Zwangsvollstreckungen, Leerverkäufe und REOs erinnern uns an „Löwen, Tiger und Bären, oh mein Gott!“ Es gibt Ähnlichkeiten. Löwen, Tiger und Bären sind wilde Tiere, aber unterschiedlich. Zwangsversteigerungen, Leerverkäufe und Immobilien im Immobilienbesitz (REO) sind allesamt Notverkäufe, unterscheiden sich aber auch voneinander. Ohne spezielle Kenntnisse über die Abwicklung des Kaufs einer dieser notleidenden Immobilien könnten Sie sich jedoch auf gefährlichem Terrain wiederfinden.
Während es sich beispielsweise bei vielen Leerverkäufen um Zwangsvollstreckungen handelt, sind nicht alle Zwangsvollstreckungen Leerverkäufe. Außerdem wird nicht jeder Leerverkauf zwangsversteigert. Um die Sache noch komplizierter zu machen, handelt es sich bei REOs zwar auch nicht um Leerverkäufe, einige beabsichtigte Leerverkäufe können jedoch als REO enden. Einige der Unterschiede zwischen den dreien ergeben sich daraus, wo das Haus gerade verkauft wird und wer den Verkauf durchführt.
Inhaltsverzeichnis
Zwangsvollstreckung Eigentum
Bei einer Zwangsvollstreckungsimmobilie handelt es sich um ein Haus, bei dem der Eigentümer eine Mitteilung über Zahlungsverzug erhalten hat. Wenn die Situation weiterhin besteht, wird der Kreditgeber die Zwangsvollstreckung bei der Behörde für öffentliche Aufzeichnungen der Stadt oder des Landkreises einreichen.
Eine Zwangsvollstreckung bedeutet, dass der Eigentümer die Hypothekenzahlungen eingestellt hat und der Kreditgeber mitgeteilt hat, dass er die Immobilie an den Meistbietenden verkaufen wird, sofern die Zahlungen nicht auf den neuesten Stand gebracht werden. Kreditgeber können aus anderen Gründen eine Zwangsvollstreckung vornehmen, aber der häufigste Grund, warum Kreditgeber eine Inverzugsetzung einreichen, ist, wenn ein Kreditnehmer mit mindestens zwei Zahlungen im Rückstand ist. Wenn der Hausbesitzer den Kredit nicht fällig stellt, wird der Kreditgeber dem Eigentümer die Immobilie wegnehmen.
Anschließend wird der Kreditgeber nach Ablauf einer bestimmten Frist versuchen, die Immobilie öffentlich zu versteigern. Allerdings werden nicht alle Häuser, die einer Zwangsvollstreckung unterliegen, öffentlich versteigert. Eigentümer haben das Recht, bis zu einem gewissen Punkt Nachzahlungen zu leisten, deren Zeitpunkt je nach Gerichtsbarkeit unterschiedlich ist.
Immobilieninvestoren und Hauskäufer sehen in Zwangsvollstreckungen einen Gewinn, da sie die Immobilie häufig für den geschuldeten Betrag kaufen können und dabei das Eigenkapital des Hausbesitzers kostenlos erhalten.
Auswirkungen des kalifornischen Rechts
In den Bundesstaaten gibt es unterschiedliche Gesetze zur Regelung von Zwangsvollstreckungen, einige folgen dem kalifornischen Recht. Um Ihre Rechte als Käufer einer Zwangsvollstreckung vollständig zu verstehen, wenden Sie sich an einen Immobilienanwalt vor Ort. Beachten Sie jedoch, dass ein Immobilienmakler in Kalifornien lange Zeit keinen Zwangsvollstreckungsinvestor vertreten konnte, wenn alle der folgenden vier Aussagen zutrafen:
- Das Haus gilt als persönlicher Wohnsitz des Verkäufers.
- Bei dem Objekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus oder zwei bis vier Wohneinheiten.
- Gegen die Immobilie wurde in den öffentlichen Aufzeichnungen eine Inverzugsetzungsmitteilung eingereicht.
- Der Investor-Käufer wird die Immobilie nicht bewohnen.
Sollte jedoch eine dieser vier Aussagen falsch sein, wäre es einem Makler in Kalifornien gestattet, Käufer zu vertreten, insbesondere wenn der Käufer das Haus selbst bewohnen würde. Um einen Investor zu vertreten, verlangt das kalifornische Recht, dass ein Immobilienmakler eine Anleihe hinterlegt. Im Bundesstaat Kalifornien gibt es keine solche Anleihe. Daher waren viele Käufer als Investor vor der Zwangsvollstreckung in Kalifornien gezwungen, auf eigene Faust zu handeln.
Ein kalifornisches Gericht entschied 2007, dass die Kautionspflicht nicht durchsetzbar sei.Bedenken Sie, dass Sie als Investor verpflichtet sind, das Home Equity Sales Act einzuhalten. Unter anderem haben Verkäufer, die sich in der Zwangsvollstreckung befinden, das Recht, innerhalb von fünf Tagen von einer Transaktion zurückzutreten (stornieren). Anleger müssen den Verkäufer über dieses Recht informieren und ihm eine Kopie des Formulars beifügen, das dem Verkäufer die Kündigung ermöglicht.
Die Nichteinhaltung des Home Equity Sales Act zieht schwere Strafen nach sich, darunter eine Bestimmung, die dem Verkäufer das Recht einräumt, den Verkauf bis zu zwei Jahre nach dem Verkauf und Abschluss an den Investor zu stornieren und die Immobilie zurückzuerhalten.Bevor Sie sich als Investor für den Kauf eines Hauses in Zwangsvollstreckung entscheiden, indem Sie die Rückzahlungen an den Kreditgeber begleichen, dem Verkäufer ein paar Dollar geben und eine Urkunde beurkunden, rufen Sie einen Anwalt für Immobilienrecht an.
Leerverkäufe
Ein Leerverkauf liegt vor, wenn der Verkaufspreis geringer ist als die ausstehende Hypothek auf die Immobilie. Leerverkäufe kommen häufig dann vor, wenn Hausbesitzer in finanziellen Schwierigkeiten stecken, aber noch nicht zwangsläufig mit ihren Krediten in Verzug sind.
Ein Kreditgeber muss sich bereit erklären, im Rahmen eines Leerverkaufs weniger als den geschuldeten Betrag für die Immobilie zu akzeptieren. Im Gegensatz zu einer Zwangsvollstreckung kaufen Investoren das Haus in der Regel noch günstiger, da sie weder den bestehenden Kredit abbezahlen noch die Rückzahlungen leisten müssen. Investoren schließen mit dem bestehenden Kreditgeber einen Deal ab, um weniger zu nehmen, als der Kreditgeber erhalten hat, um einer Zwangsvollstreckung zu entgehen.
Es ist ein Mythos, dass Kreditgeber kein Geschäft mit einem Investor abschließen, es sei denn, der Verkäufer ist mit seiner Verpflichtung zur rechtzeitigen Zahlung der Hypothekenzahlungen in Verzug geraten. Verkäufer müssen nicht in Verzug sein, damit ein Leerverkauf zustande kommt. Für einen Käufer, der das Haus bewohnen möchte, ist der Kauf eines Leerverkaufs finanziell sinnvoll.
Eigentum des Kreditgebers
Der Kauf eines REO ähnelt dem Kauf eines Leerverkaufs, mit der Ausnahme, dass die Immobilie bereits Eigentum des Kreditgebers ist. Bankimmobilien werden als REOs bezeichnet, was für Real Estate Owned by the Lender (Immobilien im Besitz des Kreditgebers) steht.
Am Ende werden die Banken Eigentümer der Immobilie, wenn bei der öffentlichen Auktion niemand genug bietet, um den geschuldeten Betrag der Immobilie zu begleichen. REO-Häuser gelten oft als die beste Möglichkeit, eine notleidende Immobilie zu kaufen, da der Verkäufer bereits nicht mehr im Bilde ist. Es sind nur der Investor, der Agent des Investors, die Bank und der Agent der Bank, die die Transaktion aushandeln. Einige REOs können direkt beim Kreditgeber erworben werden. Für weitere Informationen wenden Sie sich bitte an einen Anwalt für Immobilienrecht.
Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen stellen keine Steuer- oder Rechtsberatung dar und ersetzen eine solche Beratung nicht. Landes- und Bundesgesetze ändern sich häufig und die Informationen in diesem Artikel spiegeln möglicherweise nicht die Gesetze Ihres Landes oder die neuesten Gesetzesänderungen wider. Für aktuelle Steuer- oder Rechtsberatung wenden Sie sich bitte an einen Buchhalter oder Anwalt.
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