Wie wirkt sich die Nachlassregelung auf Mieter im Gemeinschaftseigentum aus?

Das Halten des Eigentumstitels an der Immobilie als Mitmieter führt in der Regel nicht zu einer Nachlassverhandlung, zumindest nicht ohne ein wenig Hilfe. Bestimmte Gesetze und Regeln legen fest, wer die Eigentumsanteile eines Verstorbenen erbt, wenn Ihr Mitbewohner oder geliebter Mensch gestorben ist und Sie gemeinsam als gemeinsame Mieter ein Haus besaßen.

Warum ein Nachlass notwendig sein kann

Nachlass ist der rechtliche Prozess der Übertragung des Eigentums an Vermögenswerten vom Namen einer verstorbenen Person auf den Namen der Begünstigten. Es stellt außerdem sicher, dass Gläubiger Zahlungsansprüche aus dem Nachlass des Erblassers geltend machen können und dass endgültige Steuererklärungen eingereicht werden, einschließlich einer Erbschaftssteuererklärung, wenn der Nachlass groß genug ist.

All dies kann einige Zeit in Anspruch nehmen und ist mit einigen Kosten verbunden. Daher planen viele Menschen ihre Nachlässe so, dass sie versuchen, eine Nachlassverhandlung so weit wie möglich zu vermeiden. Leider wird dies in der Regel nicht erreicht, wenn Eigentum als Mitmieter gehalten wird, es sei denn, es werden zusätzliche Schritte unternommen.

Die Definition eines gemeinsamen Mietverhältnisses

Ein Gemeinschaftsmietverhältnis ist eine Eigentumsform zwischen zwei oder mehreren Personen. Die Mieter müssen nicht gleiche Eigentumsanteile haben – einer kann einen Anteil von 25 % an der Immobilie besitzen, während der andere 75 % der Anteile hält. Beide haben Anspruch auf die Nutzung des gesamten Hauses. 

Diese Eigentumsform kommt bei unverheirateten Personen häufig vor, wenn der eine einen größeren finanziellen Beitrag zum Eigentum leistet als der andere. Der prozentuale Eigentumsanteil eines Mieters am Haus entspricht in der Regel seinen Beiträgen, sodass er das Recht hat, seine Anteile zu Lebzeiten oder nach seinem Tod ohne Zustimmung oder Erlaubnis des anderen Mieters oder der anderen Mieter auf eine andere Person zu übertragen.

Gemeinsame Mieter vs. Mitmieter

Ein gemeinsames Mietverhältnis ist eine weitere übliche Möglichkeit, das Eigentum an einer Immobilie und dieser Eigentumsform zu behaltentutVermeiden Sie ein Nachlassverfahren, da es ein Hinterbliebenenrecht beinhaltet.

„Hinterbliebene“ bedeutet, dass beim Tod eines Mieters der Anteil dieser Person an der Wohnung direkt und automatisch auf den überlebenden Mieter übergeht. Die Einschaltung eines Nachlassgerichts ist nicht erforderlich, da die Übertragung kraft Gesetzes erfolgt.

Mitmieter besitzen gleiche Anteile an der Immobilie. Das Eigentumsrecht beträgt 50/50, wenn es zwei davon gibt. Keiner darf seinen Anteil ohne die Mitwirkung und Zustimmung des anderen verkaufen oder belasten.

Wenn eine Immobilie im alleinigen Namen des Verstorbenen betitelt wird 

Diese Situation mag auf den ersten Blick unmöglich erscheinen. Ein gemeinsames Wohneigentum, beispielsweise ein Gemeinschaftsmietverhältnis, kann nicht nur auf den Namen einer Person geführt werden – wohl aber auf den Eigentumsanteil des Verstorbenen.

Wenn der Anteil des Erblassers an der Miteigentumseigenschaft allein auf seinen Namen lautet, würde dieser Eigentumsanteil an der Wohnung auf zwei Arten durch den Nachlass des Erblassers weitergegeben.

1. Es würde an die Begünstigten gehen, die im letzten Testament des Erblassers genannt sind und der Mieter ein gültiges Testament hinterlassen hat. Dieser Teil des Miteigentums würde an die im Testament genannten Begünstigten übergehen, um ihn zu erhalten. 
2. Wenn der Mieter kein Testament hinterlässt, fällt es an die gesetzlichen Erben des Erblassers. Hierbei handelt es sich um Personen, die gemäß den Gesetzen des Bundesstaates, den sogenannten Erbschaftsgesetzen, berechtigt sind, von einem Verstorbenen zu erben, wenn keine anderen Bestimmungen zur Nachlassplanung getroffen wurden.

Wenn ein Verstorbener kein Testament oder einen anderen Nachlassplan hinterlässt, stehen in der Regel Ehepartner und Kinder an erster Stelle, um zu erben.

Es gelten die Erbschaftsgesetze des Staates, in dem der Verstorbene zum Zeitpunkt seines Todes lebte, wenn es sich bei dem Miteigentum nicht um eine Immobilie handelt. Andernfalls gelten die Erbschaftsgesetze des Staates, in dem sich die Immobilie befindet, auch wenn diese Gesetze sich von den Gesetzen des Staates unterscheiden, in dem der Verstorbene gestorben ist.

Das Endergebnis ist, dass ein Hinterbliebener, der auf diese Weise das Eigentumsrecht innehat, am Ende einen neuen Mieter erhält – denjenigen, der den Anteil des anderen Mieters geerbt hat. Es könnte sein, dass Sie gemeinsam mit einem völlig Fremden eine Immobilie besitzen.

Wenn der Verstorbene einen widerruflichen Living Trust hatte

Der Anteil des Verstorbenen am Haus würde an einen Begünstigten außerhalb des Nachlasses übergehen, wenn dieser einen widerruflichen Living Trust gründete und seinen Anteil am Eigentum im Namen des Trusts betitelte. In diesem Fall würde dieser Mieteranteil ohne Einschaltung eines Gerichts direkt an die in den Treuhanddokumenten genannten Begünstigten gehen.

Überlegungen zu Hypotheken

Eine Hypothek ist eine Schuld, und das Nachlassverfahren befasst sich auch mit den Schulden eines Verstorbenen, jedoch mit dem Nachlass des VerstorbenennichtSie sind für die Tilgung der Hypothek verantwortlich, wenn das Darlehen auf gemeinsame Namen lautet. In diesem Fall hat das Verbraucherrecht Vorrang vor dem Nachlassrecht. Beide Mieter waren vertraglich zur Tilgung der Hypothek verpflichtet, so dass die gesamte Vertragspflicht automatisch auf den Hinterbliebenen übergeht, wenn nur einer von ihnen überlebt.

Optionen für Mieter

Sie möchten Ihr Zuhause natürlich nicht verlieren, wenn Ihr Mitmieter stirbt, aber Sie möchten möglicherweise kein Eigentum besitzen oder mit demjenigen zusammenleben, der den Anteil des anderen Mieters erbt. Sie haben mehrere Möglichkeiten.

Möglicherweise können Sie mit dem neuen Mieter eine Einigung über den Verkauf der Immobilie erzielen, wenn Sie nicht selbst daran festhalten, dort zu wohnen. Jeder konnte seinen rechtmäßigen Anteil am Erlös entsprechend seinen Eigentumsanteilen erhalten.

Möglicherweise können Sie den Anteil des neuen Mieters aufkaufen oder jemanden finden, der dazu bereit ist.

Sie könnten auch eine sogenannte „Teilungsklage“ vor Gericht einreichen und einen Richter bitten, den Verkauf der Immobilie zu erzwingen und jedem von Ihnen Ihren jeweiligen Eigentumsanteil am Erlös auszuzahlen.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)