Wichtige Schritte im Hausverkaufsprozess

ByDr. J. K. Hartmann

Der Prozess des Hausverkaufs ist derselbe, unabhängig davon, ob es sich um einen Eigenheimverkauf handelt oder ob Sie einen Immobilienmakler beauftragen. Bestimmte Details können von Bundesstaat zu Bundesstaat leicht variieren, diese Checkliste kann jedoch als allgemeiner Leitfaden dienen. Wenden Sie sich unbedingt an einen Fachmann vor Ort, um Einzelheiten zu den spezifischen Anforderungen in Ihrem Bundesstaat zu erfahren.

Wichtige Erkenntnisse

  • Befragen Sie Agenten und treffen Sie sich mit mindestens drei von ihnen, bevor Sie eine Entscheidung treffen.
  • Halten Sie Ihren Preis im Einklang mit den verkauften Häusern, die in einem vergleichenden Marktanalysebericht identifiziert wurden.
  • Bereiten Sie Ihr Haus für den Verkauf vor, indem Sie es reinigen und entrümpeln und die Attraktivität des Hauses verbessern.
  • Seien Sie darauf vorbereitet, mehrere Angebote zu erhalten, wenn Ihr Haus den richtigen Preis hat, aber ignorieren Sie keine Angebote, auch wenn sie niedrig erscheinen – Sie können immer verhandeln.

Wählen Sie einen Listing-Agenten

Ein Listing-Agentvertritt Sie und hat die treuhänderische Verantwortung, Ihre besten Interessen wahrzunehmen. Befragen Sie Agenten und treffen Sie sich mit mindestens drei von ihnen, während Sie eine Entscheidung treffen. Versuchen Sie, aufgrund Ihrer Erfahrung einzustellen.

Stellen Sie Fragen zu Ihrem Listing-Vertrag, einschließlich der Dauer der Listung des Hauses und der Provision, die Sie für die Dienstleistungen des Maklers zahlen. Zahlen Sie auch die Maklerprovisionen des Käufers? (Die meisten traditionellen Vereinbarungen erfordern dies).

Notiz

Sie müssen für den Verkauf Ihres Hauses keinen Immobilienmakler beauftragen. Sie können Ihr Haus auch selbst verkaufen (als FSBO bezeichnet oder zum Verkauf durch den Eigentümer) oder es an einen iBuyer verkaufen. Es gibt auch Agenten mit Rabatt/ermäßigten Gebühren, wenn Sie ein weniger praktisches Erlebnis suchen.

Finden Sie heraus, wie viel Ihr Zuhause wert ist

Der größte Fehler eines Verkäufers besteht oft darin, dass er sein Haus überteuert. Halten Sie Ihren Preis im Einklang mit den verkauften Häusern, die in einem vergleichenden Marktanalysebericht identifiziert wurden. Überlegen Sie, ob Ihr Markt heiß, kalt oder neutral ist, und bewerten Sie das Haus entsprechend.

Bereiten Sie Ihr Haus zum Verkauf vor

Bereiten Sie Ihr Haus für den Verkauf vor, indem Sie es reinigen und entrümpeln und die Attraktivität des Hauses verbessern. Vielleicht möchten Sie einen professionellen Bühnenbildner engagieren, der Ihr Zuhause für Besichtigungen in Szene setzt, oder Ihren Immobilienmakler um Hilfe oder Ideen bitten. Sie können Ihre Möbel oft nutzen.

Notiz

Es gibt auch virtuelle Staging-Apps, die Sie nutzen können, wenn Sie sich kein vollständiges Staging leisten können. Zu diesen Optionen gehören unter anderem Rooomy, VisualStager und BoxBrownie. Damit können Sie ein Zuhause digital inszenieren und die Fotos dann in Ihren Angeboten oder anderem Marketingmaterial verwenden.

Führen Sie alle notwendigen Reparaturen durch und erwägen Sie eine Inspektion vor dem Angebot und beim Verkäufer um mögliche Problembereiche zu identifizieren. Wenn Sie ein Haus mit Haustieren verkaufen, möchten Sie möglicherweise vorübergehende Wohnvereinbarungen treffen, während Sie das Haus zeigen.

Denken Sie daran, dass Sie nur eine Chance haben – und manchmal nur etwa drei Sekunden –, um einen guten ersten Eindruck zu hinterlassen. Lass es zählen.

Vermarkten Sie Ihr Zuhause

Sie oder Ihr Makler sollten die Verkaufsargumente Ihres Hauses identifizieren und die besten Werbewörter auswählen, um diese zu vermitteln. Genehmigen Sie die Marketingkampagne Ihres Maklers oder finden Sie selbst heraus, wie Sie Ihr Haus zum Verkauf anbieten können. Beauftragen Sie ein virtuelles Reiseunternehmen mit der Aufnahme hochwertiger Fotos und stellen Sie nach Möglichkeit eine virtuelle Tour online.

Sie sollten außerdem bestätigen, dass Ihr Eintrag online veröffentlicht ist. Sie – oder Ihr Makler – sollten das Internet und die sozialen Medien mit Fotos und Beschreibungen Ihrer Immobilie sättigen. Laut Statistiken der National Association of Realtors haben 50 % der Hauskäufer im Jahr 2018 ihr Haus online gefunden.

Zeigen Sie Ihr Zuhause

Sie erhalten mehr Besichtigungen, wenn Sie den Agenten erlauben, Ihr Zuhause über ein Schließfach oder eine Tastatur zu zeigen, anstatt sie zu zwingen, Termine zu vereinbaren. Wenn Sie sich für Termine entscheiden, versuchen Sie flexibel zu sein. Einige Käufer möchten das Haus wochentags (nach der Arbeit) und am Wochenende besichtigen. Seien Sie so entgegenkommend wie möglich.

Bereiten Sie sich auf einen Tag der offenen Tür vor, gehen Sie jedoch sparsam mit diesem Ansatz um. Wenn Sie dies tun, bitten Sie unbedingt um Käuferfeedback, damit Sie Ihren Preis, Ihren Zustand oder Ihre Marketingkampagne entsprechend anpassen können.

Erhalten Sie Kaufangebote und verhandeln Sie

Seien Sie darauf vorbereitet, mehrere Angebote zu erhalten, wenn Ihr Haus den richtigen Preis hat. Ignorieren Sie keine Angebote, auch wenn diese zu niedrig erscheinen. Verhandeln Sie, indem Sie ein Gegenangebot machen.

Erwägen Sie, ein Gegenangebot zu unterbreiten, das den Kauf eines Hauses von Ihnen abhängig macht, wenn die Marktbedingungen dies rechtfertigen. Und scheuen Sie sich nicht, ein Gegenangebot zum vollen Preis zu unterbreiten, wenn Ihr Preis wettbewerbsfähig ist und durch vergleichbare Verkäufe untermauert wird.

Sie können auch eine Kick-out-Klausel oder ein Vorkaufsrecht beantragen, wenn das Angebot des Käufers an den Verkauf eines Hauses gebunden ist.Dieser Notfall stellt sicher, dass Sie nicht zu lange warten müssen, wenn der Käufer seine Immobilie nicht abgeben kann.

Treuhandkonto eröffnen und Titel bestellen

Ihr Agent oder Transaktionskoordinator wird ein Treuhandkonto eröffnen und eine Titelpolice für Sie bestellen. Notieren Sie sich die Kontaktinformationen des Abschlussagenten und wählen Sie ein Datum für den Abschluss aus, je nachdem, wann das Darlehen des Käufers finanziert wird.

Notiz

Vergessen Sie nicht, eine Quittung über die Anzahlung und die Optionsgebühr des Käufers anzufordern, sofern diese bezahlt wurde.

Vereinbaren Sie eine Beurteilung

Reinigen Sie das Haus am Tag vor dem Eintreffen des Gutachters. Wenn Sie eine schlechte Bewertung erhalten, fragen Sie Ihren Makler nach Alternativen. 

Normalerweise haben Sie keinen Anspruch auf eine Kopie des Gutachtens, weil Sie dafür nicht bezahlt haben. Entscheidet sich der Käufer aufgrund eines Gutachtens, vom Vertrag zurückzutreten, fragen Sie Ihren Makler oder Anwalt nach Ihren Rechten. Um aus dem Vertrag auszusteigen, benötigen sie eine Bewertungsklausel im Vertrag.

Arbeiten Sie mit der Hausinspektion zusammen

Machen Sie sich jetzt bereit für den Hausinspektor. Bitten Sie Ihren Makler, Ihnen eine Checkliste für die Hausinspektion auszuhändigen, damit Sie im Voraus wissen, was der Inspektor sehen möchte. Bereiten Sie auch den Dachboden und den Keller für die Inspektion vor. Bewegen Sie Gegenstände von den Wänden in der Garage weg und stellen Sie sicher, dass der Inspektor einen freien Weg hat, durch den er hindurchgehen kann.

Wenn Ihr Vertrag eine Dachzertifizierung vorsieht, beauftragen Sie ein seriöses Unternehmen mit der Durchführung der Inspektion. Bedenken Sie, dass Staaten, die Termiten- oder Schädlingsinspektionen zulassen, diese Berichte häufig öffentlich zugänglich machen. Der Käufer kann auch eine Kanalinspektion verlangen, wenn Ihr Haus älter ist.

Notiz

Bereiten Sie sich auch gemeinsam mit dem Käufer auf die abschließende Besichtigung vor. Sie findet in der Regel einige Tage vor oder sogar am Morgen des Abschlusses statt.

Liefern Sie Verkäuferinformationen

Wenn Ihnen weitere wesentliche Fakten oder Probleme mit der Immobilie bekannt sind, müssen Sie diese mithilfe des Offenlegungsformulars des Verkäufers offenlegen.Ihre Eigentumsgesellschaft sollte dem Käufer bei Bedarf die Vereinbarungen, Bedingungen und Einschränkungen (CC&Rs) für Ihre Gemeinde oder die Hausbesitzervereinigung zur Verfügung stellen.

Notiz

Alle Häuser in den USA unterliegen der Offenlegung bleihaltiger Farben, auch solche, die nach 1978 gebaut wurden.

Verhandeln Sie Reparaturanfragen

Sie müssen die Aufforderung eines Käufers zur Durchführung von Reparaturen nicht annehmen, er kann jedoch vom Geschäft zurücktreten, wenn Sie dies nicht tun (sofern eine Inspektionsmöglichkeit besteht).

In manchen Fällen akzeptiert ein Käufer möglicherweise eine Abschlusskostengutschrift anstelle einer tatsächlichen Reparatur.Diese Gutschrift senkt im Wesentlichen den Verkaufspreis und gibt ihnen Bargeld, um die Reparaturen selbst durchführen zu können, sobald sie das Eigentum übernehmen.

Notiz

Sie haben Anspruch auf eine Kopie des Hausinspektionsberichts, wenn der Käufer Reparaturen verlangt. Lesen Sie den Bericht sorgfältig durch, um festzustellen, welche Probleme festgestellt wurden.

Bitten Sie den Käufer, Eventualverbindlichkeiten freizugeben

Wenn der Käufer in seinem Vertrag Eventualverbindlichkeiten hatte, bitten Sie ihn, diese „freizugeben“, d. h. zu bestätigen, dass sie gelöst wurden. Der Käufer ist nicht verpflichtet, eine Haftungsfreistellung zu erteilen, wenn Sie diese nicht verlangen. In einigen Staaten haben Sie möglicherweise das Recht, den Vertrag zu kündigen, wenn der Käufer keine Freigabe erteilt.

Unterschreiben Sie die Titel- und Treuhanddokumente

Je nachdem, wo Sie sich befinden, unterzeichnen Sie die Treuhanddokumente möglicherweise kurz nach der Eröffnung des Treuhandkontos oder kurz vor dem Abschluss. In einigen Bundesstaaten ist es üblich, dass alle an einem Tisch sitzen – Käufer und Verkäufer –, fragen Sie daher Ihren Makler nach der Norm an Ihrem Standort. 

Bitte bringen Sie unbedingt einen gültigen Lichtbildausweis mit.

Treuhandkonto schließen

Nehmen Sie abschließend an Ihrem Abschlusstermin teil, unterschreiben Sie die letzten Unterlagen und übergeben Sie Ihre Schlüssel.

Ihre Eigentumsurkunde, Rückübertragung und Treuhandurkunde werden öffentlich bekannt gegeben, und je nach Besitzrecht des Käufers müssen Sie möglicherweise am Tag der Schließung des Hauses oder sogar im Voraus umziehen. Diese Anforderung sollte im Vertrag festgelegt werden.

Sobald alles gesagt und getan ist, wird der Verkaufserlös auf Ihr Bankkonto überwiesen – abzüglich Maklerprovisionen, Reparaturgutschriften und anderer Gebühren, die in Ihren Abschlussdokumenten aufgeführt sind.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Was ist ein Treuhandkonto beim Hausverkauf?

Escrow ist eine Art Finanzvereinbarung, bei der ein neutraler Dritter die Zahlungen zwischen zwei anderen Parteien kontrolliert. Wenn Sie ein Haus verkaufen, dient ein Treuhandkonto dazu, Sie und den Käufer zu schützen. Dadurch wird sichergestellt, dass Zahlungen, wie z. B. die Anzahlung des Käufers, erst dann freigegeben werden, wenn die Vertragsbedingungen erfüllt sind.

Welche Schritte sollten Sie unternehmen, wenn Ihr Haus nicht verkauft wird?

Wenn Ihr Haus nicht verkauft wird, ist es möglicherweise für Ihre Region und den aktuellen Markt überteuert. Möglicherweise müssen Sie auch Reparaturen oder Modernisierungen durchführen, wenn Käufer in Ihrer Nähe eine schlüsselfertige Immobilie suchen. Wenn Ihr Haus zu voll ist, müssen Sie möglicherweise sogar noch mehr Ihrer Besitztümer ausräumen. Wenden Sie sich an Ihren Makler, um einen Plan auszuarbeiten, wie Sie Ihren Eintrag verbessern und ihn wieder auf den Markt bringen können.