Umgang mit Verkäuferrückzahlungen nach Vertragsabschluss

Sie kaufen ein Haus. Sie freuen sich auf den Einzug. Dann fragen die Verkäufer, ob sie die Immobilie für 30 Tage nach Vertragsschluss zurückmieten können. 

Mit anderen Worten: Sie würden Vermieter werden, bevor Sie in Ihr neues Zuhause einziehen können.Was? Warum sollte ein Verkäufer das tun wollen? Müssen Sie zustimmen? 

Warum ein Verkäufer möglicherweise eine Rückmiete tätigen möchte 

Aus verschiedenen Gründen möchte ein Verkäufer möglicherweise nach der Schließung eine Rückmiete vornehmen, und diese Art von Anfrage ist keine Seltenheit. Vermutlich kauft der Verkäufer ein neues Eigenheim. Möglicherweise ist es zum Zeitpunkt des Abschlusses Ihrer Transaktion noch nicht verfügbar. Oder vielleicht finden sie am letzten Tag des Monats keinen Umzugswagen, weil die Nachfrage nach Umzugswagen zu diesem Zeitpunkt hoch ist. 

Natürlich könnte diese Situation für Sie als Käufer eines neuen Eigenheims beunruhigend sein. Schließlich haben Sie viel Geld für Ihr neues Zuhause bezahlt und zahlen Zinsen für einen Kredit für eine Wohnung, die Sie noch nicht beziehen können. Es ist verständlich, dass Sie sofort einziehen und es in Besitz nehmen möchten – ganz zu schweigen davon, dass Sie wahrscheinlich nicht damit gerechnet haben, dass Sie sich in der Lage eines Vermieters wiederfinden würden.

Was hat der Käufer davon? 

Sie haben einige logische Gründe, warum Sie keine Rückmiete tätigen möchten, aber atmen Sie tief durch und bedenken Sie, dass dies möglicherweise zu Ihrem Vorteil ist. Das Besitzdatum ist oft ein entscheidender Faktor, wenn Sie ein Angebot für eine Immobilie abgeben. Versetzen Sie sich in die Lage des Verkäufers.

Käufer A und Käufer B bieten beide 325.000 $ für die Immobilie. Auch sonst ähneln sich ihre Angebote. Der Verkäufer kontert beide Angebote mit der Begründung, er müsse eine zweiwöchige Mietrückzahlung verlangen. Käufer A stimmt zu. Käufer B sagt nein. Welches Angebot wird der Verkäufer Ihrer Meinung nach annehmen? 

Wenn Sie der Rückmiete durch den Vorbesitzer zustimmen, kann Ihr Angebot in mehreren Angebotssituationen angenommen werden. Es ist wahrscheinlicher, dass der Verkäufer Ihr Gebot annimmt, auch wenn keine anderen Angebote vorliegen. 

So schützen Sie die Rechte aller

Behandeln Sie diese Situation wie jede andere Geschäftsbeziehung. Käufer sollten niemals zulassen, dass Verkäufer den Besitz eines Hauses behalten, ohne einen formellen Nutzungsvertrag abzuschließen. Diese Vereinbarungen legen die Bedingungen für den Aufenthalt des Verkäufers in Ihrem neuen Zuhause fest und schützen sowohl Käufer als auch Verkäufer.

Einige Staaten stellen für diese Situationen SIP-Formulare (Seller in Possession) zur Verfügung. Die Formulare beziehen sich auf Verkäuferrückmieten sowie andere Vertragsbedingungen. Dieser Nachtrag kann den Kaufvertrag ändern, wenn das entsprechende Kästchen angekreuzt ist. 

Das SIP wickelt kurzfristige Verkäuferrückmieten ab, die weniger als 30 Tage dauern. Es enthält normalerweise die folgenden Bestimmungen: 

• Die Laufzeit der Mietzeit
• Höhe der Miete pro Tag
• Höhe der Kaution, falls vorhanden
• Ob die Kaution treuhänderisch verwahrt oder beim Abschluss an den Käufer freigegeben wird
• Gegebenenfalls verspätete Gebühren im Zusammenhang mit nicht ausreichenden Mitteln und/oder Zahlungen, die außerhalb des Treuhandkontos verspätet eingehen
• Wer bezahlt welche Nebenkosten?
• Das Recht des Käufers, die Immobilie zu betreten
• Die Pflichten des Verkäufers zur Instandhaltung der Immobilie
• Mietabtretungs- und Untervermietungsrechte
• Die Pflichten des Verkäufers bei Herausgabe
• Versicherung für persönliche Gegenstände des Verkäufers
• Verschiedene Bedingungen

Ein Mietvertrag sollte abgeschlossen werden, wenn der Verkäufer 30 Tage oder länger bleiben möchte. 

Versicherungsschutz für Verkäufer-Rückmieten

Manchmal bestehen Käufer darauf, dass Verkäufer während der Rückmietzeit die Versicherungen ihrer bestehenden Hausbesitzer aufrechterhalten. Versicherungsgesellschaften sind in der Regel nicht damit einverstanden, den Versicherungsschutz aufrechtzuerhalten, aber viele werden die Police auf Anfrage fortsetzen.

Allerdings gibt es dabei mehrere Probleme. Der Verkäufer ist nicht mehr Eigentümer des Hauses, daher kann es sein, dass die Versicherungsgesellschaft des Verkäufers die Zahlung etwaiger Ansprüche verweigert. Und der Käufer verfügt in der Regel bereits über einen Versicherungsschutz, da die Kreditgeber darauf bestehen, dass die Versicherungspolice des Käufers zum Zeitpunkt des Abschlusses in Kraft ist.

Einige Versicherungsunternehmen haben argumentiert, dass, wenn ein Schadensfall eintritt und der Verkäufer ihn bei seinem eigenen Unternehmen einreicht, dieser Versicherer möglicherweise auf den Versicherungsschutz des Käufers zurückgreifen könnte, um eine Rückerstattung zu erhalten, selbst wenn das Unternehmen des Verkäufers die Kosten übernimmt.

In jedem Fall sollte der Verkäufer eine Versicherung für seine persönlichen Gegenstände und Autos abschließen.

Mietbeträge ermitteln 

Die Höhe der Miete, die der Verkäufer zahlt, ist verhandelbar. Manchmal bitten Verkäufer tatsächlich darum, ein paar Tage mietfrei in der Wohnung zu bleiben. Es ist dennoch ratsam, eine Vereinbarung abzuschließen, die Haftungsfragen und Laufzeit regelt, wenn Sie damit einverstanden sind. 

Die meisten Käufer finanzieren ihre neuen Häuser, sodass sie Zinsen zahlen und Steuern und Versicherungen für ein Haus zahlen müssen, das sie noch nicht bewohnen können. In den meisten Fällen ist es sinnvoll, dem Verkäufer einen Betrag in Rechnung zu stellen, der einem täglichen Anteil an Kapital, Zinsen, Steuern und Versicherungen des Käufers entspricht.

Es ist ziemlich einfach, die PITI-Zahlung durch 30 Tage zu teilen und dem Verkäufer diesen anteiligen Betrag pro Tag in Rechnung zu stellen, wenn die neue Hypothekenzahlung des Käufers Beschlagnahmungen für Steuern und Versicherungen enthält.Wenn die neue Zahlung des Käufers 3.000 $ PITI beträgt, ergäbe sich daraus ein Betrag von 100 $ pro Tag.

Eine PITI-Zahlung für eine Verkäuferrückmiete ist jedoch nicht erforderlich. Kluge Käufer würden die bestehenden Mietpreise in der Gegend prüfen. Sie könnten feststellen, dass eine PITI-Zahlungsberechnung unter den durchschnittlichen Mietpreisen liegt.

Zum weiteren Schutz – und zur Einhaltung örtlicher Mietkontrollgesetze oder anderer landesspezifischer Gesetze, die Vermieter und Mieter regeln – sollten Käufer und Verkäufer den Abschluss eines kurzfristigen Standardmietvertrags für Wohnimmobilien in Betracht ziehen. Für weitere Informationen wenden Sie sich an einen Anwalt für Immobilienrecht.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)