Was vermittelt eine allgemeine Garantieurkunde?

ByDr. J. K. Hartmann

Ein Immobilienkäufer ist am besten durch eine allgemeine Garantieurkunde geschützt, bei der es sich um ein Dokument handelt, das darlegt, was der Verkäufer (Ertragsgeber) gesetzlich verpflichtet ist, dem Käufer zu garantieren. Eine Garantieurkunde wird häufig bei Immobilientransaktionen verwendet, wenn die Eigentumsübertragung einer Immobilie stattfindet. Hier erfahren Sie, was Sie über eine allgemeine Garantieurkunde wissen müssen.

Wichtige Erkenntnisse

  • Eine allgemeine Garantieurkunde wird häufig bei Immobilientransaktionen verwendet, wenn die Eigentumsübertragung einer Immobilie stattfindet.
  • Der Verkäufer ist rechtlich an die Garantien in der Kaufurkunde gebunden, beispielsweise an die Zusicherung, dass die Immobilie frei von Pfandrechten oder Belastungen ist.
  • Die Zusicherungen oder Garantien in einer allgemeinen Garantieurkunde beziehen sich nicht nur auf die Besitzdauer dieses Verkäufers, sondern reichen bis zum Ursprung der Immobilie zurück.
  • Wenn Sie eine Immobilie kaufen, sollten Sie alle Ihre Immobiliendokumente lesen, damit Sie wissen, wie Sie die Immobilie am besten pflegen.

Grundlegende Garantien in einer allgemeinen Garantieurkunde

Mit einer allgemeinen Garantieurkunde überträgt der Verkäufer die Immobilie mit bestimmten Zusicherungen oder Garantien. Der Verkäufer ist an diese Garantien gesetzlich gebunden.

Zu den grundlegenden Garantien gehören unabhängig davon, ob sie ausdrücklich in der Urkunde niedergelegt sind oder durch bestimmte gesetzliche Bestimmungen impliziert werden:

  • Bund von Seisin: „Seisin“ bedeutet „Besitz“ und der Verkäufer garantiert, dass er Eigentümer der Immobilie ist und das gesetzliche Recht hat, sie zu übertragen.
  • Vertrag gegen Belastungen: Der Verkäufer garantiert, dass die Immobilie frei von Pfandrechten oder Belastungen ist, sofern diese nicht ausdrücklich in der Kaufurkunde angegeben sind.
  • Bund des stillen Genusses: Dem Käufer wird garantiert, dass das Eigentumsrecht gegenüber Dritten bestehen bleibt, die versuchen, das Eigentumsrecht an der Immobilie geltend zu machen.
  • Zusicherung weiterer Zusicherungen: Der Verkäufer verspricht, dass er zur Geltendmachung des Eigentumsrechts alle erforderlichen Dokumente oder Instrumente liefern wird.

Notiz

Die Zusicherungen oder Garantien in einer allgemeinen Garantieurkunde beziehen sich nicht nur auf den Besitzzeitraum dieses Verkäufers. Sie reichen bis zum Ursprung der Immobilie zurück. Jeder Verkäufer einer allgemeinen Garantieurkunde in der Eigentumskette wäre für Eigentumsprobleme haftbar, die wahrscheinlich in einer Eigentumszusammenfassung auftauchen würden, vor und während seines Eigentums.

Weitere Immobiliendokumente, die Sie möglicherweise lesen müssen

Im Laufe der Zeit und mit der Entwicklung und dem Bevölkerungswachstum wurde dem Eigentum an Eigentum, den Rechten anderer rund um Ihr Eigentum sowie Ihren eigenen Rechten große rechtliche und gesellschaftliche Aufmerksamkeit geschenkt. Es wurden Unterteilungen und Hausbesitzervereinigungen (HOAs) gegründet, um Regeln aufzustellen und die Beziehungen der Hausbesitzer zu verwalten. Bei diesen HOA-Dokumenten handelt es sich um die Garantieurkunden, nach denen Sie möglicherweise leben müssen, wenn Sie ein Haus kaufen, das Teil eines Eigentumswohnungskomplexes oder einer Wohnsiedlung ist.

HOA-Dokumente für eine Unterteilung können ein ziemlicher Stapel Papier sein. Die Vereinbarungen und Beschränkungen reichen von recht großzügig bis hin zu äußerst eingeschränkten Möglichkeiten für einen Immobilieneigentümer, sein Eigentum zu nutzen und zu genießen. Hausbesitzer, die in einem Wohngebiet kaufen, sollten sorgfältig auf die Beschränkungen und Vereinbarungen achten, da sie möglicherweise etwas planen, das gegen die Regeln verstößt.

Wenn Sie in einer Unterteilung kaufen, sollten Sie in den Unterlagen auf Folgendes achten:

  • Beschränkungen hinsichtlich der Anzahl der Fahrzeuge, die auf dem Grundstück geparkt werden können, und der Orte, an denen sie geparkt werden können
  • Einschränkungen hinsichtlich der Art von Fahrzeugen, Anhängern und Booten, die auf dem Grundstück sichtbar sein dürfen, anstatt in einer Garage untergebracht zu werden
  • Einschränkungen bei der Vermietung der Wohnung, entweder durch eine vollständige Beschränkung oder eher durch die Anforderung eines langfristigen Mietvertrags
  • Beschränkungen der Zaunhöhe oder Regeln gegen Zäune
  • Einschränkungen beim Zaunbau, z. B. keine Maschendrahtzäune
  • Beschränkungen hinsichtlich Anzahl, Größe, Höhe und Lage der Nebengebäude
  • Anforderungen an die Rasen- und Landschaftspflege, Mähen, Begrenzung der Grashöhe und mehr
  • Regeln für äußere Modifikationen, Einschränkungen bei Farben, Stil und mehr
  • Einschränkungen beim Hinzufügen eines Swimmingpools, eines Whirlpools im Freien und mehr
  • Regeln für Lärm und Belästigung der Nachbarn
  • Beschränkungen oder Beschränkungen hinsichtlich der Art und Anzahl der Tiere sowie der Größe

Nehmen wir zum Beispiel an, Sie besitzen ein Haus in einem Wohngebiet im Raum Houston, Texas und müssen Ihr Boot in der Garage lassen, weil dies eine der HOA-Regeln war. Sie möchten das Boot verkaufen und rufen daher eine Firma namens Boat Buyer an. Da Sie an einem bestimmten Tag nicht zu Hause sein werden, können Sie laut dieser Firma einen Scheck im Handschuhfach des Bootes lassen und ihn draußen abstellen, damit er fotografiert werden kann. Sie tun das und kommen nach Hause und finden an Ihrer Tür einen Brief vor, in dem es um einen Verstoß gegen die HOA-Regeln geht. Dies könnte technisch gesehen passieren.

In ländlicheren Gegenden gibt es möglicherweise keine Unterteilung oder Wohnungseigentümergemeinschaft, es kann jedoch Einschränkungen in der Urkunde geben, mit der das Eigentum übertragen wird. Wenn ja, werden sie in jeder Tat auch in der Zukunft fortgeführt und können wichtig sein.

Nehmen wir zum Beispiel an, Sie leben im ländlichen New Mexico und haben Ihr Haus verkauft. Die Eigentümer hatten vor zwei Jahren in der Urkunde eine Beschränkung hinsichtlich der Anzahl der Bäume festgelegt, die beim Bau oder bei anderen Verbesserungen am Grundstück gefällt werden durften. Die Menschen, die diese Einschränkung ursprünglich in die Urkunde aufgenommen hatten, waren längst verstorben, und es gab wirklich niemanden, der großes Interesse an der Durchsetzung hatte, aber sie blieb in jeder weiteren Urkunde erhalten. Dies sind lediglich Dinge, die in den Eigentumsdokumenten überprüft werden müssen.

Das Fazit

Eine allgemeine Garantieurkunde ist ein Dokument, das darlegt, was der Verkäufer dem Käufer bei der Eigentumsübertragung garantiert. Für einige Urkunden gelten Zusagen und Garantien, die dank früherer Eigentümer schon seit Jahren bestehen. Bei einigen Immobilien gibt es möglicherweise Personen, die diese Eigentumsbeschränkungen durchsetzen, wie beispielsweise bei einer HOA, bei anderen jedoch möglicherweise nicht. Es ist wichtig, dass Sie Ihre Immobilienunterlagen vollständig lesen, damit Sie wissen, womit Sie als Immobilieneigentümer zu tun haben.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Was ist eine allgemeine Garantieurkunde?

Eine allgemeine Garantieurkunde ist ein Dokument, das bei Immobilientransaktionen verwendet wird, wenn die Eigentumsübertragung einer Immobilie stattfindet. Es bindet den Verkäufer rechtlich an die Immobilie und besagt, dass der Verkäufer das Recht hat, die Immobilie zu übertragen, zusammen mit anderen grundlegenden Garantien, wie etwa, dass die Immobilie frei von Pfandrechten ist.

Was ist der Unterschied zwischen einer besonderen Garantieurkunde und einer allgemeinen Garantieurkunde?

Eine besondere Garantieurkunde ähnelt einer Garantieurkunde mit einem wesentlichen Unterschied. Die besondere Garantieurkunde umfasst Vereinbarungen, die nur den Zeitraum abdecken, für den der Verkäufer Eigentümer der Immobilie war. Es gibt keine Garantie für irgendetwas vor ihrem Eigentum.