Was ist eine Nachrangklausel?

ByDr. J. K. Hartmann
Definition

ANachrangklauselweist einer Schuld Vorrang vor einer anderen zu.

Nachrangklauseln sind für Kreditgeber wichtig, da sie bestimmen, welcher Gläubiger nach einem Verkauf, einer Zwangsvollstreckung oder einer Liquidation zuerst bezahlt wird. Eine Nachrangklausel kann sich auf Hypothekenzinsen, zusätzliche Hypothekendarlehen und andere Schuldentilgungen auswirken.

Definition und Beispiel einer Nachrangklausel

Im Immobilienbereich ist eine Nachrangklausel die Rechtssprache, die festlegt, welcher Kreditgeber zuerst bezahlt wird, wenn ein Haus zwangsversteigert wird. Es erscheint am häufigsten in Hypothekenverträgen und kommt ins Spiel, wenn ein Kreditnehmer sein Haus refinanziert oder ein Home-Equity-Darlehen oder eine Home-Equity-Kreditlinie (HELOC) aufnimmt. In der Regel ist nicht genügend Eigenkapital oder Geld vorhanden, um mehrere Kredite abzubezahlen. Daher legt eine Nachrangklausel eine Pfandrechtshierarchie fest, die bestimmt, welcher Kreditgeber zuerst bezahlt wird.

Im Wesentlichen ist die erste oder ursprüngliche Hypothek vorrangig gegenüber allen anderen darauffolgenden Verträgen. Sobald es abbezahlt ist, rückt das Zweitpfandrecht automatisch an die erste Stelle.

  • Alternativer Name: Unterordnungsvereinbarung

Angenommen, Sie kaufen ein Haus mit einer Hypothek. Später fügen Sie eine Home-Equity-Kreditlinie (HELOC) hinzu. Aufgrund einer Nachrangklausel, die wahrscheinlich in Ihrem ursprünglichen Hypothekenvertrag enthalten ist, gilt Ihre erste Hypothek als vorrangige Hypothek oder als Pfandrecht. Daher steht die HELOC an zweiter Stelle und gilt als nachrangige Hypothek.

Wie funktioniert eine Nachrangklausel?

Nachrangklauseln sind in den Standardvorlagen für US-Hypotheken enthalten. Allerdings kommt eine Nachrangklausel erst dann in Betracht, wenn eine zweite Hypothek oder ein nachrangiges Pfandrecht eingerichtet wurde. Daher würde die Klausel erst in Kraft treten, wenn ein Kreditnehmer sein Haus refinanziert oder ein Eigenheimdarlehen oder HELOC aufnimmt.

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen oder in die Zwangsvollstreckung gehen, heißt es in der Nebenklausel, dass der Kreditgeber an erster Stelle die volle Zahlung leisten muss, bevor der Kreditgeber an zweiter Stelle einen Cent sieht.

Der nachrangige Kreditgeber erhält erst dann Geld, wenn alle Personen, die vor ihm in der Schlange stehen, vollständig bezahlt wurden.

Um mit dem obigen Beispiel fortzufahren: Wenn Sie eine Hypothek und einen HELOC für Ihr Haus haben, ist die ursprüngliche Hypothek der erste Pfandgläubiger und der HELOC steht an zweiter Stelle. Wenn Ihr Haus zwangsversteigert wird, stellt die Nebenklausel sicher, dass das aus dem Verkauf erhaltene Geld zunächst zur vollständigen Tilgung des ursprünglichen Darlehens verwendet wird. Das verbleibende Geld wird danach zur Tilgung des HELOC verwendet. Wenn Sie über ein drittes Pfandrecht verfügen, erfolgt keine Auszahlung, bis das zweite Pfandrecht vollständig beglichen ist.

Notiz

Es gibt keine Garantie dafür, dass der zweite oder dritte Kreditgeber Geld erhält, was bedeutet, dass diese Kreditgeber einem Verlustrisiko ausgesetzt sind.Auch deshalb sind Nachrangklauseln wichtig: Sie helfen Kreditgebern, potenzielle Risiken bei der Kreditgenehmigung einzuschätzen und abzuschätzen.

Wie sich Nachrangklauseln auf Kreditnehmer auswirken

Während Nachrangklauseln typischerweise für Kreditgeber gelten, haben sie doch Auswirkungen auf Kreditnehmer.

„Nachrangklauseln wirken sich nicht direkt auf Kreditnehmer aus. Da sie jedoch das Kreditgeberrisiko beeinflussen, sind Kreditnehmer indirekt betroffen, häufig in Form höherer Hypothekenzinsen“, sagte Dan Green, Gründer und CEO des in Austin ansässigen Hypothekenunternehmens Homebuyer.com, per E-Mail an Swip Health.

Green sagte, dass Kreditgeber höhere Hypothekenzinsen verlangen könnten, um das Risiko auszugleichen, bei einem Verkauf nicht zurückgezahlt zu werden. Kreditnehmer sehen möglicherweise höhere Hypothekenzinsen für nachrangige Pfandrechte, wenn die Immobilienpreise sinken oder wenn sie eine schlechtere Kreditwürdigkeit haben. Im Gegensatz dazu sind Kreditnehmer mit einer höheren Kreditwürdigkeit während eines sich verbessernden Marktes möglicherweise weniger betroffen.

Darüber hinaus sagte Green, es sei wichtig, sich daran zu erinnern, dass untergeordnete Pfandgläubiger ein Vetorecht bei Änderungen an der Pfandrechtstruktur eines Hauses haben. Das heißt, wenn Sie ein HELOC und eine Hypothek haben, können Sie Ihre erste Hypothek nicht refinanzieren, ohne die schriftliche Genehmigung der nachrangigen Pfandgläubiger (in diesem Fall des HELOC-Kreditgebers) in Form einer Nachrangvereinbarung einzuholen.

„Der untergeordnete Pfandgläubiger wird den Antrag auf Unterordnung in das neue erste Pfandrecht danach bewerten, ob sich seine Pfandposition stärkt oder schwächt“, sagte er. „Normalerweise stimmt ein Pfandgläubiger einem Nachrang für eine Zins- und Laufzeitrefinanzierung zu und lehnt einen Antrag auf Nachrang für eine Auszahlungsrefinanzierung ab.“

Nachrangklauseln und -vereinbarungen sind in der gesamten Finanzwelt üblich. Sie können auf andere Schulden, Anleihen und Verträge angewendet werden und funktionieren auf die gleiche Weise. Nachrangige Schuldtitel haben eine niedrigere Priorität und vorrangige Schuldtitel oder Anleihen müssen zuerst bezahlt und ausgegeben werden.

Wichtige Erkenntnisse

  • Eine Nachrangklausel ordnet Kreditgeber im Falle einer Zwangsvollstreckung, eines Verkaufs oder einer Liquidation nach Zahlungsvorrang ein.
  • Nachrangklauseln kommen am häufigsten in Hypothekenrefinanzierungsverträgen, Eigenheimdarlehen und HELOCs vor.
  • Nachrangklauseln treten erst in Kraft, wenn ein Zweitpfandrecht an einer Wohnung besteht.

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