Steuervorteile beim Besitz eines Eigenheims

Der Kauf eines Hauses ist oft einer der größten Anschaffungen, die Menschen in ihrem Leben tätigen. Die Hypothekenzahlung, die Zinsen, Grundsteuern und Hausratversicherung umfasst, kann bei einer herkömmlichen Hypothek 30 Jahre dauern. 

Eine Möglichkeit, diese finanzielle Belastung in den USA auszugleichen, besteht darin, verschiedene Selbstbehalte und andere Steuervorteile in Anspruch zu nehmen. 

Erfahren Sie, wie Ihnen Wohneigentum sowohl passiv, durch die sogenannte unterstellte Miete, als auch aktiv zugute kommt, wenn Sie sich dafür entscheiden, Steuerabzüge aufzuschlüsseln, um verschiedene Ausgaben für Wohneigentum abzuziehen. Wenn Sie diese Vorteile kennen, können Sie genau abschätzen, welchen Steuervorteil der Besitz eines Eigenheims mit sich bringen kann.

So funktionieren die Steuervorteile für Eigenheimbesitzer

Je nach Art der Leistung gibt es unterschiedliche Steuervorteile beim Besitz eines Eigenheims. Abzüge sind eine gängige Form von Steuervorteilen. Bei einem Abzug können Sie den Abzugsbetrag von Ihrem steuerpflichtigen Einkommen ausschließen und so letztlich Ihre Steuerlast senken. 

Steuervorteile für Eigenheimbesitzer sollen dazu beitragen, Anreize für die Stabilität und das Vermögensbildungspotenzial von Eigenheimen zu schaffen. Wenn Sie ein Eigenheim besitzen, können Sie durch Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen Eigenkapital an einem Vermögenswert aufbauen. Anstatt jeden Monat Geld für die Miete zu zahlen, können Sie Zahlungen für die Schulden des Hauses leisten.

Langfristig können Sie Ihr Haus wahrscheinlich mit Gewinn verkaufen, da die Immobilienpreise tendenziell steigen, auch wenn sie zyklisch sein können. Oder Sie könnten das Eigenkapital nutzen und Kredite für andere Zwecke aufnehmen. Abhängig vom lokalen Markt können Ihre monatlichen Zahlungen in vielen Fällen bei einer Hypothek geringer ausfallen als bei der Miete einer ähnlichen Immobilie.

Gutverdiener verlangen Einzelabzüge, sie profitieren möglicherweise überproportional, da der höchste Teil ihres Einkommens entsprechend den höheren Steuerklassen mit einem höheren Steuersatz besteuert wird. Eine angebliche Auswirkung von Anreizen für relativ große Hypothekendarlehen besteht darin, dass Menschen sich möglicherweise für den Kauf eines größeren Hauses entscheiden, als sie ohne die Anreize gekauft hätten.

Steuervorteile beim Hauskauf

Sobald Sie das Haus gekauft haben, können Sie von den Steuervorteilen profitieren. Hier sind einige der üblichen Steuervorteile für Hausbesitzer.

Kostenabzüge bei Abschluss

Wenn Sie zum ersten Mal ein Haus kaufen, zahlen Sie mehrere Abschlusskosten, von denen die meisten, ebenso wie eine Anzahlung, nicht abzugsfähig sind. Wenn Sie jedoch Rabattpunkte bezahlen, können Sie diese möglicherweise abziehen. 

Bei Rabattpunkten handelt es sich praktisch um vorab gezahlte Zinsen, die Ihren langfristigen Zinssatz senken. Sie können über die Laufzeit des Darlehens anteilig abgezogen werden. Wenn Sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen, können Sie sie für das Jahr, in dem Sie sie bezahlen, vollständig abziehen.

Steuervorteile für den Besitz eines Eigenheims

Sobald Sie Eigentümer Ihres Eigenheims sind, profitieren Sie von weiteren Gutschriften oder Abzügen. Die Steuervorteile beim Besitz eines Eigenheims hängen von den Zinsen und der Hypothekenversicherung ab, die Sie für Ihr Darlehen schulden, sowie von anderen Faktoren.

Abzug von Hypothekenzinsen 

Wenn Sie eine Hypothek haben, können Sie bis zu einem bestimmten Betrag hypothekenbezogene Abzüge wie Hypothekenzinsen in Anspruch nehmen. Ihre Bank sendet Ihnen in der Regel jedes Jahr eine Abrechnung namens Formular 1098 zu, in der bestätigt wird, welche Teile Ihrer Zahlungen für Zinsen bestimmt waren (sofern diese Kosten höher als 600 US-Dollar waren). Sie können dies verwenden, wenn Sie Abzüge einzeln auflisten.

Hausbesitzer halten es möglicherweise für sinnvoller, den Standardabzug in Anspruch zu nehmen, wenn ihre Einzelabzüge insgesamt geringer sind als der Standardabzug. Für das Steuerjahr 2022 beträgt der Standardabzug 12.950 US-Dollar für Alleinstehende und Verheiratete, die ihre Steuererklärung getrennt einreichen, 19.400 US-Dollar für Haushaltsvorstände und 25.900 US-Dollar für Verheiratete, die ihre Steuererklärung im Steuerjahr 2021 gemeinsam einreichen.

Abzug von der Hypothekenversicherung

Wenn Sie weiterhin eine Hypothekenversicherung für Ihr Darlehen bezahlen, können Sie die Hypothekenversicherungsprämien möglicherweise von Ihrer Steuer absetzen. Wenn Ihre Anzahlung weniger als 20 % beträgt, müssen Sie in der Regel eine Hypothekenversicherung abschließen.

Steuergutschrift für Hypothekenzinsen

Die Steuergutschrift für Hypothekenzinsen gilt nur für diejenigen, die von ihrer Landes- oder Kommunalverwaltung ein qualifiziertes Mortgage Credit Certificate (MCC) erhalten haben. Sie können Hypothekenzinsen auf Formular 8396 geltend machen.

Diese Leistung richtet sich an Personen mit geringerem Einkommen. Als Steuergutschrift bietet es eine Dollar-für-Dollar-Steuerermäßigung anstelle der Reduzierung Ihres steuerpflichtigen Einkommens, die ein Abzug mit sich bringt.

Die Gutschrift darf in der Regel nicht höher sein als Ihre Steuerschuld und kann bis zu drei Jahre vorgetragen werden. Sie müssen jedoch den Abzug Ihrer Hypothekenzinsen um den Zinsbetrag reduzieren, der für die Berechnung des Kredits verwendet wurde, da Sie keine Zinsen sowohl für den Abzug als auch für die Steuergutschrift geltend machen können. 

Steuerabzug auf staatlicher und lokaler Ebene

Ein weiterer Abzug für den Besitz eines Eigenheims ist der Abzug der staatlichen und lokalen Immobiliensteuer. Dadurch können Sie weniger Bundessteuern zahlen, indem Sie den Betrag abziehen, den Sie für qualifizierte staatliche und lokale Steuern ausgegeben haben, einschließlich einiger immobilienbezogener Steuern.

Unterstellte Miete von der Besteuerung ausgeschlossen

Grundsätzlich wohnen Hausbesitzer mietfrei in ihren Häusern. Auch die unterstellte Miete bzw. die Rendite des Wohneigentums bringt für Eigenheimbesitzer Steuervorteile, da die Rendite vom steuerpflichtigen Einkommen ausgeschlossen ist. Im Gegensatz dazu müssen Vermieter Steuern auf die Mieteinnahmen zahlen, die sie erzielen, und Mieter können ihre Mietkosten nicht von der Steuer absetzen.

Da Sie weder Vermieter noch Mieter sind, wenn Sie Eigentümer Ihres Hauptwohnsitzes sind, profitieren Sie von den Vorteilen, die der Besitz der Immobilie mit sich bringt, wie z. B. dem Investitionspotenzial, das deren Wert steigern könnte. Sie profitieren außerdem davon, mietfrei zu wohnen. 

Steuergutschrift für Wohnenergie

Hausbesitzer können eine Gutschrift im Zusammenhang mit vom IRS genehmigten Verbesserungen im Bereich der erneuerbaren Energien erhalten. Diese Gutschrift beträgt in der Regel 26 % der Kosten für Projekte wie Solarstromzusätze, Solarwarmwasserbereiter, kleine Windkraftanlagen, Erdwärmepumpen und Kosten im Zusammenhang mit der Nutzung von Biomassebrennstoff.

Sie können bestätigen, dass eine Ausgabe für diesen Abzug in Frage kommt, bevor Sie sich für ein Projekt entscheiden, da sich die Gutschrift erheblich auf die Gesamtkosten eines Projekts auswirken kann. 

Spezifische Kontexte von Heimwerkerkosten und damit verbundenen Darlehenszinsen

Wenn Sie Ausgaben im Zusammenhang mit Renovierungsarbeiten an Ihrem Zuhause haben, die Sie aufgrund einer Krankheit benötigen, können Sie die Zinsen, die Sie für diese Ausgaben zahlen, von Ihrer Steuer absetzen.

Wenn Sie außerdem Schulden für Ihr Eigenheim aufnehmen, können Sie möglicherweise die Zinsen für diese Schulden ausschließen, wenn dadurch Ihr Zuhause nachweislich „erheblich verbessert“ wird, z. B. wenn Sie ein Schlafzimmer oder einen Wintergarten hinzufügen.

Steuervorteile beim Verkauf eines Hauses

Ein großer Vorteil von Wohneigentum ist die Möglichkeit, Ihr Haus mit Gewinn zu verkaufen. Normalerweise müssen Sie Kapitalerträge auf die Gewinne aus Investitionen zahlen, für Ihren Hauptwohnsitz gilt jedoch eine Ausnahme.

Abhängig davon, wie lange Sie bereits in Ihrem Haus wohnen, können Sie möglicherweise steuerliche Vorteile beim Verkauf eines Hauses in Anspruch nehmen.

Ausschluss der Kapitalertragssteuer

Wenn Sie ein Haus verkaufen, das in den letzten fünf Jahren mindestens zwei Mal Ihr Hauptwohnsitz war, können Sie eventuelle Gewinne aus diesem Verkauf von der Kapitalertragssteuer ausnehmen. 

Das Fazit

Der Besitz eines Eigenheims bringt in den USA eine Reihe von Steuervorteilen mit sich, von Abzügen für Hypothekenzinsen und Grundsteuerkosten bis hin zum Ausschluss der Kapitalertragssteuer auf Gewinne aus dem Verkauf Ihres Eigenheims. 

Die spezifischen Steuervorteile, auf die Sie Anspruch haben, hängen unter anderem von der Anzahl Ihrer Häuser, Ihrem Einkommen und Ihrer Kreditstruktur ab. Und diese Regeln für Steuervorteile können sich ändern. Ziehen Sie daher in Betracht, einen Steuerberater zu konsultieren, wenn Sie finanzielle Entscheidungen auf der Grundlage der Steuervorteile eines Eigenheims treffen.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)