Die Grundlagen von Baukrediten: Grundstück kaufen und bauen

ByDr. J. K. Hartmann

Herkömmliche Hypotheken sind leicht zu finden, haben aber meist einen Haken: Sie können sich nur Geld leihen, um ein bereits bestehendes Haus zu kaufen. Baukredite unterscheiden sich dadurch, dass sie alles finanzieren, was für den Bau eines neuen Hauses, einer neuen Garage oder einer Geschäftsstruktur erforderlich ist. Sie können auch bei der Renovierung oder dem Kauf von Grundstücken eingesetzt werden (sofern Sie die benötigte Immobilie nicht bereits besitzen).

Wichtige Erkenntnisse

  • Baukredite sind kurzfristige Kredite für den Kauf und die Bebauung eines Grundstücks.
  • Baukredite ähneln Kreditlinien und enden, sobald das Projekt abgeschlossen ist.
  • Zahlungen an die ausführenden Auftragnehmer werden ausgezahlt, sobald Meilensteine ​​erreicht oder die Arbeiten abgeschlossen sind.

So funktionieren Baukredite

Ein Baukredit ist ein kurzfristiges Darlehen für Immobilien. Sie können das Darlehen verwenden, um Grundstücke zu kaufen, auf Grundstücken zu bauen, die Sie bereits besitzen, oder bestehende Gebäude zu renovieren, wenn Ihr Programm dies zulässt. Ein Baukredit ähnelt einem Kreditrahmen, da Sie nur den Betrag (in Form von Vorschüssen) erhalten, den Sie benötigen, um jeden Teil eines Projekts abzuschließen.

Dadurch zahlen Sie nur Zinsen für den geliehenen Betrag und nicht bei einem Pauschalkredit, bei dem Sie 100 % des verfügbaren Geldes im Voraus in Anspruch nehmen und sofort Zinsen für den gesamten Restbetrag zahlen.

Zahlungen

Während der Bauphase leisten Sie in der Regel nur Zinszahlungen (oder in manchen Fällen überhaupt keine Zahlungen) auf der Grundlage Ihres ausstehenden Darlehenssaldos. Oft beginnen die Zahlungen sechs bis 24 Monate nach Erhalt des Darlehens.

Notiz

Baukredite erfreuen sich weniger großer Beliebtheit als herkömmliche Wohnungsbaukredite, werden aber von zahlreichen Kreditgebern angeboten. Wenn Sie über ein Bauvorhaben nachdenken, machen Sie sich mit den Grundlagen vertraut und finden Sie heraus, wie jeder Kreditgeber mit den Besonderheiten umgeht.

Auszahlungen an Auftragnehmer

Wenn Sie Fortschritte machen und Meilensteine ​​für Ihr Projekt erreichen, können Sie oder der Bauunternehmer Abhebungszahlungen für abgeschlossene Arbeiten anfordern. Ein Inspektor muss überprüfen, ob die Arbeit durchgeführt wurde, aber Inspektoren bewerten nicht unbedingt die Qualität der Arbeit. Wenn alles zufriedenstellend ist, geht die Auszahlung an den Bauträger.

Temporäre Finanzierung

Bei Baukrediten handelt es sich in der Regel um kurzfristige Kredite, die Sie in der Regel mit einem weiteren „dauerhaften“ Kredit abbezahlen. Der Baukredit endet häufig mit der Fertigstellung der Bauarbeiten. Um das Darlehen abzubezahlen, lassen Sie die fertiggestellte Immobilie schätzen und besichtigen und finanzieren sie in ein passenderes Darlehen um.

Es gibt zwei Möglichkeiten, mit dem vorübergehenden Charakter dieser Kredite umzugehen:

  • Beantragen Sie nach Abschluss des Bauprozesses einen neuen Kredit. Sie müssen sich so qualifizieren, als ob Sie eine neue Hypothek beantragen würden. Daher benötigen Sie Einkommen und Bonität, um genehmigt zu werden.
  • Vereinbaren Sie beide Kredite zu Beginn des Prozesses (auch Single Closing genannt). Ein weiterer von der FHA genannter Begriff ist die Construction-to-Permanent-Hypothek. Dieser Ansatz kann die Abschlusskosten minimieren, da Sie die Kredite bündeln. Nach dem Bau erhalten Sie ein normales Wohnungsbaudarlehen (z. B. eine 15-jährige oder 30-jährige Festhypothek). Dies kann auch dann sinnvoll sein, wenn Sie nicht sicher sind, ob Sie nach dem Bau eine Genehmigung erhalten.

Notiz

Baukredite haben höhere (oft variable) Zinssätze als herkömmliche Wohnungsbaukredite.

Stufen

Sie können Mittel aus einem Baukredit für fast jede Phase Ihres Projekts verwenden, einschließlich des Grundstückskaufs, des Aushubs, des Gießens eines Fundaments, des Rahmenbaus und der Fertigstellung. Abhängig von den Richtlinien Ihres Kreditgebers können Sie auch Garagen, einfache Schuppen und andere Strukturen bauen.

Anzahlung

Wie bei den meisten Krediten sollten Sie nicht damit rechnen, dass Sie 100 % Ihres Bedarfs leihen. Die meisten Kreditgeber verlangen, dass Sie etwas Eigenkapital in das Geschäft einbringen, und sie verlangen möglicherweise eine Anzahlung von mindestens 20 %. Selbstverständlich können Sie auch Geld mitbringen. Wenn Sie jedoch bereits Land besitzen, können Sie die Immobilie möglicherweise als Sicherheit anstelle von Bargeld verwenden.

Ein solider Plan

Um einen Baukredit zu erhalten, müssen Sie sich wie bei jedem anderen Kredit qualifizieren. Das bedeutet, dass Sie eine gute Bonität und günstige Verhältnisse (Verschuldung zu Einkommen und Beleihungswert) benötigen. Eine Anzahlung von 20 % ist ebenfalls wünschenswert, es gibt jedoch Ausnahmen. Wichtig ist auch der Nachweis eines regelmäßigen Einkommens.

Genehmigung des Kreditgebers

Das Besondere an Baukrediten ist, dass die Bank Ihre Baupläne genehmigen muss. Wenn Sie von einem Bauunternehmen kaufen, das regelmäßig mit einem bestimmten Kreditgeber zusammenarbeitet, sind Genehmigungen möglicherweise einfacher. Allerdings können „kundenspezifische“ Projekte eine Herausforderung sein.

Notiz

Planen Sie nicht ein, jeden Penny auszugeben, den die Bank zu leihen bereit ist, und planen Sie nicht, am Tag nach der „geplanten“ Fertigstellung aus Ihrem bestehenden Zuhause auszuziehen.

Erwarten Sie, dass Ihr Kreditgeber Sie um vollständige Details zum Projekt bittet, einschließlich:

  • Wer macht die Arbeit?
  • Wiegenauwird es gemacht? (Architekturzeichnungen sollten Details vermitteln)
  • Wie sieht der Zeitplan für jede Phase aus?
  • Wie viel kostet alles?
  • Entspricht die Struktur den örtlichen Vorschriften und Anforderungen?

Können Sie die Arbeit erledigen? 

Was wäre, wenn Sie den gesamten Bau selbst durchführen möchten? Das macht die Sache leider noch schwieriger. Banken zögern, mit Bauträgern zusammenzuarbeiten. Banken befürchten, dass Laien ein größeres Risiko für Verzögerungen und Probleme haben. Sofern Sie kein hauptberuflicher Auftragnehmer mit jahrelanger Erfahrung sind, müssen Sie wahrscheinlich jemand anderen einstellen.

Planen Sie das Unerwartete

Einen Plan zu haben ist ausgezeichnet, und Flexibilität ist noch besser. Bauprojekte sind berüchtigt für Verzögerungen und Überraschungen. Lassen Sie daher sowohl in Ihrem Budget als auch in Ihrem Zeitplan etwas Spielraum.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Wie viel würde es kosten, auf meinem Grundstück ein Haus zu bauen?

Nach Angaben des Census Bureau lag der durchschnittliche Vertragspreis für den Hausbau im Jahr 2020 bei 298.500 US-Dollar.

Was sind die Voraussetzungen für den Erhalt eines Baukredits?

Wie bei den meisten Kreditarten liegen die Anforderungen beim Kreditgeber und hängen weitgehend von Ihrer Kreditwürdigkeit und der Anzahlung ab. Eine höhere Kreditwürdigkeit und höhere Anzahlungen sichern eher Baukredite. Im Allgemeinen können Sie davon ausgehen, dass die Anforderungen an beide Faktoren bei Baukrediten strenger sind als bei herkömmlichen Hypotheken.