Welche Kreditarten werden nicht von RESPA abgedeckt?

Der Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) regelt die Offenlegung von Kosten und damit verbundenen Geschäftsvereinbarungen bei einer Immobilienabwicklungstransaktion.

Es gibt viele Kreditarten, die von RESPA abgedeckt werden, aber es gibt auch mehrere Kreditarten, die ausdrücklich vom Gesetz ausgenommen sind. Obwohl es ohnehin eine gute Geschäftspraxis sein kann, alle Kosten und damit verbundenen Geschäftsvereinbarungen offenzulegen, werden Kreditgeber von RESPA für diese ausgenommenen Kreditarten nicht dazu verpflichtet.

Was ist Respa?

RESPA ist ein Bundesgesetz, das Hypothekenmakler, Kreditgeber und Dienstleister verpflichtet, Kreditnehmern Offenlegungen über die mit einem Kredit verbundenen Kosten und die Erwartungen an den Immobilientransaktionsprozess zu erteilen.

Zu den abgedeckten Leistungen und Kosten gehören:

• Titelsuche
• Titelprüfungen
• Bereitstellung von Eigentumsurkunden
• Titelversicherung
• Anwaltliche Dienstleistungen
• Erstellung wichtiger Dokumente wie Immobiliengutachten, Kreditauskünfte, Inspektionen usw.
• Hypothekenvergabe

Um Kreditnehmern das Verständnis der RESPA-Offenlegungen zu erleichtern, hat das Consumer Financial Protection Bureau (die Behörde, die das Gesetz durch Regulierung ausführt) verlangt, dass Kreditgeber potenziellen Kreditnehmern zwei Offenlegungsformulare zur Verfügung stellen, um ihnen den Vergleich ihrer Optionen zu erleichtern: eine Kreditschätzung und eine Offenlegung der Abschlusskosten.

Arten von Immobilienkrediten, die von den RESPA-Anforderungen ausgenommen sind

RESPA gilt für staatlich abgesicherte Hypotheken für Wohnimmobilien für ein bis vier Familien. Dazu gehören Kaufdarlehen, Refinanzierungen und umgekehrte Hypothekendarlehen. Das Gesetz gilt nicht für Kredite unter anderem für Geschäfts-, Gewerbe- oder Agrarimmobilien.

Gewerbe- oder Geschäftskredite

Normalerweise sind durch Immobilien besicherte Kredite für geschäftliche oder landwirtschaftliche Zwecke nicht durch RESPA abgedeckt. Wenn das Darlehen jedoch einer Privatperson zum Kauf oder zur Modernisierung einer Mietimmobilie mit ein bis vier Wohneinheiten gewährt wird, unterliegt dies der Regulierung durch RESPA.

Warum sind Gewerbe- oder Geschäftskredite steuerfrei? Gewerbliche Unternehmer sind im Allgemeinen viel versierter und sachkundiger in Bezug auf Immobilientransaktionen. Ist dies nicht der Fall, beauftragen sie aufgrund des großen Transaktionsumfangs dieser Art von Immobilienkäufen Fachleute mit deren Hilfe. Oft ist ein Team von Fachleuten beteiligt, vom Immobilienmakler über Rechtsanwälte bis hin zu Projektmanagern. Jeder von ihnen hat eine bestimmte Aufgabe bei der Beurteilung der Eignung eines geplanten Gewerbeimmobilienkaufs. 

Unbebautes Land

Wenn ein Darlehen für den Kauf unbebauter Grundstücke vergeben wird und kein Teil des Darlehenserlöses für den Bau einer überdachten Wohnstruktur verwendet wird, ist das Darlehen von der RESPA-Aufsicht ausgenommen.

Dies ist ein weiterer Fall der relativen Erfahrung und des Wissens der an der Transaktion Beteiligten. Wenn ein Bauträger Land kauft, um es zu unterteilen, dann hat er seine Unterteilungspläne, einen oder mehrere Anwälte, die sich mit den örtlichen Gesetzen und der Zoneneinteilung befassen, und Bauleute, die beratend zur Seite stehen, um die Arbeit für den Bau von Straßen, Versorgungsleitungen und den Bau von Häusern zu erledigen.

Soll ein unbebautes Grundstück als Standort für eine Industrie- oder Produktionsanlage genutzt werden, kommt es auf die gleiche Expertise und das gleiche Wissen der Akteure an. Wenn ein großer Konzern ein neues Lager oder eine neue Produktionsstätte wünscht, weiß er bereits genau, wie das aussieht, welche Grundstücksgröße er für die Anlage benötigt, welche Parkplätze er benötigt und welche örtlichen Bebauungsgesetze gelten.

Bestimmte Kreditannahmen

Wenn ein Kredit aufgenommen wird und der Kreditgeber nicht das Recht hat, zukünftige Personen für die Übernahme zuzulassen, ist der Kredit nicht durch RESPA gedeckt. Es gibt nicht mehr viele Hypothekendarlehen für Wohnimmobilien, aber VA-Darlehen sind eine bemerkenswerte Ausnahme.

Nur Baudarlehen

Sofern ein Darlehen nicht als Baufinanzierungsdarlehen gewährt wird, ist es nicht gedeckt. Oftmals sollen maßgeschneiderte Häuser gebaut werden und das Grundstück wird als Sicherheit für einen vorübergehenden Baukredit für den Bau des Hauses verwendet. Wenn das Darlehen abbezahlt und eine neue Dauerhypothek aufgenommen wird, ist RESPA nicht beteiligt. Handelt es sich bei dem Darlehen allerdings um ein Baufinanzierungsdarlehen in einem Paket, unterliegt es dem RESPA.

Das Fazit

Gesetze und Vorschriften entwickeln sich ständig weiter und unterliegen Neuinterpretationen. Immobilienmakler sollten darüber auf dem Laufenden bleiben, zumindest im Hinblick auf das Gesamtbild. Titelgesellschaften und Kreditgeber müssen die Entwicklungen viel näher verfolgen, da sie den Papierkram richtig erledigen müssen.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)