Wie viel Eigenkapital benötigen Sie für ein Eigenheimdarlehen?

ByDr. J. K. Hartmann

Ein Eigenheimdarlehen ist eine zweite Hypothek, die es Ihnen ermöglicht, Kredite gegen Ihr Eigenkapital aufzunehmen. Sie erhalten einen Pauschalbetrag, den Sie für beliebige Zwecke einsetzen können. Diese Kredite sind in der Regel mit einem festen Zinssatz für vorhersehbare monatliche Zahlungen ausgestattet und haben Laufzeitoptionen von fünf bis 30 Jahren.

Schauen wir uns an, wie viel Eigenkapital Sie benötigen, um sich für ein Eigenheimdarlehen zu qualifizieren, wie Sie Ihr Eigenheimkapital berechnen und wie Sie das Eigenkapital Ihres Eigenheims erhöhen können.

Wichtige Erkenntnisse

  • Viele Kreditgeber verlangen ein Eigenkapital von mindestens 20 %, um sich für ein Eigenheimdarlehen zu qualifizieren.
  • Kreditgeber verwenden Ihren aktuellen Kapitalsaldo und den Wert Ihres Eigenheims, um Ihr Beleihungsverhältnis (LTV) zu berechnen.
  • Um Ihr Eigenkapital zu stärken, können Sie zusätzliche Zahlungen leisten, warten, bis der Wert Ihres Hauses steigt, oder Renovierungsarbeiten am Haus durchführen.
  • Normalerweise können Sie bis zu 80 % oder 85 % des Eigenkapitals Ihres Eigenheims leihen.

Mindesteigenkapitalanforderungen für Eigenheimdarlehen

Ihr Eigenheimkapital stellt Ihren Eigentumsanteil am Eigenheim dar. Dabei handelt es sich um den geschätzten Wert des Hauses abzüglich des Restbetrags der aktuellen Hypothek. Wenn Ihr Haus also 500.000 US-Dollar wert ist und Ihr Kapitalbetrag 300.000 US-Dollar beträgt, beträgt das Eigenkapital Ihres Hauses 200.000 US-Dollar. Der Prozentsatz des Eigenkapitals wäre der Eigenkapitalbetrag (200.000 USD) geteilt durch den Wert des Hauses (500.000 USD), was 40 % entspricht.

Viele Eigenheimdarlehen richten sich an Personen, deren Eigenheim 20 % oder mehr Eigenkapital besitzt. Die Anforderungen der Kreditgeber variieren jedoch, sodass Sie sich möglicherweise mit weniger als 20 % Eigenkapital qualifizieren. Ihr Kreditgeber wird Ihr Beleihungsverhältnis (Loan-to-Value, LTV) bewerten – das ist Ihr verbleibender Hypothekensaldo dividiert durch den Schätzwert Ihres Hauses –, um Ihr Eigenkapital zu ermitteln. Ein LTV von 80 % würde beispielsweise bedeuten, dass Sie 20 % Eigenkapital an Ihrem Haus haben.

Notiz

Weitere Faktoren können die Mindesteigenkapitalanforderung beeinflussen. Kreditgeber erlauben Ihnen oft nicht, den gesamten Eigenkapitalbetrag zu leihen, und beschränken Sie möglicherweise auf 80 % oder 85 % davon. Darüber hinaus können Kreditgeber Mindest- und Höchstbeträge für Eigenheimdarlehen festlegen. Diese Regeln können zu höheren Mindesteigenkapitalanforderungen führen, damit Sie sich qualifizieren oder einen ausreichenden Kreditbetrag erhalten.

So berechnen Sie Ihr Beleihungsverhältnis

Ihr Kreditgeber führt während des Antragsverfahrens für ein Eigenheimdarlehen eine offizielle Berechnung des LTV-Verhältnisses durch. Sie können jedoch bereits vorab einige Informationen einholen, um Ihre potenzielle Berechtigung zu beurteilen.

Finden Sie Ihren aktuellen Hauptsaldo

Holen Sie sich Ihre aktuelle Hypothekenabrechnung und suchen Sie nach der Zeile mit der Nennung des Kapitalsaldos. Dies wird häufig im Abschnitt mit den Kontoinformationen angezeigt. Wenn Ihnen kein Kontoauszug zur Verfügung steht, überprüfen Sie das Portal Ihres Kreditgebers, um den ausstehenden Kapitalbetrag zu finden. Sie können auch den Kreditgeber anrufen und ihn überprüfen lassen. Wenn Ihr Haus bereits über mehrere Hypotheken verfügt, müssen Sie die einzelnen Tilgungsbeträge addieren.

Notiz

Wenn Sie seit der letzten Abrechnung Zahlungen geleistet haben, hat sich Ihr Eigenheimkapital wahrscheinlich geändert, da der Kapitalbetrag gesunken ist. Sie können immer noch die alte Nummer verwenden, um eine grobe Schätzung zu erhalten, aber Ihr Kreditgeber kann Ihnen die aktuellsten Informationen zur Verfügung stellen.

Bestimmen Sie den aktuellen Schätzwert Ihres Hauses

Der genaueste Weg, den geschätzten Wert Ihres Hauses zu ermitteln, ist die Durchführung einer professionellen Schätzung. Ihr Kreditgeber wird Sie wahrscheinlich während des Antragsverfahrens dazu auffordern, ein Gutachten zu erstellen, Sie können aber auch vorher ein Gutachten erstellen lassen. Der Gutachter beurteilt den Zustand Ihres Hauses und berücksichtigt den Markt, um einen genauen Wert zu ermitteln.

Für eine grobe Schätzung des Werts Ihres Hauses können Sie sich die Verkaufspreise ähnlicher Häuser in der Nähe ansehen, den Hauspreisrechner der Federal Housing Finance Agency verwenden oder die Grundsteuerunterlagen einsehen. Wenn Sie Ihr Haus vor relativ kurzer Zeit gekauft haben, können Sie den Verkaufspreis als Basis verwenden, bedenken Sie jedoch, dass sich der Wert möglicherweise geändert hat.

Führen Sie die Berechnung des LTV-Verhältnisses durch

Teilen Sie als Nächstes Ihren Kapitalsaldo durch den Schätzwert Ihrer Immobilie, um Ihr LTV-Verhältnis zu berechnen. Wenn Ihr Kapitalbetrag 300.000 US-Dollar beträgt und Ihr geschätzter Wert 400.000 US-Dollar beträgt, würde die Berechnung wie folgt aussehen:

300.000 $ / 400.000 $ = 0,75 = 75 %

Da die Darlehenssumme 75 % des Wertes dieser Immobilie beträgt, verfügen Sie über 25 % Eigenkapital an Ihrem Haus. Dies übersteigt die typischen Mindesteigenkapitalanforderungen, sodass Sie sich eher für ein Eigenheimdarlehen qualifizieren.

So erhöhen Sie das Eigenkapital Ihres Hauses

Wenn Sie die Mindestanforderungen an Eigenheimkapital nicht erfüllen oder nicht über genügend Eigenkapital für den gewünschten Kreditbetrag verfügen, haben Sie Möglichkeiten, Eigenkapital aufzubauen. Die besten Optionen hängen davon ab, wie schnell Sie Eigenkapital aufbauen müssen und wie viel Geld Sie einbringen können.

Zahlen Sie mehr an den Auftraggeber

Wenn Sie über die nötigen Mittel verfügen, können Sie Eigenkapital aufbauen, indem Sie zusätzliches Geld in die Tilgung Ihrer Hypothek einzahlen. Sie müssen jedoch überprüfen, ob Ihr Kreditgeber zusätzliche Tilgungszahlungen zulässt. Diese Absicht müssen Sie auch bei der Zahlung angeben.

Notiz

Zusätzliche Tilgungszahlungen tragen auch dazu bei, die insgesamt über die Laufzeit Ihrer Hypothek gezahlten Zinsen zu senken.

Wenn Ihr Eigenkapitalbedarf nicht ausreicht und Sie die Mittel früher benötigen, können Sie für schnellere Ergebnisse einen hohen Pauschalbetrag an den Kapitalgeber zahlen. Sie könnten beispielsweise eine große Arbeitsprämie, eine Steuerrückerstattung oder sogar ein Geschenk eines Familienmitglieds nutzen. Sie könnten auch einen Nebenjob in Betracht ziehen, um ein zusätzliches Einkommen für Ihre Hypothek zu erzielen.

Erwägen Sie Hausverbesserungen, um einen Mehrwert zu schaffen

Sowohl interne als auch externe Eigenschaften des Eigenheims wirken sich auf den Marktwert aus, sodass Sie Upgrades in Betracht ziehen können, um das Eigenheimkapital zu erhöhen. Beispielsweise könnten Sie Ihre Küche umgestalten, neue Fassadenverkleidungen anschaffen oder einen Raum hinzufügen. Denken Sie daran, dass bestimmte Verbesserungen am Haus, beispielsweise zur Verbesserung der Barrierefreiheit oder nach einer Katastrophe, den Wert möglicherweise nicht steigern.

Notiz

Sie können einen Teil der Kosten für die Renovierung und Modernisierung Ihres Hauses amortisieren, wenn Sie die Immobilie später verkaufen. Sie müssen jedoch über genügend Bargeld oder Kredite für Heimwerkerprojekte verfügen.

Warten Sie auf die Wertschätzung durch Marktveränderungen

Der nationale Durchschnitt für die Wertsteigerung eines Eigenheims liegt bei 3 % pro Jahr, doch viele Faktoren können den Wert Ihrer Immobilie beeinflussen. Dazu gehören die Marktnachfrage, der Standort Ihres Hauses und sein Zustand. Da die Immobilienpreise im Allgemeinen steigen, können Sie einfach mit der Aufnahme eines Eigenheimdarlehens warten, wenn Sie das Darlehen nicht sofort benötigen.

Wie bekommt man bei schlechter Bonität einen Eigenheimkredit?

Eine gute Kreditwürdigkeit von mindestens 700 ist ideal, um einen Eigenheimkredit zu erhalten. Allerdings können Kreditgeber Sie mit einem Score im mittleren 600er-Bereich in Betracht ziehen. Wenn Ihre Kreditwürdigkeit niedriger ist, erhalten Sie möglicherweise eine Genehmigung mit einem höheren Zinssatz oder einem niedrigeren Eigenheimdarlehensbetrag. Sie können einen Ausgleich durch ein niedrigeres Schulden-Einkommens-Verhältnis oder einen höheren Anteil an Eigenheimkapital in Betracht ziehen, um für Kreditgeber attraktiver zu sein. Erwägen Sie außerdem Maßnahmen zum Schuldenabbau und zur Verbesserung Ihrer Kreditwürdigkeit.

Wie viel können Sie mit einem Eigenheimdarlehen leihen?

Normalerweise begrenzen Kreditgeber die Höhe Ihres Eigenheimdarlehens auf 80 % oder 85 % Ihres Eigenkapitals. Bei einigen können Sie jedoch 100 % des Eigenkapitals leihen. Darüber hinaus gelten ggf. kreditgeberspezifische Mindest- und Höchstkreditsummen.

Ihr zulässiger Kreditbetrag hängt letztendlich von den Regeln Ihres Kreditgebers sowie von Faktoren wie Ihrem Immobilienwert, Ihrer Kreditwürdigkeit und dem Verhältnis von Schulden zu Einkommen ab. Der Kreditgeber berücksichtigt den kombinierten Beleihungswert (CLTV) Ihrer bestehenden Hypothek plus des Eigenheimdarlehens, um die Erschwinglichkeit zu beurteilen.

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