Suche nach Short-Sale-Angeboten in MLS

Von einem Leerverkauf bei Immobilien spricht man, wenn ein Haus für weniger als den für die Hypothek geschuldeten Betrag verkauft wird, was häufig dann der Fall ist, wenn für den Hausbesitzer das Risiko eines Zahlungsausfalls besteht. Einen Leerverkauf zu finden, kann für einen potenziellen Käufer ein großes Schnäppchen bedeuten. Jedes MLS-System (Multiple Listing Service) ist anders, daher sind Leerverkäufe nicht immer offensichtlich, es sei denn, Sie wissen, wonach Sie suchen müssen. Wenn Sie aktiv nach Leerverkäufen suchen, stehen Ihnen neben MLS auch andere Optionen zur Verfügung. In vielen Bundesstaaten müssen Kreditgeber das Gerichtssystem einschalten, bevor sie eine Zwangsvollstreckung durchführen können, sodass potenzielle Leerverkäufe häufig in Gerichtsakten und -akten auftauchen. In Kleinanzeigen und Online-Ressourcen wie Craigslist werden häufig auch Leerverkäufe aufgeführt.

Wenn Sie einen Eintrag finden, können bestimmte Schritte dazu beitragen, dass der Prozess so reibungslos wie möglich verläuft.

 

Kurzverkaufsangebote: Worauf Sie achten sollten

Die meisten Leerverkäufe werden von Immobilienmaklern angeboten. Sie finden diese Einträge auf lokalen Websites und in MLS-Feeds zu verschiedenen Websites.Der erste Schritt bei der Identifizierung von Leerverkäufen besteht darin, herauszufinden, wo der Begriff „Leerverkauf“ vorkommt, sofern Sie Zugriff auf Suchbegriffe haben. Es könnte unter „Statusmodifikator“ erscheinen oder der Begriff könnte in den Marketingkommentaren enthalten sein. Wählen Sie dieses Feld als Suchbegriff.

Makler sagen möglicherweise nicht direkt, dass es sich bei einer Auflistung um einen Leerverkauf handelt. Stattdessen könnten sie Begriffe einfügen, die die Auflistung als Leerverkauf kennzeichnen, darunter:

• Vorbehaltlich der Genehmigung der Bank
• Inverzugsetzung
• Geben Sie der Bank Zeit, zu antworten
• Von einer Bank vorab genehmigt
• Auf dem Weg zur Auktion
• Überprüfung durch Dritte erforderlich

Die Bezeichnung „Dritter“ bedeutet manchmal, dass der Verkäufer dem Kreditgeber noch nicht die erforderlichen Unterlagen für die Genehmigung eines Leerverkaufs vorgelegt hat.

Lesen Sie die Auflistung sorgfältig durch. Möglicherweise handelt es sich um einen „bedingten Leerverkauf“, der darauf hinweist, dass das Haus nicht zum Verkauf steht oder nur ein Ersatzangebot in Betracht gezogen wird.

 

Was Kreditgeber von Leerverkäufern verlangen

Kreditgeber verlangen in der Regel den Nachweis, dass der Verkäufer keine andere Wahl hat als einen Leerverkauf oder eine Zwangsvollstreckung:

Ein Härtebrief

Sie verlangen in jedem Fall ein Härteschreiben des Verkäufers. Was ist schief gelaufen, sodass der Verkäufer seiner Hypothekenverpflichtung nicht nachkommen kann? Was haben sie unternommen, um Abhilfe zu schaffen? Ist es wahrscheinlich, dass das Problem in absehbarer Zeit gelöst wird? Je schlimmer und langfristiger die Umstände sind, desto wahrscheinlicher ist es, dass ein Kreditgeber einem Leerverkauf zustimmt.

Beweis der Umstände

Kreditgeber benötigen einen Nachweis über die im Schreiben dargelegten Umstände, einschließlich Kontoauszügen und Steuererklärungen, die mindestens zwei Jahre zurückreichen.

Dokumentation von Vermögenswerten

Sie möchten eine vollständige Dokumentation aller Vermögenswerte, die ein Verkäufer besitzt, sowie anderer Schulden, die er schuldet.

Vergleichende Marktanalyse

Sie benötigen eine vergleichende Marktanalyse, um den fairen Marktwert der Immobilie zu ermitteln. Wahrscheinlich ist kein Käufer bereit, mehr zu zahlen, daher kann dieser Marktbericht einen großen Einfluss auf die Entscheidung des Kreditgebers haben.

Eine Liste anderer Pfandrechte

Sie möchten eine vollständige Liste aller anderen Pfandrechte, die an der Immobilie bestehen.

 

Einige Tipps für Short-Sale-Käufer

Immobilien mit einer großen Lücke zwischen fairem Marktwert und ausstehendem Hypothekensaldo sind oft die beste Wahl. Sie sind Leerverkaufskandidaten, da ein Zwangsverkauf wahrscheinlich nicht genügend Mittel zur Deckung der Hypothek generieren wird.Es ist unwahrscheinlich, dass ein Kreditgeber die Zeit und die Ressourcen aufwenden wird, die für die Zwangsvollstreckung eines Hauses erforderlich sind, wenn die Möglichkeit besteht, durch einen Leerverkauf mehr Geld zu verdienen.

Ihr Angebot sollte eng mit dem Marktwert des Hauses übereinstimmen – und je mehr Geld Sie anlegen können, desto besser.

Finden Sie den richtigen Agenten

Beauftragen Sie vor allem einen Makler, der sich mit der Abwicklung von Leerverkäufen auskennt, damit er Sie optimal über die Abläufe und die örtlichen Gepflogenheiten in Ihrer Region informieren kann. Je mehr Erfahrung ein Makler mit Leerverkäufen hat, desto wahrscheinlicher ist es, dass der Preis angemessen und für einen Kreditgeber akzeptabel ist.

Der richtige Makler kann mit dem Makler des Verkäufers Kontakt aufnehmen, um den Status des Leerverkaufs zu ermitteln. Möglicherweise möchten Sie fortfahren, wenn der Prozess ins Stocken geraten ist. Wenn beispielsweise der Verkäufer eines Hauses dem Kreditgeber noch kein vollständiges Leerverkaufspaket vorgelegt hat, ist es möglicherweise besser, sich woanders umzusehen.

Suchen Sie nach Pfandrechten

Sie möchten auch wissen, ob an der Immobilie zahlreiche Pfandrechte bestehen. Dies bedeutet nicht unbedingt eine zweite Hypothek. Steuerpfandrechte, Unterhaltspfandrechte für Kinder und Pfandrechte anderer Gläubiger können sich häufen. Jeder dieser Pfandgläubiger muss dem Leerverkauf zustimmen, da er in der Regel erst nach dem ersten Hypothekengeber zur Zahlung ansteht.Diese anderen Gläubiger werden wahrscheinlich überhaupt kein Geld aus dem Leerverkauf erhalten, wenn der Hypothekengeber nicht die vollständige Zahlung erhält.