Kann man ein Haus mit einer umgekehrten Hypothek kaufen?

Eine umgekehrte Hypothek ermöglicht es Hausbesitzern ab 62 Jahren, ihre Finanzen durch die Aufnahme eines Kredits mit dem Eigenkapital ihres Hauses aufzubessern. Das Geld kann für Arztrechnungen oder andere Ausgaben verwendet werden. Das Besondere an einer umgekehrten Hypothek ist, dass keine monatlichen Zahlungen erforderlich sind und der Kredit nur dann zurückgezahlt werden muss, wenn das Haus verkauft wird oder es nicht mehr als Hauptwohnsitz des Kreditnehmers dient.

Eine umgekehrte Hypothek kann auch genutzt werden, um jemanden beim Kauf eines Eigenheims zu unterstützen. Bei dieser Art der umgekehrten Hypothek, bekannt als HECM for Purchase, leistet der Hauskäufer eine Anzahlung und leiht sich die fällige Summe von Swip Health aus, ohne dass er zur Zahlung einer monatlichen Hypothekenzahlung verpflichtet ist. Wenn Sie diese Option in Betracht ziehen, ist es wichtig zu verstehen, wie ein HECM für den Kauf funktioniert, welche Voraussetzungen erfüllt sind, um sich für diese Art von Darlehen zu qualifizieren, und welche Vor- und Nachteile es hat. 

So kaufen Sie ein Haus mit einer umgekehrten Hypothek

Um den HECM-Kaufprozess vollständig zu verstehen, ist es notwendig, zunächst genau zu verstehen, was ein HECM ist. Bei den meisten in den USA ausgegebenen umgekehrten Hypotheken handelt es sich um HECMs. Das Unterscheidungsmerkmal von HECMs besteht darin, dass sie von der Federal Housing Administration (FHA) versichert sind, die Teil des US-amerikanischen Ministeriums für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) ist.

Viele HECMs dienen dazu, das Einkommen des Kreditnehmers aufzubessern. Der Betrag, der vom Eigenkapital des Kreditnehmers abgezogen werden kann, hängt von einer Reihe von Faktoren ab, darunter:

• Der aktuelle Zinssatz
• Das Alter des jüngsten Kreditnehmers oder berechtigten, nicht kreditnehmenden Ehepartners
• Der geringere Wert aus dem geschätzten Wert des Hauses, dem Verkaufspreis oder dem HECM FHA-Hypothekenlimit (970.800 USD im Jahr 2022).

Der HECM for Purchase-Prozess ermöglicht es einem Kreditnehmer, eine Eigenheim-Umwandlungshypothek zu nutzen, um mit dem Erlös aus der umgekehrten Hypothek ein Haus zu kaufen. Der größte Vorteil eines HECM for Purchase, auch Reverse for Purchase genannt, ist die Flexibilität, die Sie haben, jeden Monat so viel oder so wenig des Darlehens zurückzuzahlen, wie Sie möchten – oder überhaupt keine monatlichen Zahlungen zu leisten.

Wie Gabe Bodner, ein in Denver ansässiger Hypothekenspezialist beim Rueth Team von Fairway Independent Mortgage, Swip Health telefonisch mitteilte, ermöglicht ein HECM for Purchase Kreditnehmern, sich das Eigenheim zu leisten, das sie wollen, und ermöglicht gleichzeitig, dass ihre Ersparnisse für den Ruhestand weiter wachsen.

„Wenn Sie eine umgekehrte Hypothek strategisch nutzen, können Sie immer noch eine Hypothekenzahlung leisten und Eigenkapital gewinnen, während Sie gleichzeitig Ihre anderen Vermögenswerte, wie eine IRA oder 401(k), erhalten“, sagte Bodner. „Wenn Sie diese nicht vorzeitig nutzen, können Sie möglicherweise auch Steuern und Strafen sparen und letztendlich mehr Vermögen bereitstellen, um die Wahrscheinlichkeit eines finanziellen Erfolgs im Ruhestand zu erhöhen.“

Sie müssen jedoch über genügend Bargeld verfügen, um eine erhebliche Anzahlung für den Kauf eines Eigenheims zu leisten – normalerweise zwischen 45 % und 62 % des Kaufpreises, je nach Alter des Käufers oder des berechtigten, nicht kreditgebenden Ehepartners.Die Höhe der notwendigen Anzahlung wird von HUD berechnet.

Hier sind einige Beispiele für die erforderliche Mindestanzahlung für Häuser mit unterschiedlichen Preisen.

Bei diesen Anzahlungsbeträgen handelt es sich um Schätzungen. Die tatsächlichen Anzahlungen variieren je nach Zinssatz und anderen Faktoren.

Vor- und Nachteile der Verwendung eines HECM beim Kauf

Vorteile erklärt

• Maximiert Ihre Kaufkraft: Ein HECM-Darlehen kann dem Erlös aus einem Hausverkauf oder dem Kassenbestand hinzugefügt werden, um jemandem zu helfen, sich den Kauf des gewünschten Hauses leisten zu können.
• Ergänzt den Cashflow: Bei einem HECM zum Kauf muss der Kreditnehmer keine monatliche Hypothekenzahlung leisten, sodass das Geld für die täglichen Ausgaben verwendet werden kann.
• Bewahrt Altersvorsorge und andere Ersparnisse für das Wachstum: Anstatt Ersparnisse in einer IRA oder 401(k) für den Kauf eines Eigenheims zu verwenden, kann ein Kreditnehmer diese Investitionen weiter wachsen lassen und außerdem die Besteuerung von Abhebungen vermeiden.

Nachteile erklärt

• Nur Kreditnehmer über 62 Jahre können sich qualifizieren: Für HECM for Purchase gelten die gleichen Altersanforderungen wie für eine herkömmliche Hypothek zur Umwandlung in ein Eigenheim. Laut Bodner steht Kreditnehmern ab 55 Jahren eine proprietäre umgekehrte Hypothek zur Verfügung.
• Zu den zusätzlichen Kosten gehört eine Vorab-Hypothekenprämie: Ein HECM zum Kauf beinhaltet eine Hypothekenprämie von 2 %, die bei Abschluss bezahlt werden muss. Alternativen zu einem HECM sind möglicherweise günstiger.
• Anforderungen an die Kreditrückzahlung: Wie bei jedem HECM muss das Darlehen zurückgezahlt werden, wenn der Kreditnehmer die Wohnung nicht mehr als Hauptwohnsitz nutzt oder seinen Darlehensverpflichtungen wie der Zahlung von Grundsteuern oder Hausversicherungskosten nicht nachkommt.

So erhalten Sie ein HECM zum Kauf

Die FHA verlangt von Kreditnehmern, die an einem HECM for Purchase-Darlehen interessiert sind, ein Beratungsprogramm zu absolvieren, um festzustellen, ob es das Richtige ist. Die Berater prüfen die Programmberechtigungsvoraussetzungen und erläutern die finanziellen Auswirkungen dieses Darlehens. Sie möchten außerdem sicherstellen, dass Kreditnehmer die Bestimmungen zur Kreditrückzahlung verstehen und Optionen in Betracht ziehen, die möglicherweise besser passen. Die FHA bietet ein Online-Suchtool für die Suche nach einem HECM-Berater.

Sie können auch die Liste aller von der FHA zugelassenen Kreditgeber durchsuchen (aktivieren Sie das Kästchen „Umkehrhypotheken“). Wenn Sie die Kriterien für ein HECM-Darlehen erfüllen, ist diese Liste von Kreditgebern der Ausgangspunkt für den Erhalt eines HECM-Kreditdarlehens. Sie können auch einen HECM-Berater um eine Liste der Kreditgeber bitten.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

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