Was ist die Schuldendienstdeckungsquote (DSCR)?

Definition

Schuldendienstdeckungsquotespiegelt die Fähigkeit eines Unternehmens wider, seine aktuellen Schuldenverpflichtungen zurückzuzahlen. Er wird berechnet, indem das jährliche Nettobetriebsergebnis des Unternehmens durch den gesamten jährlichen Schuldendienst, einschließlich Kapital-, Zins- und Leasingzahlungen, dividiert wird. Kreditgeber können sich auf DSCR verlassen, bevor sie gewerbliche Kredite vergeben.

So funktioniert die Schuldendienstdeckungsquote

Einfach ausgedrückt ist DSCR eine Möglichkeit zu beurteilen, ob ein Unternehmen oder eine Investition seine Schulden abbezahlen kann. Anhand des Nettobetriebseinkommens und aller seiner jährlichen Schuldenverpflichtungen wie Kapital, Zinsen, Leasingzahlungen usw. bestimmt das DSCR, ob ein Unternehmen über genügend Geld verfügt, um seine Schuldenzahlungen mit dem aktuellen Geschäftsniveau zu begleichen.

Beispiel für das Schuldendienstdeckungsverhältnis

Stellen Sie sich ein Unternehmen XYZ Ltd mit einer Schuldendienstdeckungsquote von 4 vor. Dies bedeutet, dass XYZ Limited seine Schuldenzahlungen (Kapital, Zinsen, Leasingzahlungen usw.) viermal so hoch wie das aktuelle Niveau der Betriebseinnahmen decken kann.

Warum ist die Schuldendienstdeckungsquote wichtig?

Der DSCR spielt eine entscheidende Rolle bei Kreditentscheidungen, insbesondere bei Gewerbeimmobilienkrediten und Krediten an kleine Unternehmen. Ein Unternehmen mit einem höheren DSCR kann als umsichtigerer Kreditnehmer angesehen werden, während ein Unternehmen mit einem niedrigeren DSCR als höheres Ausfallrisiko angesehen werden kann.

Für Unternehmen selbst kann der DSCR einen guten Einblick in die finanzielle Gesundheit des Unternehmens bieten. Geschäftsinhaber können regelmäßig beim DSCR vorbeischauen, um zu sehen, wie es dem Unternehmen in dieser Hinsicht geht. Anhaltende Trends sinkender DSCR können zu einem Umdenken der Geschäftsstrategien führen und diese stärker auf den Schuldenabbau oder die Verbesserung des Betriebsergebnisses ausrichten.

Schuldendeckungsquote bei gewerblichen Krediten

Gewerbliche Kreditgeber gehen bei der Risikoübernahme sehr vorsichtig vor. Gewerbeimmobilien werden erworben, um Einnahmen zu erzielen. Daher ist es ein beliebtes Kriterium, die Einnahmen zu prüfen, um festzustellen, ob sie ausreichen, um die Hypothek angemessen zu bezahlen und den Kreditnehmern einen Gewinn zu bescheren. Wenn sich ein Kreditgeber eine Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus ansieht, kann anhand des DSCR ermittelt werden, ob und in welcher Höhe eine Hypothek gewährt wird. Der Kreditgeber kümmert sich nicht wirklich um die individuelle Kreditwürdigkeit oder die Geschichte der Eigentümer. Der Zweck der Investition ist die Kapitalrendite und vor allem der Cashflow.

Für Investoren in Gewerbeimmobilien kann der DSCR als Bauchkontrolle bei der Investitionsentscheidung dienen. Sie möchten Finanzdaten sehen, aus denen Einnahmen und Ausgaben hervorgehen. Sie werden dann feststellen, ob diese Zahlen auch in Zukunft anhalten oder sich möglicherweise verbessern oder verschlechtern. Wenn die Zahlen zeigen, dass der Cashflow den Schuldendienst ausreichend abdeckt, bestätigt dies die Anlageauswahl- und Bewertungsfähigkeiten des/der Anleger(s).

Sowohl Investoren als auch Kreditgeber haben dabei ein gemeinsames Ziel. Wird das Projekt profitabel genug sein, um die Schulden zu bedienen und ausreichend Gewinn übrig zu lassen?

Schuldendeckungsquote für Kleinunternehmenskredite

Für kleine Unternehmen ist es sehr wichtig, Kapital oder Kreditlinien zu erhalten, und ein gutes DSCR kann nur hilfreich sein. In manchen Fällen ist ein starker DSCR jedoch möglicherweise nicht optional, sondern eine vom Kreditgeber festgelegte Zulassungsvoraussetzung.

So berechnen Sie die Schuldendeckungsquote

Die Formel zur Berechnung der Schuldendienstdeckungsquote ist ziemlich einfach:

Schuldendienstdeckungsquote (DSCR)= Jährliches Nettobetriebseinkommen / Jährliche Schuldenverpflichtungen

Schauen wir uns ein Beispiel einer DSCR-Berechnung für einen Investor an, der einen Kredit für den Kauf einer Gewerbeimmobilie sucht. Wir berechnen und interpretieren DSCR-Zahlen sowohl aus Sicht des Kreditgebers als auch aus Sicht des Investors.

Berechnen des DSCR aus der Sicht eines Kreditgebers

Der Kreditgeber benötigt einige Informationen, bevor er den DSCR für eine Gewerbeimmobilie berechnen kann. Gehen wir von folgenden Zahlen aus:

Bruttoeinkommen (in diesem Fall die Miete): 187.000 $/Jahr
Leerstand & Kreditverlust: 9 %
Ausgaben: 72.470

Schritt 1: Berechnen Sie den Cashflow oder das Bruttobetriebsergebnis nach Abzug von Leerstand und Kreditverlusten.

Mietsummen von 187.000 $/Jahr – 9 % Leerstand und Kreditverlust (16.830 $) = 170.170 $

Schritt 2: Bestimmen Sie das Nettobetriebseinkommen (NOI), indem Sie alle anderen Aufwendungen für Betrieb und Management, einschließlich Steuern und Versicherungen, abziehen.

Nettobetriebseinkommen = Bruttobetriebseinkommen – Alle Ausgaben = 170.170 $ – 72.470 = 97.700 $

Monatliches Nettobetriebseinkommen = 97.700 $ / 12 Monate = 8.142 $/Monat

Schritt 3: Wenn der Kreditgeber einen minimal akzeptablen DSCR von 1,20 verwendet, müssten diese 8.142 $/Monat dem 1,2-fachen der monatlichen Hypothekenzahlung entsprechen. Um diese maximale Zahlung zu erhalten, müssen die 8.142 $ durch 1,2 geteilt werden.

8.142 $ monatliches Nettoeinkommen / 1,20 minimaler DSCR = 6785 $/Monat maximale Hypothekenzahlung.

Schritt 4: Jetzt muss nur noch ermittelt werden, wie viel Kredit zu den aktuellen Zinssätzen geliehen werden würde. Wenn dieser Käufer mit einem Zinssatz von 6,875 % für ein Darlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren rechnen kann, sagt uns ein Hypothekenrechner, dass der Kreditgeber möglicherweise bereit ist, etwa 1.032.836 US-Dollar für diese Immobilie zu leihen, da dieses Darlehen und dieser Zinssatz zu Kapital- und Zinszahlungen von 6.785 US-Dollar pro Monat bei einem Mindestzinssatz von 1,20 DSCR führen würden. Bei den meisten Hypothekenrechnern können Sie die Zahlung, den Zinssatz und die Zeit eingeben, um den Kreditbetrag zu berechnen.

Verstehen des Schuldendienstdeckungsverhältnisses aus der Sicht eines Anlegers

Die Anleger führen ihre eigenen Berechnungen durch und wenden sich an den Kreditgeber ihrer Wahl, um die von ihnen ermittelten Zahlen zu validieren.

Lassen Sie uns also einfach eine DSCR-Berechnung durchführen, bei der wir die Kosten und Hypothekenzahlungen des aktuellen Projekts kennen. Wenn Sie in ein Projekt investieren möchten, das einen jährlichen Nettobetriebsgewinn von 223.000 US-Dollar erwirtschaften kann, Sie aber eine jährliche Hypothek in Höhe von 172.000 US-Dollar zahlen müssen, wäre Ihr DSCR:

223.000 US-Dollar Nettobetriebseinkommen / 172.000 US-Dollar jährliche Hypothekenzahlungen = 1,30 DSCR

1,3 ist in diesem Fall besser als 1,2, also wahrscheinlich ein akzeptabler DSCR. Wenn jedoch ein neues Darlehen für ein Betriebsprojekt beantragt wird, wird der aktuelle NOI verwendet, wie wir es zunächst getan haben, um zu sehen, was als Hypothekenbetrag zur Verfügung stehen könnte.

Wenn die Zahlen stimmen, können sich Investoren und Kreditgeber hinsichtlich der Projektfinanzierung und der zukünftigen Rentabilität sicher sein.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)