Wie man mit einer niedrigen Bewertung umgeht

ByDr. J. K. Hartmann

Schlechte Bewertungen können auf jedem Markt auftreten – ob heiß, kalt oder neutral. Es ist nicht ausgeschlossen, dass ein Gutachter einen Fehler macht oder nicht über genügend Erfahrung verfügt, um das Gutachten richtig zu erstellen. Es ist auch möglich, dass der Verkäufer sein Haus überteuert hat, wodurch seine Gefühle und seine Verbundenheit mit dem Haus die Realität verzerren, dass es einige Mängel geben könnte, die den Kaufpreis schmälern könnten (und sollten).

Wenn Sie ein Haus kaufen, sind Sie nicht ohne Optionen, wenn die Bewertung niedrig ausfällt. Erfahren Sie, warum die Gutachten niedrig ausfallen können und was Sie tun können, wenn die Bank Ihnen den Kredit nicht in der vom Verkäufer gewünschten Höhe gewährt.

Wichtige Erkenntnisse

  • Eine niedrige Bewertung verringert den Marktwert des Hauses und den von der Bank geliehenen Betrag, was Käufer und Verkäufer in eine schwierige Lage bringt.
  • Es kommt häufig vor, dass die Bewertung eines Hauses niedriger ausfällt als der Preis, den ein Verkäufer für das Haus verlangt.
  • Verkäufer und Käufer haben mehrere Optionen zur Auswahl, die ihnen helfen können, eine für beide Seiten vorteilhafte Vereinbarung zu treffen.

Warum ist eine niedrige Bewertung eine große Sache?

Das Hauptproblem bei einer niedrigen Schätzung ist die Differenz zwischen dem Angebotspreis des Verkäufers und dem neu zugewiesenen Marktwert des Hauses. Kreditgeber leihen Ihnen in der Regel nur den geschätzten Wert der Immobilie, denn als der Gutachter diesen Betrag ermittelte, wurde dieser zum Marktwert des Hauses.

Da Kreditgeber Kredite vergeben, um Geld zu verdienen, ist ein Kredit über den Marktwert der Immobilie keine Investition, die sie wagen wollen. Wenn Sie mit dem Darlehen in Verzug geraten, können sie möglicherweise die verlorenen Mittel ausgleichen. Wenn sie Ihnen jedoch mehr geben, als ein Haus wert ist, besteht eine erhöhte Wahrscheinlichkeit, dass sie das verlorene Kapital nicht ausgleichen.

Warum kommt es zu einer niedrigen Bewertung?

Aus mehreren Gründen kann es vorkommen, dass Häuser nicht zum Verkaufspreis bewertet werden. Ein Faktor, der am meisten zu niedrigen Bewertungen beiträgt, ist der Immobilienmarkt.

Marktfaktoren

Durch Mehrfachangebote und Konkurrenzgebote können künstlich überhöhte Preise entstehen. Der Wert von Häusern kann sinken, wenn weniger Käufer in einem größeren Bestand an Häusern einkaufen. Der Marktwert kann steigen, wenn nicht genügend Wohnungen vorhanden sind, um die Nachfrage nach Wohnraum zu decken.

Notiz

Es kann auch zu Folgen kommen, wenn es in der Nachbarschaft zu zahlreichen Zwangsvollstreckungen oder Leerverkäufen kommt, vor allem dann, wenn es keine anderen vergleichbaren Verkäufe gibt.

Ein unerfahrener Gutachter

Auch ein unerfahrener Gutachter, der die lokalen Einflüsse auf den Wert nicht versteht, kann der Schuldige sein. Obwohl dies gelegentlich vorkommt, ist es dank interner Überprüfungsprozesse und Regeln, die im Rahmen des Home Valuation Code of Conduct (HVCC) erstellt wurden, selten.

Der Gutachter hat möglicherweise Daten zu ausstehenden Verkäufen übersehen, die höhere vergleichbare Verkäufe zum Zeitpunkt des Abschlusses widerspiegeln könnten, oder er hat ähnliche Verkäufe aus den falschen Stadtteilen ausgewählt.

Andere Faktoren

Möglicherweise hat der Versicherer eine falsche Bewertung vorgenommen oder der Verkäufer hat die Immobilie möglicherweise zu teuer bewertet. Oftmals legen Verkäufer den Preis für ihre Häuser auf der Grundlage des von ihnen gezahlten Preises und der sentimentalen Werte fest, die sie ihnen beimessen.

Ob ein Kreditgeber Geld leihen möchte oder nicht, spielt keine Rolle. Kreditgeber wollen und müssen Kredite abwickeln. Damit verdienen sie ihr Geld. Kreditgebern ist es außerdem untersagt, Gebiete auf einer Karte zu markieren, in denen sie möglicherweise keine Kredite vergeben möchten.

Notiz

Auch Rassismus kann in manchen Fällen schlechter Wertschätzung eine Rolle spielen. Ein Bericht der Brookings Institution ergab, dass Häuser ähnlicher Qualität in Vierteln mit ähnlichen Annehmlichkeiten in einem mehrheitlich schwarzen Viertel 23 % weniger wert waren als in einem Viertel ohne oder mit sehr wenigen schwarzen Bewohnern.Wenn ein Verbraucher der Meinung ist, dass er aufgrund seiner Erfahrung mit Rassismus eine schlechte Bewertung erhalten hat, kann der Verbraucher einige zusätzliche Schritte unternehmen:

  • Wenn der Verbraucher das Gefühl hat, Opfer einer voreingenommenen Beurteilung geworden zu sein, kann er beim HUD-Büro für faires Wohnen und Chancengleichheit eine Beschwerde einreichen, um Hilfe zu erhalten.
  • Der Verbraucher kann sich auch an die nationale Hotline des Appraisal Subcommittee Appraisal Complaint wenden, um eine Beschwerde einzureichen.
  • Schließlich können Sie eine Beschwerde beim Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) einreichen, wenn ein Kreditgeber Sie diskriminiert, beispielsweise durch die Verwendung eines unzulässigen Gutachtens.

Was tun bei einer niedrigen Bewertung?

Die Optionen für Verkäufer und Käufer sind unterschiedlich, da sie das Problem einer niedrigen Bewertung mit widersprüchlichen Zielen angehen. Der Verkäufer möchte den höchsten Preis für die Immobilie, während Sie nicht zu viel bezahlen möchten. Sie müssen sich auch mit einem potenziellen Kreditgeber auseinandersetzen, der eine Hypothek nicht mehr als oder den größten Teil des Wertes eines Hauses finanziert.

Sie können die Differenz in bar ausgleichen

Sie können die Differenz zwischen dem Schätzwert und dem Verkaufspreis mit Bargeld ausgleichen, sofern Sie über Bargeld verfügen. Der Kreditgeber kümmert sich nur insoweit um die Bewertung, als sie sich auf das Beleihungswertverhältnis auswirkt, d.Eine niedrige Bewertung bedeutet nicht, dass der Kreditgeber keine Kredite vergibt; es bedeutet lediglich, dass ein Darlehen auf der Grundlage des im Vertrag vereinbarten Verhältnisses zum Schätzwert gewährt wird.

Reduzieren Sie den Preis

Die beste Lösung besteht oft darin, dass der Verkäufer den Preis des Hauses senkt. Meistens macht es den Käufer glücklich und den Kreditgeber zufrieden. Es könnte sich auch lohnen, wenn der Verkäufer den Verkauf auf einem Käufermarkt abschließen muss.

Es gibt keine Garantie dafür, dass der Verkäufer nicht erneut eine niedrige Bewertung erhält, wenn der erste Käufer weggeht. Darüber hinaus kann die Gültigkeitsdauer eines Gutachtens zwischen 120 und 180 Tagen betragen, sodass ein Verkäufer möglicherweise für einige Zeit auf einem niedrigen Gutachten sitzen bleibt, sofern sich der Immobilienmarkt nicht verändert.

Bestreiten Sie das erste Gutachten oder ordnen Sie ein zweites Gutachten an

Fordern Sie vom Käufer eine Kopie des Wertgutachtens an, wenn Sie der Verkäufer sind. Wenden Sie sich dann an den Kreditgeber und erkundigen Sie sich nach dessen Streitbeilegungspraktiken. Dem Gutachter ist es nicht gestattet, direkt mit dem Verkäufer oder seinem Vertreter zu sprechen.

Nur der Kreditgeber kann auf einem zweiten Gutachten bestehen, und in der Regel können nur Sie als Käufer einen Antrag auf ein weiteres Gutachten stellen, dem möglicherweise stattgegeben wird oder auch nicht. Sie können anbieten, die Kosten für das zweite Gutachten zu teilen, wenn Sie der Verkäufer sind.

Stellen Sie eine Liste vergleichbarer Verkäufe bereit

Bitten Sie die beteiligten Makler, eine Liste aktueller vergleichbarer Verkäufe zusammenzustellen, die den vereinbarten Verkaufspreis rechtfertigen, und reichen Sie diese Liste dann beim Underwriter ein und bitten Sie um eine Überprüfung des Gutachtens. Versuchen Sie, Vergleiche zu verwenden, die näher an der betreffenden Immobilie liegen als diejenigen, die der Gutachter verwendet hat.

Rufen Sie die Listing Agents für ausstehende Verkäufe an

Sie müssen Ihre Makler damit beauftragen, sich um diese Angelegenheit zu kümmern, aber sie können versuchen, die tatsächlichen Verkaufspreise von Immobilien zu erfahren, die noch ausstehen, aber noch nicht abgeschlossen sind.

Makler müssen die Verkaufspreise nicht offenlegen, aber viele helfen gerne weiter, da sie später in die gleiche Situation geraten könnten. Ihr Makler kann jederzeit fragen, ob der andere Makler glaubt, dass Ihr Preis geschätzt wird, wenn der Makler sich weigert, den ausstehenden Preis preiszugeben.

Treffen Sie sich in der Mitte

Manchmal senken Verkäufer ihren Preis, um zu verhindern, dass Sie die gesamte Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Schätzpreis bezahlen. Sie könnten sich irgendwo zwischen einer vollständigen Bareinlage und einer Preissenkung einigen.

Notiz

Ein Verkäufer könnte zustimmen, 5.000 US-Dollar in bar zu akzeptieren und den Preis um 5.000 US-Dollar zu senken, wenn die Differenz 10.000 US-Dollar beträgt.

Brechen Sie die Transaktion ab

In vielen Kaufverträgen sind Darlehenskonditionen enthalten, bei denen Sie ohne Vertragsstrafe vom Vertrag zurücktreten können, wenn Sie keine Finanzierung erhalten. Wenn die Bewertung zu niedrig ausfällt, haben Sie unter Umständen keinen Anspruch auf die vereinbarten Konditionen, und eine ordnungsgemäß schriftlich festgehaltene Darlehensvoraussetzung ermöglicht es Ihnen, den Vertrag unter diesen Umständen zu kündigen. Der Verkäufer muss dann Ihre Anzahlung freigeben.

Der Verkäufer könnte zu einem höheren Preis verkaufen, indem er das Haus wieder auf den Markt bringt und nach einem neuen Käufer sucht. Das neue Gutachten könnte ganz anders ausfallen, vorausgesetzt, dass es sich bei dem niedrigen Gutachten nicht um ein Gutachten der Federal Housing Administration (FHA) handelte. Diesen Gutachten wird eine Fallnummer zugewiesen, sodass dasselbe Gutachten verwendet würde, wenn der erste und der zweite Käufer über FHA-Gutachten verfügten.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Wie oft fällt eine Bewertung schlecht aus?

Untersuchungen von Fannie Mae haben ergeben, dass etwa 8 % der Beurteilungen schlecht ausfallen.

Wie viel kostet eine Hausbewertung?

Der Preis für ein Gutachten hängt davon ab, wo Sie wohnen. Sie können damit rechnen, mindestens 200 $ und vielleicht sogar 600 $ für ein Gutachten auszugeben.

Welche Faktoren würden einer Hausbewertung schaden?

Bei einem Wertgutachten werden viele Faktoren berücksichtigt, sowohl auf Ihrem Grundstück als auch in der Umgebung. Umständliche Grundrisse, mangelnde Attraktivität des Gebäudes und veraltete Kabel oder Geräte können Ihrer Wertschätzung schaden. Das Leben in einer abgelegenen Gegend ohne guten Zugang zu Hauptstraßen, Schulen und Krankenhäusern kann sich ebenfalls negativ auf Ihren Wert auswirken, ebenso wie hohe Kriminalitätsraten in Ihrer Nachbarschaft.