Ein Haus mit einer umgekehrten Hypothek verkaufen

Umkehrhypotheken bieten eine Möglichkeit, Ihr Eigenheimkapital in Einkommen umzuwandeln, ohne die Immobilie verkaufen zu müssen. Wenn Sie eine umgekehrte Hypothek aufnehmen, müssen Sie keine monatlichen Tilgungs- und Zinszahlungen leisten. Stattdessen leistet der Kreditgeber Zahlungen an Sie, entweder monatlich oder als Pauschalbetrag. 

Auch wenn eine umgekehrte Hypothek nach kostenlosem Geld klingt, handelt es sich tatsächlich um ein Darlehen, das mit Zinsen und Gebühren verbunden ist. Die meisten umgekehrten Hypotheken sind durch die Federal Housing Administration (FHA) versichert, die unter anderem verlangt, dass Kreditnehmer mindestens 62 Jahre alt sind und die Immobilie als Hauptwohnsitz bewohnen.

Aber was passiert mit Ihrer umgekehrten Hypothek, wenn Sie das Haus irgendwann verkaufen möchten oder aus medizinischen Gründen umziehen müssen? Was ist, wenn Sie sterben und Ihre Erben die Immobilie verkaufen möchten? Lassen Sie uns untersuchen, wie der Verkauf eines Hauses mit einer umgekehrten Hypothek je nach Situation funktioniert.

Kann man ein Haus mit einer umgekehrten Hypothek verkaufen?

Ja, Sie können ein Haus mit einer umgekehrten Hypothek verkaufen. Es gibt verschiedene Arten von umgekehrten Hypotheken, die beim Verkauf grundsätzlich auf die gleiche Weise funktionieren. Die zwei häufigsten Arten von umgekehrten Hypotheken sind:

• Home Equity Conversion Mortgages (HECMs) über von der FHA zugelassene Kreditgeber
• Proprietäre umgekehrte Hypothekendarlehen von privaten Kreditgebern

Sowohl private Kreditgeber als auch HECMs verlangen von Ihnen die Zahlung einer Hypothekenversicherung, die ins Spiel kommt, wenn Sie ein Haus mit einer umgekehrten Hypothek verkaufen.

Was passiert, wenn Sie ein Haus mit einer umgekehrten Hypothek verkaufen?

Sie können Ihr Haus während der Laufzeit der Umkehrhypothek jederzeit freiwillig verkaufen. Wenn Sie mindestens den Kreditsaldo verkaufen, gilt der Kredit als vollständig zurückgezahlt und Sie können das verbleibende Geld behalten, nachdem Sie den Kreditgeber bezahlt haben. Wenn Sie für Ihre umgekehrte Hypothek mehr Schulden haben, als das Haus wert ist, und Sie es zum geschätzten Marktwert verkaufen, deckt Ihre Hypothekenversicherung den Restbetrag ab.

Zahlungen, die Sie im Rahmen einer umgekehrten Hypothek erhalten, gelten nicht als Einkommen und Sie müssen auf diese Zahlungen keine Steuern zahlen. Wenn Sie das Haus verkaufen, sind in dem Betrag, den Sie zurückzahlen müssen, auch die Zinsen für das Darlehen enthalten. Möglicherweise können Sie diese Zinsen abziehen, indem Sie sie in Anhang A Ihres Einkommensteuerformulars für das Jahr angeben, in dem Sie das Haus verkaufen und die Hypothek zurückzahlen.

Verkauf bei Zahlungsverzug oder Zwangsvollstreckung

Sie müssen drei spezifische Anforderungen erfüllen, um Ihre umgekehrte Hypothek aufrechtzuerhalten:

• Ihr Zuhause muss Ihr Hauptwohnsitz sein.
• Sie müssen Grundsteuer und Hausratversicherungsrechnungen pünktlich bezahlen.
• Ihr Zuhause muss in gutem Zustand gehalten werden.

Wenn Sie eine oder mehrere dieser Voraussetzungen nicht mehr erfüllen, kann es sein, dass Sie mit Ihrer umgekehrten Hypothek in Verzug geraten.

Wenn Sie in Verzug sind, können Sie Ihr Haus für 95 % des geschätzten Wertes oder den geschuldeten Betrag des Darlehens verkaufen, je nachdem, welcher Betrag geringer ist. Das Geld aus dem Verkauf wird zur Tilgung des ausstehenden Darlehenssaldos verwendet, und die Hypothekenversicherung zahlt den verbleibenden Restbetrag.

Wenn Sie den Kredit nicht zurückzahlen können und der Kredit in Verzug ist, kann der Kreditgeber den Kreditbetrag durch eine Zwangsvollstreckung oder einen gerichtlich angeordneten Verkauf des Hauses eintreiben.

Umkehrhypotheken nach dem Tod des Kreditnehmers

Was mit einer umgekehrten Hypothek nach dem Tod des Hausbesitzers passiert, hängt davon ab, ob dieser einen Mitkreditnehmer für das Darlehen hatte. Wenn der Ehegatte beispielsweise Mitkreditnehmer war und weiterhin in der Wohnung als Hauptwohnsitz wohnt, kann er weiterhin die Vorteile der umgekehrten Hypothek erhalten und in der Wohnung bleiben, solange er weiterhin die Bedingungen des Darlehens erfüllt.

Wenn der Ehegatte die Unterlagen für die umgekehrte Hypothek nicht unterschrieben hat, weil er beispielsweise nicht alt genug war, um sich dafür zu qualifizieren, kann er möglicherweise weiterhin in der Wohnung wohnen, wenn er gemäß den HUD-Regeln als berechtigter, nicht kreditgebender Ehegatte gilt. Während der Ehepartner den Kredit nicht zurückzahlen muss, erhält er kein Geld mehr aus der umgekehrten Hypothek.

Wenn der Ehegatte nicht als anspruchsberechtigter, nicht kreditnehmender Ehegatte gilt oder der Kreditnehmer die einzige Person war, die in der Wohnung lebte, muss das Darlehen zurückgezahlt werden. Der Ehegatte oder die Erben können das Haus verkaufen und mit dem Erlös entweder den gesamten Restbetrag der Umkehrhypothek oder 95 % des geschätzten Wertes des Hauses zurückzahlen, je nachdem, welcher Betrag geringer ist. Wenn das Haus für weniger als Swip Health für die umgekehrte Hypothek verkauft wird, deckt die FHA-Hypothekenversicherung die Differenz ab.

Wenn die Erben das Haus behalten möchten, können sie die Umkehrhypothek natürlich auch mit anderen Mitteln abbezahlen.

Wann muss man ein Haus mit einer Umkehrhypothek verkaufen?

Reverse-Hypothekengeber haben strenge Anforderungen sowohl an Kreditnehmer als auch an Immobilien:

• Kreditnehmer müssen mindestens 62 Jahre alt sein
• Die Wohnung muss der Hauptwohnsitz des Kreditnehmers sein
• Die Immobilie muss in gutem Zustand gehalten werden
• Hausbesitzer müssen über die Zahlungen für Grundsteuer und Hausratversicherung auf dem Laufenden bleiben

Wenn Sie diese Bedingungen nicht erfüllen, müssen Sie möglicherweise Ihr Haus verkaufen.

Wenn Sie das Haus beispielsweise nicht mehr als Hauptwohnsitz nutzen, kann der Kreditgeber von Ihnen die Rückzahlung der umgekehrten Hypothek verlangen. Überprüfen Sie Ihre Hypothekenunterlagen auf bestimmte zulässige Gründe für das Nichtwohnen in der Wohnung (z. B. eine stationäre medizinische Behandlung). Benachrichtigen Sie Ihren Kreditgeber über Ihre Situation, damit er weiß, dass Sie beabsichtigen, das Haus weiterhin als Hauptwohnsitz zu nutzen.

Wenn Sie Zahlungen für Grundsteuern, Versicherungen oder Gebühren der Wohnungseigentümergemeinschaft versäumen, kann es zu einem Kreditausfall kommen, der zu einem Zwangsverkauf führen kann. Um diese Situation zu vermeiden, versuchen Sie, die Zahlungen so schnell wie möglich nachzuholen. Wenn Sie es sich nicht leisten können, die Zahlungen zu leisten, empfiehlt die CFPB, sich an Ihre lokale Agentur für Altern zu wenden, um mehr über Hilfsprogramme zu erfahren.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

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