Washington
• West Virginia
• Wyoming

Alternativen zu Defeasance-Klauseln

Alternativ kann ein Staat einer Pfandrechttheorie folgen, bei der das Eigentum mit dem Kauf auf den Kreditnehmer übergeht. Der Kreditgeber behält an der Immobilie ein Pfandrecht, mit dem er im Bedarfsfall eine Zwangsvollstreckung vornehmen kann. In solchen Fällen wird das Zwangsvollstreckungsverfahren in einem Pfandrechtstaat durch einen Treuhänder statt durch die Gerichte durchgeführt.

Die andere Alternative, die Zwischentheorie, fungiert als eine Art Mittelweg, bei dem der Kreditnehmer zwar den Titel behält, bei Zahlungsverzug jedoch dieser Titel an den Kreditgeber zurückfällt.

In allen drei Arten des Hypothekenrechts können Kreditnehmer als Eigentümer der Immobilie fungieren; Der Kreditgeber kann keine Entscheidungen über die Immobilie treffen, es sei denn, der Kreditnehmer stellt seine geplanten Zahlungen ein. Wenn der Kreditnehmer jedoch in Zahlungsverzug gerät, unterscheidet sich das Verfahren in jedem Staat, je nachdem, ob eine gerichtliche oder außergerichtliche Zwangsvollstreckung erfolgen muss.

Selbst innerhalb der drei Arten von Theorien kann die Dokumentation der Eigentumsübertragung leicht variieren, wobei die Namen der Dokumente leicht unterschiedlich sind. Daher ist es wichtig, dass Sie mit Ihrem Kreditgeber darüber sprechen, wie Sie auf der Grundlage des abgeschlossenen Vertrags mit der Übertragung Ihres Eigentums rechnen können.