Die US-Steuergesetzgebung sieht einen Ausschluss – eine Befreiung von der Besteuerung – für den Gewinn vor, den Sie möglicherweise aus dem Verkauf Ihres Privathauses erzielen. Der Ausschlussbetrag beträgt 250.000 US-Dollar für Alleinstehende und verheiratete Paare, die getrennte Steuererklärungen einreichen, und 500.000 US-Dollar für verheiratete Paare, die gemeinsame Steuererklärungen einreichen. Es gelten jedoch mehrere Qualifikationsregeln.
Es kann Ihren Ausschlussanspruch etwas erschweren, wenn Sie einen Teil Ihres Zuhauses als speziellen Home-Office-Bereich genutzt haben.
Inhaltsverzeichnis
Wichtige Erkenntnisse
- Durch den Ausschluss von Hausverkäufen können Sie die Besteuerung von Gewinnen aus dem Verkauf Ihres Privathauses vermeiden.
- Der Verkauf Ihrer Immobilie gilt als eine einzige Transaktion, solange sich Ihr Heimbüro und der Wohnbereich des Hauses beide in einer einzigen „Wohneinheit“ befinden.
- Sie können nicht gleichzeitig die Wertminderung Ihrer Immobilie und den Hausverkaufsausschluss geltend machen.
- Zurückerlangte Abschreibungen werden mit einem Höchstsatz von 25 % besteuert.
Der Hausverkaufsausschluss
Mit dem Hausverkaufsausschluss können Sie die Besteuerung des Erlöses aus dem Verkauf Ihres Privathauses vermeiden. Es umgeht die Kapitalertragssteuer, nicht die Einkommenssteuer. Sie müssen in den letzten fünf Jahren, die mit dem Verkaufsdatum endeten, Ihr Haus besessen und bewohnt haben. Diese Zweijahreszeiträume müssen nicht gleichzeitig liegen. Es ist nicht erforderlich, dass Sie die Immobilie in denselben zwei Jahren gleichzeitig bewohnt und besessen haben.
Was ist eine Abschreibung?
Das US-Steuerrecht sieht außerdem vor, dass Sie den Teil Ihrer Immobilie, der für geschäftliche Zwecke genutzt wird, abschreiben können. Sie beantragen effektiv einen Steuerabzug in Höhe der Kosten für den Teil Ihres Hauses, der Ihrem Büro gewidmet ist. Beispielsweise könnten Sie 15 % des Werts Ihres Hauses abschreiben, wenn Ihr Büro 15 % der Quadratmeterfläche Ihres Hauses einnimmt.
Dies ist kein einmaliger Abzug. Die Kosten werden über einen Zeitraum von Jahren verteilt, der der Nutzungsdauer des Vermögenswerts entspricht.
Wohnsitz vs. geschäftliche Behandlung
Vor 2002 galten strengere Regeln, wenn Sie einen Teil Ihres Wohnsitzes für geschäftliche Zwecke nutzten und Ihr Haus dann verkauften. Das IRS behandelte diese Art von Verkauf so, als ob Sie zwei Grundstücke verkauft hätten: eines als Wohnhaus und das andere als Gewerbeimmobilie. Sie mussten getrennte Berechnungen für den Wohnsitz und den Geschäftsgewinn anstellen und dabei den Verkaufspreis, die Verkaufskosten und Ihre Kostenbasis aufteilen.
Der IRS hat diese Regeln inzwischen abgeschafft und durch solche ersetzt, die nicht mehr zwischen einem Wohnsitz und einem Unternehmen unterscheiden. Der Verkauf Ihrer Immobilie gilt als eine einzige Transaktion, sofern sich Ihr Heimbüro und der Wohnteil der Räumlichkeiten beide in einer einzigen „Wohneinheit“ befinden. Ihr Büro darf nicht in einem separaten Gebäude im Freien liegen.
Sie können daher den gesamten Gewinn ausschließen, obwohl Sie einen Teil der Wohnung beruflich nutzen.
Rückgewinnung der Abschreibung
Ihre Steuervergünstigung unterliegt einer „Rückgewinnungsregel“, die einen doppelten Steuervorteil bei derselben Transaktion verhindern soll. Sie können nicht gleichzeitig die Wertminderung Ihrer Immobilie und den Hausverkaufsausschluss geltend machen.
Sie verlieren einen Teil des Ausschlusses in Höhe aller Abschreibungen, die Sie nach Mai 1997 für Ihr Heimbüro in Anspruch genommen haben – auch wenn Sie keine Abschreibungen geltend gemacht haben. Das IRS sagt, dass alle „erlaubten oder zulässigen“ Abschreibungen beim Verkauf berücksichtigt werden müssen.
Notiz
„Erlaubte“ Abschreibung bedeutet, dass Sie zuvor einen Steuerabzug für den Büroteil Ihres Hauses beantragt haben. „Zulässig“ bedeutet, dass Sie weniger geltend gemacht haben, als Sie hätten geltend machen können, oder gar nichts. Der Punkt ist, dass Ihnen die Abschreibungsregel zur Verfügung stand, unabhängig davon, ob Sie sie in Anspruch genommen haben oder nicht.
Sie müssen Kapitalertragssteuer auf einen Teil Ihres Hausverkaufsgewinns zahlen, der diesem Abschreibungsbetrag entspricht. Sie können nicht jedes Jahr Steuerabzüge für Ihr Heimbüro akzeptieren und dann auch Wohnvorteile für dieselbe Fläche in Anspruch nehmen, wenn Sie sich für den Verkauf entscheiden. Der IRS „erhält“ diese Abschreibungen zurück, die es Ihnen ermöglichten, Ihre Steuerschuld in den Jahren vor dem Verkauf Ihres Hauses zu reduzieren.
Die Agentur wendet die Rücknahmeregeln auch dann an, wenn Sie das Zimmer aus geschäftlichen Gründen nicht mehr nutzen und das gesamte Haus für mindestens zwei Jahre des Fünfjahreszeitraums, der mit dem Verkaufsdatum endet, als Hauptwohnsitz behandelt wird.
Notiz
Möglicherweise sind Sie immer noch für die Rückforderung von Abschreibungen verantwortlich, wenn Sie gemäß dem Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) von 2018 keinen Anspruch mehr auf Home-Office-Abzüge haben, obwohl der TCJA diesen Steuervorteil nur für Arbeitnehmer und nicht für Selbstständige abgeschafft hat. Der Homeoffice-Abzug ist eine ganz eigene Steuervergünstigung.
Steuerverbindlichkeit aufgrund der wiedererlangten Abschreibung
Wiedererlangte Abschreibungen werden mit einem Höchstsatz von 25 % besteuert, anstelle des üblichen Steuersatzes von 15 % für langfristige Kapitalgewinne. Es können auch geltende staatliche Steuern anfallen. Sie sollten diesen zurückerhaltenen Betrag in Anhang D (Kapitalgewinne und -verluste) und nicht in Formular 4797 (Verkauf von Geschäftseigentum) angeben.
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Steuerliche Fragen im Zusammenhang mit Heimbüros können kompliziert sein, insbesondere da sich die Steuergesetze auf Landes- und Bundesebene häufig ändern. Die Informationen in diesem Artikel spiegeln möglicherweise nicht die Gesetze Ihres Landes oder die neuesten Gesetzesänderungen wider. Um sicherzustellen, dass Ihre Steuererklärung auf dem neuesten Stand und korrekt ist, wenden Sie sich an einen Buchhalter oder einen Anwalt, um aktuelle Steuer- oder Rechtsberatung zu erhalten.
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