Hauskäufer und -verkäufer sind oft verwirrt über die Rolle eines Immobilienmaklers bei einem Verkauf oder Kauf. Wenn Sie ein Haus kaufen oder verkaufen und mit einem Immobilienmakler zusammenarbeiten, fragen Sie sich möglicherweise, wen der Makler vertritt, wem er treu ist und ob es Regeln für Maklerbeziehungen gibt.
Viele Bundesstaaten verlangen, dass Makler Käufern und Verkäufern ein Offenlegungsformular für Agenturen zur Unterzeichnung aushändigen, das diese Fragen klärt. Das in Kalifornien beispielsweise verwendete Formular ist kein Vertrag zwischen zwei Parteien, sondern eine Offenlegung zwischen den Parteien. Es erläutert die vielen Arten von Maklerfunktionen, die beim Kauf oder Verkauf eines Hauses auftreten können, und legt die Regeln fest, die Makler einhalten müssen. Alle Parteien müssen es lesen, damit sie wissen, was sie voneinander erwarten können; Das Formular ermöglicht es ihnen auch, die Art der Agenturbeziehung auszuwählen, die sie bevorzugen.
Inhaltsverzeichnis
Wichtige Erkenntnisse
- „Doppelagentur“ bezieht sich auf einen Makler, der sowohl mit dem Käufer als auch mit dem Verkäufer eines Hauses zusammenarbeitet.
- Zwei Agenten können für denselben Broker an derselben Transaktion arbeiten, was zu einer Doppelagentursituation führt.
- Unter Einzelagentur versteht man einen Makler oder Immobilienmakler, der bei einer Immobilientransaktion nur mit einer Partei zusammenarbeitet.
Einzelagentur
Alle Makler, die Kunden im Rahmen einer einzigen Agentur vertreten, müssen ihre Kunden mit einem gewissen Maß an Sorgfalt behandeln. Das hört sich angenehm an und ist es auch, aber es handelt sich um eine gesetzliche Norm, die bestimmte Regeln vorschreibt, die mit dem Job einhergehen.
Beispielsweise schulden alle Immobilienmakler ihren Kunden eine treuhänderische Verantwortung. Das bedeutet viele Dinge, aber zu den wichtigsten gehört, dass sie im besten Interesse der Finanzen ihres Kunden handeln müssen und keine vertraulichen Informationen mit der anderen Partei oder dem Vertreter der anderen Partei teilen dürfen. Darüber hinaus müssen Agenten, die in einer einzigen Agentur tätig sind, bei der Erfüllung ihrer Aufgaben Sorgfalt und Sorgfalt walten lassen, alle wesentlichen Fakten offenlegen und ehrlich sein.
Die Offenlegungspflicht ist in der Immobilienbranche eine heikle Angelegenheit. Die Landesgesetze regeln, was Makler ihren Kunden mitteilen müssen. Daher kann es sein, dass es einige Dinge gibt, die ein Makler nicht offenlegt. „Wesentliche“ Fakten setzen den Maßstab. Sie sind diejenigen, die bei der Entscheidung, ob ein Haus gekauft oder verkauft wird, von entscheidender Bedeutung sind.
Notiz
In einigen Bundesstaaten muss ein Agent Probleme mit einer Bauordnung oder einem anhängigen Gerichtsverfahren offenlegen, muss jedoch möglicherweise nicht offenlegen, dass ein Haus Schauplatz eines Verbrechens war.
Vertreter des Käufers vs. Vertreter des Verkäufers
Makler, die für Menschen arbeiten, die ein Haus kaufen, fungieren in einer einzigen Agenturfunktion als Makler des Käufers. Makler, die für Personen arbeiten, die ihre Häuser zum Verkauf anbieten, fungieren in einer einzigen Agenturfunktion als Makler.
Der Makler des Käufers und der Käufer unterzeichnen häufig einen Maklervertrag des Käufers, in dem die Pflichten und Pflichten des Maklers festgelegt sind. Wenn Käufer in einigen Bundesstaaten dieses Formular nicht beim Makler unterzeichnen, vertritt dieser Makler den Käufer nicht. Stattdessen werden sie zum Untervertreter des Verkäufers.
Untermakler haben gegenüber dem Verkäufer dieselben Pflichten wie der Listingmakler. Der Makler des Verkäufers und der Verkäufer unterzeichnen eine Listungsvereinbarung, in der auch die Pflichten und Pflichten des Maklers festgelegt sind. Sowohl Listing-Makler als auch Käufermakler schulden ihren Kunden Loyalität, Vertraulichkeit und Rechenschaftspflicht.
Kann mein Einzelagent für die andere Partei arbeiten?
Viele Makler arbeiten in allen Bereichen: als Käufermakler mit Käufern und als Verkäufermakler mit Verkäufern. Einige Makler arbeiten als ausschließliche Makler des Käufers und nehmen niemals einen Eintrag entgegen. Andere Makler arbeiten ausschließlich mit Verkäufern zusammen und zeigen niemals ein Haus.
Wenn Sie ein Haus kaufen oder verkaufen möchten, ziehen Sie es möglicherweise vor, mit dieser Art von Maklern zusammenzuarbeiten, statt mit Generalmaklern, da diese eine zielgerichtetere Sichtweise bieten können. Möglicherweise haben Sie auch eine klarere Vorstellung davon, was Sie in Bezug auf Ihre Fürsorgepflichten erwartet.
Notiz
Die Sorgfaltspflicht ist die gesetzliche Verantwortung des Maklers, seinen Kunden zu informieren und in seinem besten Interesse zu handeln.
Doppelagentur mit zwei Agenten
Alle Immobilienmakler verfügen über eine Immobilienmaklerlizenz. Wenn Sie kaufen, arbeiten Sie möglicherweise mit einem Makler zusammen, der von demselben Makler lizenziert ist wie der Listing-Makler. Wenn Sie verkaufen, arbeitet der Käufer möglicherweise mit einem Makler zusammen, der für den Makler arbeitet, für den Ihr Makler arbeitet.
Wenn dies geschieht, entsteht eine Doppelagentur. Die Makler könnten in zwei Büros am anderen Ende der Stadt arbeiten und sich nicht kennen, aber sie arbeiten immer noch in einer Doppelagentur, da sie eine Lizenz vom selben Makler haben. Vereinfacht ausgedrückt vertritt ein Makler den Käufer und der andere den Verkäufer.
Sollte ich auf Interessenkonflikte achten?
Zunächst hat ein Makler möglicherweise eine einzige Agenturbeziehung mit dem Käufer aufgebaut, aber wenn der Käufer ein vom Makler dieses Maklers angebotenes Haus auswählt, ändert sich die Beziehung des Maklers zum Käufer. Dies kann komplex sein, wenn es um Loyalität geht, denn als Makler Ihres Käufers ist es seine Pflicht, Ihnen bei der Suche nach einem Haus zu helfen, und er möchte Ihnen dabei helfen, den besten Preis zu erzielen.
Aber wenn das Haus bei seinem Makler gelistet ist, verdienen sie mit einem höheren Verkauf mehr Geld. Dies kann zu einem Interessenkonflikt auf Seiten des Agenten führen. Sie sehen, warum es wichtig ist, einen Makler zu finden, dem Sie vertrauen.
Wenn Sie einen einzigen Makler haben, der Ihnen beim Hauskauf hilft, und Sie ein Haus finden, das beim Makler dieses Maklers gelistet ist, kann es sein, dass Ihr Makler am Ende für beide Seiten arbeitet. Nicht alle Einzelagenten bemerken den Unterschied.
Notiz
Wenn Sie einen Makler beauftragen, sollten Sie immer nach einer Doppelvertretung fragen, um herauszufinden, welche Richtlinien gelten und ob Sie verpflichtet sind, bei ihm zu bleiben, wenn sich die Situation weiterentwickelt.
Wie kann ich verhindern, dass mein Agent mit der anderen Partei zusammenarbeitet?
Die Gesetze variieren von Staat zu Staat, aber in den meisten Fällen müssen beide Parteien einer doppelten Vertretungsmacht schriftlich zustimmen. In Kalifornien beispielsweise enthalten standardmäßige exklusive Maklerverträge für Käufer Bedingungen, die eine Doppelvertretung zulassen, sodass die meisten Käufer nicht erkennen, dass ihr Makler und ihr Makler in einer Doppelvertretung arbeiten.
Wenn Sie sicher sein möchten, dass Ihr Agent nur Ihnen gehört, bitten Sie um Exklusivität. Die einzigen Makler, die niemals in einer Doppelagentur arbeiten werden, sind exklusive Käufermakler und Listing-Makler, deren Tätigkeit nur aus Listings besteht.
Doppelagentur mit demselben Agenten
Ein Makler für ein Haus, der auch den Käufer vertritt, ist ein Doppelmakler. Doppelagenten können nicht in einer Treuhandbeziehung mit einer der Parteien agieren und müssen sowohl Verkäufer als auch Käufer gleich behandeln. Sie dürfen keine vertraulichen Informationen weitergeben oder vertrauliche Ratschläge erteilen.
Der Doppelmakler kann keine Ratschläge zum Hauspreis oder zu den Konditionen geben oder im Namen anderer verhandeln. Daher können sie nicht versuchen, den höchsten Preis für den Verkäufer oder den niedrigsten Preis für den Käufer zu erzielen.
Notiz
Doppelagenten haben sowohl gegenüber dem Käufer als auch dem Verkäufer eine treuhänderische Verantwortung und müssen daher bei der Durchführung der Transaktion vorsichtig sein.
Manche Käufer ziehen es vor, nur mit Listing-Maklern zusammenzuarbeiten, weil sie wissen, dass der Makler zwei Provisionen erhält – eine als Listing-Makler und eine als Käufermakler. Sie haben das Gefühl, dass der Listing-Agent motiviert ist, wenn ein Käufer ein Kaufangebot macht, um die Annahme dieses Angebots zu erreichen. Sie könnten den Doppelmakler auch bitten, die Immobilienprovision auszuhandeln, um den Gewinn des Verkäufers bei einem günstigen Angebot zu steigern.
Wie neutrale Transaktionsagenten helfen können
Um eine Doppelvertretung zu vermeiden, arbeiten einige Agenten als Transaktionsagenten. Transaktionsagenten vertreten keine Partei und schützen deren Interessen nicht. Sie erleichtern die Transaktion zwischen ihnen und sorgen für einen reibungslosen Ablauf.
Ein Transaktionsagent hilft bei der Erfüllung der Bedingungen des Kaufvertrags und stellt die für beide Seiten erforderlichen Unterlagen bereit. Ein Agent dieser Art kann allen Parteien dabei helfen, Konflikte oder Loyalitätsprobleme zu vermeiden, die bei der Arbeit in einem Dual-Agenten-Setup auftreten können.
Willkommen auf meiner Seite!Ich bin Dr. J. K. Hartmann, Facharzt für Schmerztherapie und ganzheitliche Gesundheit. Mit langjähriger Erfahrung in der Begleitung von Menschen mit chronischen Schmerzen, Verletzungen und gesundheitlichen Herausforderungen ist es mein Ziel, fundiertes medizinisches Wissen mit natürlichen Methoden zu verbinden.
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