Haben Fannie und Freddie die Hypothekenkrise verursacht?

Waren Fannie Mae und Freddie Mac die wahre Ursache der Subprime-Hypothekenkrise? Es ist gefährlich, so zu denken. In Wirklichkeit waren sie ein Paradebeispiel für die umfassenderen wirtschaftlichen Kräfte, die die Bankenkreditkrise und die Rettungspakete verursachten. Versuche der Gesetzgebung, Fannie und Freddie schnell abzuwickeln, würden eine weitere Rezession nicht verhindern. Schlimmer noch, es könnte den Immobilienmarkt zerstören.

Rolle auf dem Hypothekenmarkt

Fannie und Freddie waren staatlich geförderte Unternehmen (GSEs). Wie Privatunternehmen mussten sie wettbewerbsfähig sein, um ihre Aktienkurse zu halten. Gleichzeitig garantierte der Bund implizit den Wert der Hypotheken, die er auf dem Sekundärmarkt weiterverkaufte. Dies führte dazu, dass sie weniger Kapital zur Absicherung ihrer Hypotheken im Verlustfall vorhielten. Dadurch wurden Fannie und Freddie unter Druck gesetzt, Risiken einzugehen, um profitabel zu sein. Mit der Unterstützung der Regierung wussten sie auch, dass sie nicht unter den Konsequenzen leiden würden, wenn sich die Dinge zum Schlechten wenden würden.

Die Regierung hat sie so eingerichtet, dass sie qualifizierte Hypotheken von Banken kaufen, versichern und an Investoren weiterverkaufen können. Banken nutzten die Mittel, um neue Hypotheken aufzunehmen. Historisch gesehen unterstützten Fannie und Freddie jedes Jahr die Hälfte aller neu vergebenen Hypotheken (wie auch heute).Als die Banken im Dezember 2007 begannen, ihre Kreditvergabe einzuschränken, entfielen 90 % aller Hypotheken auf Fannie und Freddie.

Rolle während der Immobilienkrise

Aufgrund staatlicher Vorschriften war es Fannie und Freddie verboten, risikoreiche Hypotheken zu kaufen. Doch als sich der Hypothekenmarkt veränderte, veränderte sich auch ihr Geschäft.

Zwischen 2005 und 2007 erwarben sie einige herkömmliche, festverzinsliche Kredite mit 20 % Rabatt. Sie kauften Subprime-Hypotheken, zinslose Hypotheken oder Hypotheken mit negativer Tilgung – Kredite, die eher für Banken und unregulierte Hypothekenmakler typisch sind.

Fannie und Freddie machten die Sache noch schlimmer, indem sie Derivate zur Absicherung des Zinsrisikos ihrer Portfolios einsetzten. Aber als privatwirtschaftliche Unternehmen, die ihre Aktionäre zufrieden stellen mussten, taten sie dies, um mit anderen Banken konkurrenzfähig zu bleiben. Sie machten alle das Gleiche.

Die Kreditakquisitionen von Fannie Mae waren:

• 62 % negative Abschreibung
• 84 % nur Zinsen
• 58 % Subprime
• 62 % verlangten eine Anzahlung von weniger als 10 %

Die Kredite von Freddie Mac waren sogar noch riskanter und bestanden aus:

• 72 % negative Abschreibung
• 97 % nur Zinsen
• 67 % Subprime
• 68 % verlangten eine Anzahlung von weniger als 10 %

Diese exotischen und Subprime-Hypotheken machten die Kreditakquise von Fannie und Freddie giftig.

Weniger giftig als die meisten Banken

Durch die Vorschriften wurde sichergestellt, dass Fannie und Freddie weniger dieser Kredite aufnahmen als die meisten Banken. Dennoch erwarben sie mehr dieser Kredite, um angesichts des verschärften Wettbewerbs ihren Marktanteil zu behaupten. 

Im Jahr 2005 verabschiedete der Senat einen Gesetzentwurf, der es ihnen verbot, hypothekenbesicherte Wertpapiere in ihren Portfolios zu halten. Der Kongress wollte das Risiko für die Regierung verringern. Im Jahr 2009 besaßen oder garantierten die beiden GSEs 44 % oder 4,8 Billionen US-Dollar (in US-Dollar von 2009) der Hypothekenschulden für Wohnimmobilien, gegenüber 36 % im Jahr 2006.

Doch der Gesetzesentwurf des Senats schlug fehl und Fannie und Freddie erhöhten ihre Bestände an riskanten Krediten. Sie könnten mit den hohen Zinssätzen der Kredite mehr Geld verdienen als mit den Gebühren, die sie beim Verkauf der Kredite erhielten. Auch hier ging es ihnen darum, in einem sehr wettbewerbsintensiven Immobilienmarkt hohe Aktienkurse aufrechtzuerhalten. 

Als staatlich geförderte Unternehmen gingen Fannie und Freddie mehr Risiken ein, als sie hätten tun sollen. Sie haben die Steuerzahler nicht geschützt, die letztendlich ihre Verluste auffangen mussten. Aber sie haben den Immobilienabschwung nicht verursacht. Sie haben den Markt nicht mit exotischen Krediten überschwemmt. Sie waren ein Symptom und keine Ursache der Hypothekenkrise.

Derivate trugen zu ihrem Untergang bei

Schätzungen zufolge bestanden 2007 nur 17 % ihrer Portfolios aus Subprime- oder Alt-A-Krediten.Doch dann sanken die Immobilienpreise und die Hausbesitzer begannen zahlungsunfähig zu werden. Infolgedessen trug dieser relativ kleine Prozentsatz an Subprime-Krediten erheblich zu den Verlusten bei.

Als GSEs waren Fannie und Freddie nicht verpflichtet, die Größe ihrer Kreditportfolios durch ausreichend Kapital aus Aktienverkäufen auszugleichen, um es zu decken. Dies war sowohl das Ergebnis ihrer Lobbyarbeit als auch der Tatsache, dass ihre Kredite versichert waren. Stattdessen nutzten sie Derivate, um das Zinsrisiko ihrer Portfolios abzusichern. Als der Wert der Derivate sank, sank auch ihre Fähigkeit, Kredite zu garantieren. 

Dieses Engagement in Derivaten erwies sich wie für die meisten Banken als ihr Untergang. Als die Immobilienpreise fielen, schuldeten selbst qualifizierte Kreditnehmer am Ende mehr, als das Haus wert war. Wenn sie das Haus aus irgendeinem Grund verkaufen müssten, würden sie weniger Geld verlieren, wenn sie der Bank eine Zwangsvollstreckung erlauben würden. Kreditnehmern mit negativer Tilgung und zinslosen Krediten ging es noch schlechter. 

Fannie und Freddie eliminieren?

Einige Gesetzgeber schlagen vor, Fannie und Freddie zu eliminieren. Andere behaupten, dass die Vereinigten Staaten Europa nachahmen und gedeckte Schuldverschreibungen zur Finanzierung der meisten Hypotheken auf Eigenheime nutzen. Mit gedeckten Schuldverschreibungen behalten Banken das Kreditrisiko ihrer Hypothekendarlehen. Sie verkaufen durch diese Hypotheken besicherte Anleihen an externe Investoren. Dadurch können sie das Zinsrisiko entlasten.

Würde der Kongress Fannie und Freddie eliminieren, würde dies die Verfügbarkeit von Hypotheken drastisch reduzieren und die Kosten erhöhen. Banken zögern, Hypotheken ohne Garantie zu vergeben. Die Hypothekarzinsen könnten steigen. Der US-Immobilienmarkt würde zusammenbrechen.

Anstatt Fannie und Freddie zu eliminieren, scheint der derzeitige Weg einer strengeren Regulierung und eines stärkeren Risikomanagements die bessere Option zu sein. Diese GSEs haben die Finanzkrise nicht verursacht, und ihre Beseitigung wird eine weitere nicht verhindern.